离婚律师——因限购“假离婚”关于财产分割能否撤销

北京房地产专业律师万奕凡（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某上诉请求：1、撤销一审判决第一项改判驳回周某的诉讼请求，支持孙某一审反诉请求；2、诉讼费由孙某负担。

事实及理由：1．周某主张的位于北京市通州区（以下简称一号房屋）售房款，孙某已经于离婚后向周某转款228100元，代付保险费、代偿债务、向周父转账，上述款项均应在售房款中扣除，一审法院未予扣除错误；2．周某将钱款交由孙某支配事出有因。2015年8月17日，周某与孙某离婚协议约定女儿由周某抚养，但从离婚之日起，女儿一直由孙某代为抚养，至今已经5年多，全部花费周某均系从此款项中支付，抚养费从一号房屋售房款中扣除并无不妥，一审未予扣除属于法律理解错误；3．位于河北省房屋（以下简称二号房屋）由孙某、周某共同购买，认购意见书能够看出购房坐落处“一号”改为“二号”的痕迹，产权证复印件载明房屋坐落为“二号”。

在一审庭审时，一审法院并未向孙某释明二号房屋已经出售80万元，是否变更诉讼请求，而直接以该原因驳回了孙某的反诉请求不妥。本案是离婚后财产纠纷，二号房屋在离婚时并未处理，孙某提出反诉应当一并处理，一审法院认为应当另行解决不当，应予纠正。

被告辩称

周某辩称，同意一审法院判决，不同意孙某的上诉请求。孙某主张的保险费、代偿债务等与本案售房款无关，并非同一法律关系，如孙某认为存在争议可以另案解决，不能在本案扣除。二号房屋涉及案外人，与本案无关。

法院查明

周某向一审法院起诉请求：1、判令孙某返还一号房屋售房款189万元；2、判令孙某赔偿周某合理损失80万元，其中房屋升值损失50万元，利息损失30万元；3、诉讼费由孙某承担。

孙某向一审法院提出反诉请求：确认位于河北省一号室房屋由孙某和周某各享有50%产权。

一审法院认定事实：周某与孙某原系夫妻关系，二人于2008年1月28日登记结婚，婚后于2009年2月4日生育一女。2015年8月17日，二人协议离婚。

2009年，周某与孙某婚后共同购买位于北京市一号房屋一套，房屋所有权证书登记在二人名下。

2015年4月24日，周某、孙某（共同买受人）与赵某聪（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某聪将北京市通州区（以下简称三号房屋）出卖给周某、孙某。房屋成交价格为172万元，房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价96万元。房屋所有权证书登记在孙某个人名下。

2015年5月3日，周某、孙某与案外人宋某扬领签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周某、孙某将一号房屋出卖与宋某扬领，合同价款为235万元。宋某扬领已将房款付清，周某，孙某已将一号房屋交付给宋某扬领，并办理了过户手续。

2015年8月17日，周某与孙某签订离婚协议书，协议书约定：一、男女双方自愿离婚。三、夫妻共同财产的处理：1、存款给女方；2、房屋，夫妻共同所有的位于北京市通州区三号的房产所有权归男方所有，有单独处置权 。

关于一号房屋的购买以及三号房屋的出售过程及背景，周某表示因2015年4月24日以周某和孙某作为共同买受人签订的《北京市存量房屋买卖合同》受到北京市限制二套购房政策和通州区新出台的购房政策影响，无法继续履行，故其与孙某办理了假离婚手续，由孙某个人继续履行上述买卖合同。二人商定购房后再复婚，但购房后孙某拒绝复婚，购买一号房屋的资金亦来源于出售的三号房屋售房款。二人离婚后仍然于租住的北京市通州区（以下简称A号房屋）内共同居住生活，直至2016年8月27日孙某孙某从A号房屋搬走，期间二人财务混同。孙某对“假离婚”一事不予认可，但认可2015年9月份开始搬至A号房屋，继续与周某周某共同生活，直至2016年5月份搬至购买的一号房屋居住，其搬离后，周某继续在A号房屋居住。二人共同生活期间没怎么区分财务。至于离婚后继续共同生活的原因，孙某称系因为孩子还小，不想让孩子知道父母离婚。

2017年9月，周某以共有权确认纠纷为案由，将孙某诉至一审法院，要求确认新购买的一号房屋为二人共有。一审法院认为“三号房屋是双方在婚姻关系存续期间，双方作为共同买受人与出卖人赵某聪签订买卖合同。合同履行过程中，二人办理了协议离婚手续，离婚协议约定一号房屋归周某所有。二人离婚后，孙某作为买受人与出卖人赵某聪签订补充协议，并办理网签和过户手续，房屋所有权登记在孙某名下。通过本案双方陈述及中介公司的证明可以认定，补充协议将先前买卖合同的买受人由周某和孙某变更为孙某是各方均知情并认可的，补充协议签订后由孙某作为买受人继续履行买卖合同、办理网签和过户手续，根据不动产登记的公示公信原则，涉案房屋应归属孙某个人所有。

现周某以二人离婚是为了规避限购政策、在购买房屋后二人再复婚，进而主张涉案房屋系归其与孙某共有，因孙某对此不予认可，因此周某对此负有举证责任，周某并未对其上述说法及主张提供相应证据，本院对周某的上述说法及主张不予确认和支持。”故判决驳回了周某的诉讼请求。同时该判决认定：“根据离婚协议的约定，一号房屋归周某所有，因此该房屋的售房款亦归周某所有，一号房屋售房款中用于支付涉案三号房屋购房款的部分，双方可协商解决，如果协商不成，双方可另案处理。”

