北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告陈某芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令三被告将原告名下位于北京市西城区H号房屋腾空，交还原告；2.请求判令三被告支付2021年6月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费，按照每月5000元计算；3.诉讼费要求三被告负担。

事实与理由：原告与被告陈某辉系亲姐弟关系，三被告为一家三口。涉案房屋原为原告母亲的遗产，自2017年经过了继承纠纷和共有物分割纠纷案件审理，2021年4月判决书，将涉案房屋判归原告所有，原告于2021年5月28日通过法院执行获得单独所有的《房产证》。判决生效后，原告就本案房屋返还、占用费及户口问题与三被告协商未果。原告除了所继承所得的涉案房屋外名下无住房，而被告有自己的房屋，原告继承所得的唯一住房被三被告非法强占，为了维护自己的合法权益，望判如所请。

被告辩称

被告陈某辉、吴某兰、吴某涵辩称，涉案房屋是1995年北京市西城区一号房屋拆迁安置所得，拆迁安置人为陈某贤、陈某辉、吴某兰、郭某霞、杨某峰。2008年郭某霞起诉陈某辉、吴某兰要求腾退涉案房屋，判决驳回了郭某霞的诉讼请求，认定陈某辉、吴某兰对涉案房屋有居住的权利。《中华人民共和国民法典》第366条明确规定，使用权人、居住权人有权按照约定对他人的住宅具有占有、使用的用益物权，所以原告不能剥夺我们一家对涉案房屋的居住权。综上，不同意原告的诉讼请求。

法院查明

原告陈某芳与被告陈某辉系姐弟。被告陈某辉与吴某兰系夫妻，被告吴某涵系其二人之女。

2008年，陈某辉之母郭某霞向法院起诉陈某辉物权保护纠纷一案，要求陈某辉腾空涉案H号房屋，交还郭某霞自用，陈某辉搬回自己的本市丰台区C号房屋。判决：驳回郭某霞的诉讼请求。该判决中查明以下事实：“1995年11月北京T公司对原、被告居住的原宣武区房屋进行拆迁，北京T公司安置给原、被告等五人本区H号和本区H号房屋两套。原、被告将H号房屋卖出，由被告购买了本市丰台区C号房屋，现原告居住在本市丰台区C号房屋内，被告居住在本区H号房屋。”

该判决书记载：“原告虽是本区H号房屋的产权人，享有居住诉争房屋的权利，但该房屋是开发商在拆迁安置房屋时，安置给原、被告及共居亲属等五人的，被告也同样享有居住诉争房屋的权利。因此现原告要求被告腾退诉争房屋没有事实和法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。”该判决已发生法律效力。

2015年11月25日，郭某霞去世。2017年，陈某芳等起诉陈某辉继承纠纷案，要求继承涉案房屋中郭某霞的遗产份额。经判决，涉案房屋由陈某霖、陈某芳、陈某桂、陈某燕、陈某辉共同继承，陈某霖、陈某芳、陈某桂、陈某燕各继承四十八分之十一，陈某辉继承十二分之一。

2021年1月，陈某芳等于我院起诉陈某辉共有物分割纠纷案，要求分割西城区H号房屋。判决：一、北京市西城区（原宣武区）H号房屋归原告陈某芳所有；二、自本判决生效之日起七日内，原告陈某芳分别给付原告陈某霖、陈某桂、陈某燕房屋折价款1375000元，给付被告陈某辉房屋折价款500000元。2021年5月28日，北京市西城区H号房屋所有权人登记为陈某芳。

本案审理中，被告提供《北京市住宅房屋拆迁安置补助协议书》复印件一份，表示原件交至（2008）宣民初字第08887号案件中。上述协议书记载的拆迁人（甲方）为北京市宣武区房地产经营开发公司，被拆迁人（乙方）为陈某贤，其中约定：乙方住址平渊北里二巷×号，在拆迁范围内有正式房壹间有正式户口五人。应安置人口五，分别是（亲缘关系年龄）：户主陈某贤；妻郭某霞；子陈某辉；子妻吴某兰；外孙杨某峰。原告对此真实性不予认可。就此证据，本院认为，鉴于协议内容与判决书认定事实一致，本院对此真实性予以确认。

