北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某清向本院提出诉讼请求：确认被告赵某娟与齐某鹏于2019年3月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，被告齐某鹏将北京市朝阳区一号房屋过户至被告赵某娟名下。事实和理由：张某清于2004年取得北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）产权。2018年10月9日，张某清与张某亮、张某君、张某晨继承纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）作出（判决北京市朝阳区二号房屋（以下简称二号房屋）房屋售房款283万元由张某君、张某亮、张某晨和张某清各继承707500元，张某清于判决生效后七日内给付张某君、张某亮、张某晨各707500元，后经北京市第三中级人民法院（以下简称三中院），维持原判。为规避上述判决的执行，2018年10月10日，张某清与赵某娟登记结婚，并于2018年10月11日办理房产更名，将张某清所有的一号房屋登记至赵某娟名下。对此，债权人张某亮、张某君已经对张某清提起债权人撤销权诉讼。

婚后，张某清与赵某娟感情不和。2019年3月29日，赵某娟在张某清不知情的情况下，擅自与齐某鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》，以333万元的低价将一号房屋出售并完成过户，二人恶意串通买卖该房屋的行为，严重损害了张某清与债权人张某亮、张某君、张某晨的合法权利。因此，特提起本案诉讼，望法院判如所请。

被告辩称

被告赵某娟未出庭，亦未提交书面答辩状。

被告齐某鹏辩称，不同意张某清的诉讼请求。具体理由如下：一、本案事实经过。2019年3月1日，齐某鹏签署授权委托书委托周某已全权代理其与赵某娟签订并履行关于本案涉案房屋买卖等一切相关事宜。2019年3月17日，在中介公司（以下简称中介公司）的居间服务下，周某已与赵某娟签署《买卖定金协议书》，双方约定出卖人赵某娟将一号房屋以人民币434万元的价格出售给周某已，周某已一次性支付全款，并约定了定金金额和支付方式以及《北京市存量房屋买卖合同》的签约时间。定金协议签订后，周某已分两笔共计转账34万元作为购房定金，赵某娟向周某已出具了定金收据。

2019年3月20日，周某已作为买受人与赵某娟签署了《北京市存量房屋买卖合同》草签合同，其中，合同第五条第8款约定“出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及相关文件的约定”；合同第十五条补充协议及其他约定“二、甲方赵某娟承诺，本房发生任何法律以及家庭和债务原因，均与买方周某已无任何关系。甲方赵某娟自愿将本房卖与周某已。甲方承诺甲方妻子同意甲方出售该房屋。三、甲方赵某娟同意乙方周某已将此房过户给任何人……五、过户当日打全款。双方在合同上签字并按手印，合同生效。针对上述房屋买卖合同价款条款，双方签订了《补充协议》，进一步约定：涉案房屋实际成交价为人民币333万元，家具、家电、装饰装修及配套设施作价101万元。2019年3月29日，周某已通过其中国农业银行账户先后分五次共计向赵某娟的账户转账400万元购房款，之前的34万元定金抵作房屋价款，周某已全额支付了房款434万元整。2019年3月29日，齐某鹏和赵某娟签署了《北京市存量房屋买卖合同》网签备案合同。合同双方约定房屋成交价格为人民币333万元，买受人应当过户前一次性向出卖人交齐房款。2019年3月29日，赵某娟与齐某鹏一起前往北京市朝阳区不动产登记中心办理相关过户手续，当日齐某鹏便取得涉案房屋的不动产权证书。

二、齐某鹏与赵某娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》真实有效，不存在合同无效的情形。

1．赵某娟对涉案房屋享有单独所有权。在双方签署《买卖定金协议书》和《北京市存量房屋买卖合同》时，赵某娟向齐某鹏提供的不动产权证书上明确显示：房屋权利人赵某娟，共有情况房屋单独所有。根据物权法第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，不动产权证书对外具有公示效力，再加之赵某娟在合同中关于“其配偶知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及相关文件的约定”的承诺，齐某鹏完全有理由相信作为涉案房屋的单独所有权人，赵某娟有权处分涉案房屋。

