北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某文向本院提出诉讼请求：1.要求孙某清退还我位于北京市丰台区二号房屋；2.孙某清承担本案诉讼费用。

事实和理由：我与孙某清系兄妹关系。孙某清提出用其名下位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）与我名下位于北京市丰台区二号房屋（以下简称二号房屋）相置换。我及时依房屋置换协议履行义务将二号房屋过户至孙某清名下。孙某清却没有按协议去做，还将一号房屋置换到北京市丰台区三号房屋（以下简称三号房屋），且搪塞我，表示用她可以继承的那份房产的份额来相抵。但北京市丰台区人民法院于2020年10月8日对我父亲生前名下的两套房产按法定继承做了平均分割，孙某清的口头承诺再次落空后，我又多次要求孙某清履行协议，孙某清却置之不理。故诉至法院。

被告辩称

孙某清辩称，我认可与孙某文系兄妹关系，但其所述房屋的事实不成立。1.关于房屋置换的事实。我于1999年5月14日与前夫离婚，离婚判决书判定我享有坐落于北京市海淀区四号北房三间，厕所、厨房各一间（以下简称四号房屋）的居住使用权。2000年春，四号房屋被拆迁，根据拆迁政策，我可以选择在海淀区原地购买安置房，当时孙某文和我商量，让我回丰台，理由是离父亲近，可以互相照应，并承诺帮助我在丰台买房。孙某文当时的工作性质有便利条件。在当年6月，孙某文让我直接将物品搬到二号房屋，他说让我先住，慢慢办手续。我一直在该房屋居住，后来二号房屋的承租人办在孙某文名下。2003年，我的工作单位分配给我一号房屋，该房屋交付后一直由孙某文管理使用。2003年，孙某文夫妇购买了五号房屋（以下简称五号房屋）时，将代保管的我的所有存款和四号房屋拆迁补偿款几十万元全部支付了他们的购房款。2008年房价有所上涨，我觉得不踏实，因为根据当时的政策，自己名下承租的一号房屋不能买卖，二号房屋可以买卖，我担心被哥嫂赶到一号房屋，孙某文答应二号房屋是给我弄的，肯定给我，需要慢慢办手续。

2009年1月18日，我和孙某文签署了《房屋置换协议》，约定孙某文名下的二号房屋与我名下的一号房屋置换，当时二套房屋均系公租房，因为孙某文当时的工作单位为北京市丰台区房屋经营管理中心，全部由孙某文出面进行房屋承租人变更登记。后孙某文将二号房屋的承租人变更到我名下，但是因为孙某文夫妇除了购买五号房屋外，名下还有其他房屋，不符合居住公租房的条件，故一号房屋的承租人仍在我名下。2.关于房屋买卖的事实。2011年1月13日，我根据房改政策与北京市丰台区房屋经营管理中心签署了《房屋买卖协议》，购买了二号房屋，并于2011年4月19日办理产权登记，房屋所有权人为我。因为我购买了二号房屋，名下有房，不符合公租房使用条件，孙某文担心一号房屋被收回，决定将一号房屋出售，房屋的买受人及价款等均是孙某文商谈决定的，因为一号房屋登记的承租人是我，我配合孙某文办理了一切房屋交易手续，所有的房屋腾退、承租人变更登记手续都是孙某文操办的。在孙某文出售一号房屋的同时，我要求孙某文偿还多年替我保管的存款和他们购房时占用的我的款项，理由是我女儿马上就成年了，攒钱给孩子买房。孙某文提出他可以帮助买一套公租房，以后再买产权。孙某文在出售一号房屋的同时，帮助我找到了其单位经管的三号房屋，并代办了一切手续，为我女儿刘某娟购买了三号房屋的承租权。孙某文出售一号房屋的部分房款支付了三号房屋的房款，系偿还和归还了多年占用和保管的我的钱款。3.孙某文的诉求既无事实依据也无法律依据。一号房屋与二号房屋在我与孙某文置换时系公租房，个人没有产权，所交换的系承租权，在二套房屋初始取得时就是我居住二号房屋，孙某文支配和使用一号房屋，因此双方在签署《房屋置换协议》时已经实际履行。

后期我符合公租房房改购房条件，成本价购买了二号房屋，由承租权变更为所有权，由公房变为私房。孙某文自行决定将一号房屋的承租权出售，对一号房屋行使了处分权并获得了相应的经济利益。孙某文用出售一号房屋的部分款项支付了三号房屋的购房款，性质为偿还应归还或偿还我的款项，并非其所述的用一号房屋置换三号房屋。4.孙某文主张权利已过诉讼时效。本案签署《房屋置换协议》的时间为2009年，出售一号房屋的时间为2012年，均由孙某文办理，如果孙某文所述为事实，认为权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法典》关于诉讼时效的规定，自知道或应当知道权利被侵害之日起计算三年。截止孙某文起诉已长达八年之久，已超过诉讼时效。综上所述，要求依法驳回孙某文的全部诉讼请求。

法院查明

孙某文和孙某清系兄妹关系。二号房屋原为孙某文承租的公有住宅。一号房屋原为孙某清承租的公有住宅。

2009年1月18日，孙某文作为甲方，孙某清作为乙方，双方签订《房屋置换协议》后，二号房屋承租人变更为孙某清。2011年1月13日，孙某清与北京市丰台区房屋经营管理中心签订协议购买了二号房屋。2011年4月19日，二号房屋所有权人登记为孙某清。上述《房屋置换协议》签订后，一号房屋承租人仍为孙某清。2012年3月1日，孙某清与案外人达成协议，将一号房屋的使用权出售给案外人，孙某文代孙某清办理了相关手续。

三号房屋原为公有住宅。2012年，孙某清为其女刘某娟购买了三号房屋，在购买三号房屋时，孙某文亦参与并代办了相关手续。后，刘某娟承租三号房屋。2015年12月25日，刘某娟与北京市丰台区房屋经营管理中心签订《房改出售直管公房住宅楼房协议书》，购买了三号房屋。2016年9月6日，608号的房屋所有权人登记为刘某娟。

审理中，孙某文和孙某清均认可，孙某清提交的银行对账单中2012年3月1日存入的778000元为孙某清出售一号房屋收到的售房款，2012年3月3日支出的650000元，为购买三号房屋的购房款。孙某文称其同意孙某清将一号房屋出售，是因为孙某清口头说将其父亲在北京市丰台区九号房屋（以下简称九号房屋）归孙某文所有，所以才办理的相关手续。孙某清对此予以否认。现九号房屋已经本院判决由孙某清继承，孙某清给付孙某文房屋折价款200000元，孙某文配合孙某清办理该房屋的过户手续，因过户产生的相关费用由孙某清负担。

裁判结果

驳回孙某文的诉讼请求。

房产律师点评

孙某文与孙某清签订的《房屋置换协议》系双方的真实意思表示，合法有效。根据协议约定，双方应相互将各自承租的二号房屋及一号房屋互换，并将房屋的承租人变更至对方名下。在合同履行过程中，孙某文已将二号房屋交予孙某清并将房屋承租人变更为孙某清，且孙某清亦购买了二号房屋，为二号房屋的所有权人。而孙某文在明知一号房屋应置换给其的情况下，同意将一号房屋出售并协助办理出售事宜，致使《房屋置换协议》不能履行。在孙某文与孙某清未对《房屋置换协议》不能履行后达成一致意见的情况下，孙某文要求孙某清将二号房屋退还孙某文的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。