该判决生效后，周某诉至一审法院，要求孙某返还三号房屋的售房款，此为本案由来。

关于周某主张的189万元之由来，周某称系售房款总价245万元减去用于偿还贷款尾款的56万元得来。关于周某主张的50万元损失之由来，周某称系一号房屋的升值损失。利息损失自最后一笔转账的次日即2015年10月16日计算。孙某称房屋不存在升值部分，钱是周某自愿转给孙某的，不存在利息一说。

针对周某要求返还的三号房屋售房款，孙某辩称，其在二人离婚后于2015年10月16日至2017年7月24日期间共向周某转账15笔共计228100元；周某称二人离婚后依然共同生活，孙某向自己的转账，部分用于偿还车贷，剩余部分用于偿还周某名下招商银行信用卡欠款，不是孙某返还的三号房屋的售房款。该信用卡欠款系二人共同生活期间所花费的费用，主要消费人是孙某。

另查，2009年12月11日，唐县康定医院（甲方）与周父（乙方，本案周某之父）签订《认购意向书》，约定乙方自愿购买甲方开发的二号室房屋一套（以下简称二号室）。房屋总价暂定为264040元。其后，周父陆续将二号室购房款交清。2018年10月18日，二号室取得不动产权登记证书，登记在周某名下，房屋坐落为唐县二号室。2018年12月29日，周某与案外人林某燕、签订《房屋买卖（置换）合同》，约定周某将二号室出售给林某燕，成交价格为80万元。一审中，孙某反诉要求确认河北省保定市唐县房屋，由周某、孙某各享有该房屋50%的产权。关于房屋门牌号不一致的问题，孙某称其并没有参与此房购买过程，不掌握详细信息。孙某认可房款由周父交纳，但认为系周某、孙某二人将购房款交给周父后，再由周父交给房屋出卖人。

一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，周某与孙某自愿协议离婚，并领取了离婚证，双方于2015年8月17日签订的离婚协议书真实有效，双方均应遵照执行。按照离婚协议书约定，一号房屋归周某所有，该房屋的售房款亦应归周某所有。现查明部分售房款支付给了孙某，周某要求孙某返还款项的诉讼请求，于法有据，一审法院对此予以支持。

关于返还的具体金额，根据前述查明的事实：1、买房人宋某扬领于2015年9月24日向周某转账的97万元，已经再次转账给了孙某；2、买房人宋某扬领于2015年10月13日向周某支付的60万元中，有50万元再次转账给了孙某；因此上述两笔共计147万元系周某向孙某支付的三号房屋售房款，孙某应予以返还。至于孙某答辩时提及的于离婚后向周某另行支付的银行转账、信用卡还款，代付的保险费用，代偿的债务，向周父的转账，负担的女儿抚养费等情节，一审法院认为，人民法院审理案件应围绕当事人诉讼请求展开，本案系周某起诉要求孙某返还三号房屋的售房款，至于孙某离婚后另行支付的上述费用，双方并不存在折抵三号房屋售房款的共同意思表示，且二人离婚后依然共同生活相当时期，孙某向周某支付的上述费用是何性质双方存在不同认识，且，向周父转账的性质、案外人的欠款是否存在、女儿的抚养费如何确定与本案均非同一法律关系，不是本案应当审理的内容，不应径行予以折抵，双方对上述费用如有争议，可另案解决。

故，一审法院依法确定孙某应予返还给周某的三号房屋售房款为147万元，对周某主张的过高部分不予支持。针对周某主张的因一号房屋升值损失50万元，因前述生效判决已经驳回了周某要求确认一号房屋为共同财产的诉讼请求，认定一号房屋系孙某的个人财产，一号房屋的升值与周某无法律上之关联，该项主张缺乏相应依据，一审法院对此不予支持。周某主张的利息损失，一审法院予以支持，但因在本案起诉之前，周某并未向孙某主张返还购房款，因此利息起算时间一审法院确认为周某向一审法院递交诉状的2019年5月13日，对周某主张的过高部分不予支持。

至于孙某反诉要求确认河北省保定市一号室房屋，由周某、孙某各享有该房屋50％的产权。依据本案查明的事实，诉争房屋门牌号为二号室。且以周某父亲周父的名义签订的认购意向书，购房款亦由周父支付，该房屋之处理牵涉到周父的利益，双方应与周父另行解决。又因二号室已经出售，孙某反诉要求确认产权的诉求亦无法处理。故，对孙某反诉请求，一审法院无法支持。

裁判结果

一审判决

一、孙某返还周某北京市通州区三号房屋售房款1470000元及利息，于判决生效之日起三十日内执行清；二、驳回周某的其他诉讼请求；三、驳回孙某的全部反诉诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师万奕凡点评

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于孙某上诉主张离婚后向周某转款228100元，代付保险费用，代偿的债务，向周父的转账以及女儿抚养费等费用应当折抵一号房屋售房款的意见。首先，上述款项发生于双方离婚后共同生活期间，双方对于上述款项的性质存在争议，周某亦不同意上述款项折抵售房款；其次，孙某向周父转账款项的性质、案外人的欠款是否存在、抚养费如何分担等与本案均非同一法律关系，不符合合并审理的情形。故孙某要求折抵售房款的上诉请求，无事实及法律依据，一审法院未予折抵并无不当。

且据已查明事实，二号室房屋系由周某之父周父名义签订认购意见书，并支付购房款，涉及周父的权益，本案系离婚后财产纠纷，不宜直接处理案外人利益，孙某可另案主张。