2．《北京市存量房屋买卖合同》是双方意思的真实表示，并不存在恶意串通的情形。赵某娟作为完全民事行为能力人其与齐某鹏的代理人周某已以及齐某鹏签署并履行涉案房屋买卖合同的行为完全是出于双方的真实意思表示，且合同内容不存在违反强制性法律规定的情形，因此双方签订的合同合法有效。齐某鹏与赵某娟在买卖涉案房屋前互不相识，双方是在房屋中介公司的居间服务下对房屋买卖相关事宜进行合法有效沟通，齐某鹏购买并取得涉案房屋所有权的整个过程完全是善意的，不存在任何恶意串通的行为。合同签订及付款后，赵某娟与齐某鹏一起前去朝阳区不动产登记中心办理房屋交易及税收、过户等手续，现齐某鹏已经取得涉案房屋不动产权证书，涉案房屋的交易行为已全部完成。如果张某清主张齐某鹏和赵某娟存在恶意串通的情形，应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”

3．齐某鹏以市场价购买涉案房屋，并支付了对价。齐某鹏在与赵某娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定涉案房屋总价款为434万元，该价款相当于签约当时的市场价格，不存在明显低于市场价格的情形。且合同签订后齐某鹏便依照合同约定一次性支付了全部购房款434万元。

4．《北京市存量房屋买卖合同》亦不存在其他无效的情形。赵某娟与齐某鹏签署的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，合同内容不存在合同法第五十二条第（二）款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，亦不存在该条其他违反强制性法律法规的情形。综上，齐某鹏与本案赵某娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》真实有效，不存在合同法第五十二条第二款恶意串通损害第三人利益的情形，且涉案房屋已过户到齐某鹏名下，物权转移行为已经完成。为了维护市场交易的稳定性和齐某鹏的合法权益，恳请法院在查清案件事实的基础上，驳回张某清的全部诉讼请求。

第三人周某已述称，不认可原告张某清的诉讼请求，双方是正常交易，齐某鹏让我推荐一个合适的房子，正好赵某娟出售的房子合适，我就和赵某娟签了买卖合同，齐某鹏让我用我的名义签，实际购房人是齐某鹏，购房款都是齐某鹏支付。我知道房屋是夫妻共同财产，赵某娟说他妻子同意卖房，但在国外无法签字，赵某娟在合同最后写了一个承诺，成交价是434万元。双方实际以我和赵某娟签的买卖合同履行，我签合同的时候就告诉过赵某娟，我是替朋友买房子。

法院查明

一号房屋由张某清购买，并于2004年取得房屋所有权证。2018年10月10日，张某清与赵某娟办理结婚登记后，张某清将一号房屋过户至赵某娟名下，赵某娟于2018年10月11日取得房屋所有权证，登记共有情况为房屋单独所有。

2019年3月17日，赵某娟（甲方、出售人）与周某已（乙方、购买人）、中介公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定周某已购买一号房屋，3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》，房款全款支付，金额为434万元整，周某已支付中介公司居间代理费95680元。当日，周某已通过银行转账向赵某娟支付34万元。赵某娟出具《收据》，载明：在中介公司居间服务下，今收到购买人周某已购买一号房屋的购房定金34万元。

2019年3月20日，赵某娟（出卖人）与周某已（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：周某已购买一号房屋，房屋未设定抵押，房屋已出租，租赁期限：2018年12月30日至2020年2月27日，承租人放弃优先购买权。房屋成交价为434万元，一次性付款，买受人应当于2019年3月23日前向出卖人支付。买受人已向出卖人支付定金34万元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。出卖人应当在收到全部购房款后3日内前将该房屋交付给买受人。房屋无户籍登记。第十五条“补充协议及其他约定”（均为手写字体）：经甲乙双方自行协商，达成如下协议：……二、甲方赵某娟承诺本房发生任何法律以及家庭和债务原因，均与买方周某已无任何关系，甲方赵某娟自愿将本房卖与周某已，甲方承诺甲方妻子同意甲方出售该房屋。三、甲方赵某娟同意乙方周某已将此房过户给任何人……