本案审理期间，双方确认涉案房屋自安置交付后即由三被告居住至今；郭某霞在世期间原居住西城区H号房屋，该房屋出售后，郭某霞居住于本市丰台区C号房屋，郭某霞去世后，本市丰台区C号房屋已经腾退交还被告，被告将该房屋出租。被告确认本市丰台区C号房屋所有权人登记为被告陈某辉。

裁判结果

一、自本判决生效之日起三十日内，被告陈某辉、吴某兰、吴某涵将北京市西城区H号房屋腾空，交原告陈某芳收回。

二、自本判决生效之日起七日内，被告陈某辉、吴某兰、吴某涵支付原告陈某芳2021年6月1日至实际腾退北京市西城区H号房屋之日的房屋使用费（按照每月4000元计算）。

三、驳回原告陈某芳其他诉讼请求。

房产律师点评

本案争议焦点为被告因拆迁安置取得居住利益是否为居住权，能否排除所有权人的物权请求权。

首先，之前案件中所认定的“陈某辉享有居住诉争房屋的权利”，其性质是否属于民法典规定的居住权。该判决基于涉案房屋是开发商在拆迁安置房屋时，安置给郭某霞、陈某辉及共居亲属等五人的情节，认定陈某辉对涉案房屋享有居住权利，而本案被告吴某兰亦属于拆迁协议中被安置人的五人之一，因此其因此享有的权利应与陈某辉一致。该种居住权利是否属于民法典规定之居住权，双方存在争议。

就此根据民法典对居住权的规定，居住权是根据合同约定或者遗嘱，以满足生活居住需要为目的，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。因此即使生效判决确认了陈某辉因拆迁安置对涉案房屋享有居住的权利，但此种居住利益的取得并非基于原有房屋所有权人或现房屋所有权人通过合同或遗嘱方式设立，即并非基于其意思表示，亦未进行居住权登记，不符合居住权设立方式和条件，不符合民法典规定的居住权设立要件，并非民法典规定之居住权，不应给与同等保护，不能因此排除所有权人的占有使用权利。

其权利来源系依据特有的拆迁政策，结合被拆迁房屋的户籍和居住等情况对于应有利益的确定，其权利来源实际上是被安置人对购房优惠价格或者购房优惠面积的贡献，可以转化为一种财产利益，可通过债权等方式予以保护，并不必然通过居住方式享有利益。但因拆迁改变了原有居住状况，对于无其他房屋而以安置房屋作为必要居住生活条件的安置人而言，在其居住使用利益未能或暂不宜采取其他方式实现情况下，从保护基本生存居住角度出发，前诉判决中法院暂确认其对房屋享有居住使用利益，不判决其腾退房屋，亦符合当时的实际状况。

其次，本案被告是否可因生效判决确认的居住权利而对抗原告腾退房屋之请求。涉案房屋系郭某霞承租公房拆迁安置所得，安置房屋除涉案房屋外，还包括同小区的×号房屋，前诉生效判决确认，郭某霞在世期间，×号房屋出售后，由陈某辉购置了本市丰台区C号房屋，经确认该房屋登记为陈某辉所有，郭某霞在世期间，其长期居住于×号房屋及丰台区C号房屋，而陈某辉一家则居住涉案房屋，在此情况下，前诉案件认定陈某辉对涉案房屋享有居住利益，不予腾退符合当时的居住状况。然现郭某霞已经去世，经当事人确认，郭某霞继承人在郭某霞死亡后已经将丰台区C号房屋腾空交还陈某辉使用，陈某辉一家收回房屋后已经另行出租，该事实说明对于房屋居住情况家庭内部已经有了进一步确认，陈某辉有自有房屋且收回自用，无需以涉案房屋作为生存居住之必须，前诉判决确认其有权居住涉案房屋的事实基础发生了变化。

目前涉案房屋通过继承、共有物分割等诉讼，已经由原告陈某芳取得所有权，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。现陈某芳要求陈某辉、吴某兰及吴某涵腾退涉案房屋，理由正当，法院予以支持。

再次，就原告房屋使用费主张是否应予支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。原告作为房屋所有权人，享有对房屋占有、使用、收益的权利，被告对房屋的使用导致原告的使用权能受到影响，因此原告要求被告支付其取得所有权后的房屋使用费，理由正当。对于房屋使用费标准，法院参照市场租金价格，结合被告使用房屋的家庭历史背景和原有居住权益的情节，依法酌情确定为每月4000元。