赵某娟（出卖人）与周某已（买受人）签订《补充协议》，约定：房屋成交价为434万，其中房屋实际成交价为333万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价101万元。

2019年3月29日，周某已分5笔向赵某娟转账共计400万元。

2019年3月29日，赵某娟（出卖人）与齐某鹏（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：齐某鹏购买一号房屋，成交方式为双方当事人委托中介公司成交，成交价格为333万元，买受人已向出卖人支付定金0元，付款方式为一次性付款，买受人应当过户前交齐房款向出卖人支付，房屋租赁情况为未出租，房屋交付时间、物业等费用交割等未作约定。该合同落款处有“赵某娟”手写签字。张某清不认可《网签合同》上赵某娟签字的真实性，但不申请进行笔迹鉴定。齐某鹏不予认可，主张系赵某娟本人签字。因张某清虽不认可赵某娟签字的真实性，但未提供充分证据予以反驳，故对其主张，本院不予采信。

当日，一号房屋过户登记至齐某鹏名下，目前房屋由齐某鹏占有、使用。

齐某鹏主张其委托周某已与赵某娟签订房屋买卖合同，办理房屋买卖事宜，一号房屋由其购买，并提交《授权委托书》用以证明。该《授权委托书》载明：“2019年3月1日，齐某鹏委托周某已全权代理本人与赵某娟签订并履行关于北京市朝阳区一号房屋《买卖定金协议书》及《北京市存量房屋买卖合同》等房屋买卖一切相关事宜。”张某清不认可《授权委托书》的真实性及证明目的，周某已如代理齐某鹏购房，应以齐某鹏名义购买，并以代理人身份代为签署相关文件，但相关合同均显示周某已为买受人，故无法证明周某已系齐某鹏的委托人。周某已认可该证据。因齐某鹏提交了《授权委托书》原件，故对该证据的真实性，本院予以采信。

张某清主张1．赵某娟与齐某鹏恶意串通，将张某清名下的一号房屋低于市场价出售给齐某鹏，损害了张某清的利益以及案外人张某亮、张某君、张某晨的债权；2．房屋成交价为434万，但网签价为333万，恶意逃避国家税收，损害了国家税收；3．网签合同非赵某娟和齐某鹏的真实意思表示，赵某娟无将房屋出售给齐某鹏的意思表示，赵某娟实际与周某已存在房屋买卖合同关系，根据民法总则第143条及合同法第52条，赵某娟与齐某鹏所签网签合同应属无效。

为证明上述主张，张某清提交证据1．张某清与赵某娟的录音，用以证明赵某娟出售房屋时向周某已出示了房产证和结婚证，说他和张某清正在吵架，闹离婚，提供不了张某清同意出售房屋的证明，且齐某鹏也知晓赵某娟结婚的情况；证据2．2019年3月29日一号房屋价格截图打印件，用以证明齐某鹏过户当天就在网站上挂出一号房屋的出售信息，出售价格为570万元，齐某鹏恶意低价买入、再卖出，损害张某清利益；证据3．房价截图打印件，用以证明赵某娟出售一号房屋时，同小区房屋市场价约6万元/平方米，一号房屋的市场价约630万元；证据4．“张晨房产贷款，个性签名：房屋买卖，抵押贷款”及“秦……个性签名：过桥、垫资、抵押贷款、房屋买卖等，收售二手车我都做”两张微信截图，用以证明一号房屋交易都是中介公司一手操办。

齐某鹏、周某已不认可证据真实性。

齐某鹏提交转账凭证复印件，用以证明齐某鹏的弟妹将105号购房款分期转给周某已，共支付380万元，余款54万元现金支付，购房款实际由齐某鹏支付。张某清不认可其真实性，称无原件，且转账时间均为2018年7月，一号房屋于2018年10月才过户至赵某娟名下。周某已认可该证据。

另查一，张某君、张某亮、张某晨以继承纠纷为由将张某清诉至朝阳法院，要求依法继承分割被继承人张父、张母名下财产。朝阳法院，判决：二号房屋售房款283万元由张某君、张某亮、张某晨和张某清各继承707500元，张某清于本判决生效后七日内给付张某君、张某亮、张某晨各707500元。张某清不服该一审判决，向北京三中院提起上诉，北京三中院判决：驳回上诉，维持原判。

另查二，张某君、张某亮以债权人撤销权纠纷为由将张某清、赵某娟诉至朝阳法院，要求撤销张某清将其名下一号房屋无偿转让给赵某娟的行为。朝阳法院判决：撤销张某清将其名下一号房屋无偿转让给赵某娟的行为。

裁判结果

驳回原告张某清的全部诉讼请求。

房产律师点评

民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，齐某鹏提交的《授权委托书》显示，齐某鹏委托周某已全权代理齐某鹏与赵某娟签订并履行一号房屋《买卖定金协议书》及《买卖合同》等房屋买卖一切相关事宜，周某已对此予以认可，故对周某已与齐某鹏之间的委托关系，法院予以采信，认定齐某鹏委托周某已与赵某娟签订并履行一号房屋《买卖定金协议书》及《买卖合同》等房屋买卖一切相关事宜。

受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，周某已主张签合同时曾告知赵某娟，其系替朋友购房，周某已亦认可购房款实际均由齐某鹏支付，赵某娟虽在录音中称“不认识齐某鹏”，但依据赵某娟与周某已签订《买卖合同》第十五条约定，赵某娟同意周某已将此房屋过户给任何人，而后赵某娟又与齐某鹏签订《网签合同》，并将一号房屋过户到齐某鹏名下，赵某娟的主张与其行为并不相符。因此，结合现有证据应当认定赵某娟在签署《网签合同》时知晓齐某鹏是一号房屋的实际购买人，周某已系代齐某鹏购买一号房屋。

张某清主张1．赵某娟与齐某鹏恶意串通，将张某清名下的一号房屋低于市场价出售给齐某鹏，损害了张某清的利益以及案外人张某亮、张某君、张某晨的债权；2．房屋成交价为434万，但网签价为333万，恶意逃避国家税收，损害了国家税收；3．《网签合同》非赵某娟和齐某鹏的真实意思表示，赵某娟无将房屋出售给齐某鹏的意思表示，赵某娟实际与周某已存在房屋买卖合同关系，赵某娟与齐某鹏所签《网签合同》应属无效。

首先，赵某娟虽未经张某清同意擅自处分了一号房屋，但该处分行为并不影响合同效力，而张某清未提交充分证据证明房屋成交价低于市场价，因此，依据现有证据法院难以认定赵某娟与齐某鹏存在“恶意串通，损害第三人利益”的情形。其次，《补充协议》约定“房屋成交价为434万元，其中房屋实际成交价为333万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价101万元”，赵某娟与齐某鹏在《网签合同》中约定房屋成交价为333万元，与实际交易价格不符。根据规定，房屋所有权转让中，受让方应按合同确定的成交价缴纳契税，如成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关可参照市场价格进行核定。现齐某鹏依据333万元缴纳税款，税务机关也为其出具完了完税证明，故对赵某娟与齐某鹏实际交易价与《网签合同》约定价款之间的差价是否需缴纳税款应由税务征收机关确定。双方所签《网签合同》本身并不存在损害国家利益的情形，故张某清以“恶意逃避国家税收，损害了国家税收”为由要求确认《网签合同》无效的主张不能成立。

再次，张某清主张《网签合同》非赵某娟和齐某鹏的真实意思表示，但未提供充分证据予以证明，其虽主张《网签合同》非赵某娟本人签字，但未提供证据予以反驳，录音中赵某娟虽主张不认识齐某鹏，但如前所述，该主张与赵某娟和齐某鹏签署《网签合同》，并将一号房屋过户给齐某鹏的行为并不相符，故对该项主张，因缺乏充分证据予以证明，法院不予采信。

综上，张某清主张赵某娟与齐某鹏所签《网签合同》无效的事由均不能成立，故对其诉讼请求，法院均不予支持。