北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李某亮、李某君起诉的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由李某亮、李某君负担。事实和理由：从《字据》的行文表述来看，李某鹏的意思表示更应认定为遗嘱意思表示。一审判决以李某亮有能力支付房款、周某伊等三人出庭证明曾听说北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）的购房款系李某亮负担为由，认定购房款系李某亮支付，以此认定借名买房的法律关系，系错误的。案涉房屋的相关证件是李某亮等人在李某鹏2013年住院时拿走的。一审判决以之前民事判决作为认定借名买房法律关系成立的理由之一亦是错误的。李某鹏亲笔书写的《遗嘱》是非常重要的证据，应当作为定案依据。

被告辩称

李某亮、李某君辩称，同意一审判决。案涉房屋是李某鹏单位分配的房屋，在成本价购买时，因李某鹏没有钱，且李某亮需要住房，所以就让李某亮出资购买，房屋所有权归李某亮，但只能登记在李某鹏名下。后来一直没有办理过户，房屋由父亲李某鹏居住，但相关房产证据一直在李某亮持有。

李某聪述称：同意一审判决。案涉房屋是李某亮出资购买的，父亲李某鹏当时明确表示案涉房屋由李某亮出资购买，所有权归李某亮。

法院查明

李某亮、李某君向一审法院起诉请求：1.判令李某聪、张某娟协助办理将案涉房屋产权过户至李某亮名下;2.判令张某娟将案涉房屋交付给李某亮;3.案件受理费、保全费、评估费由李某聪、张某娟负担。

一审法院认定事实：李某鹏与赵某林于1985年5月30日登记结婚，双方均系再婚，双方婚后未生育子女。李某鹏与前妻育有李某羽、李某聪、李某亮三子，李某羽于1967年2月24日因死亡注销户口。赵某林与前夫周某品育有周某伊、周某明、周某贤三女。李某君系李某亮之子。

案涉房屋原系李某鹏单位分配给李某鹏居住的公房。此后，进行房改售房，与李某鹏签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给了李某鹏。2003年11月12日，李某鹏取得了案涉房屋的所有权证书。

赵某林于2004年10月28日死亡注销户口。李某鹏与张某娟于2013年9月23日登记结婚，双方婚后未生育子女。

2015年10月，李某鹏以权证丢失为由，重新办理了案涉房屋所有权证。

2016年3月1日，李某鹏与张某娟签订《转移协议》，《转移协议》约定：产权人李某鹏在西城区有不动产一处，配偶为张某娟。该不动产为李某鹏个人单独所有，经协商双方同意将该不动产的产权人李某鹏转移登记为李某鹏、张某娟共同所有，共有方式为共同共有。如有纠纷，由夫妻双方承担一切法律责任。同日，李某鹏与张某娟依据《转移协议》在房管部门办理了转移登记手续，案涉房屋所有权转移登记至李某鹏、张某娟二人名下，为二人共同共有。

李某鹏于2018年10月21日死亡。

现李某亮、李某君主张案涉房屋系借用李某鹏名义购买，购房款由李某亮支付，要求李某聪、张某娟协助办理过户手续。李某聪对此予以认可，同意协助办理。张某娟不同意李某亮、李某君的请求，不认可双方存在借名购房的情况。

李某亮、李某君为证明其目的，出示：1.李某鹏于1998年3月11日签署的《字据》，内容为：“我与我现在的妻子同是北京某厂职工，婚前各分单位楼房1套。我们于1985年再婚。按照北京市购房政策，须交4万元购房。因我再婚前共有两个儿子，大儿子在京已有住房，次子及孙子在北京尚无住房，故自愿让他们将房产买下。此次购房全部费用均由他们承担，我以后居住不用再付房租，房产权归我次子李某亮及孙子李某君所有。上述内容打印3份，我留1份，我儿子及孙子各执1份，由我亲笔签字生效。以此为证。立字人：李某鹏。1998年3月11日”。

2.证人周某伊、周某明、周某贤到庭陈述：单位房改时，母亲赵某林和继父李某鹏各有一套房改房名额，赵某林的房子由周某明买下，产权归周某明，李某鹏的房子由李某亮购买，李某亮出资4万元，房子的产权归李某亮所有，李某鹏的房子与赵某林无关。3.房屋买卖合同原件、购房发票原件。购房合同显示：案涉房屋价款36485.85元、维修基金1718.5元，总房款38201.35元。1998年3月11日发票注明：付款单位李某鹏，购房预付款30754.52元，维修基金1156.68元。2002年12月15日发票注明：客户名称李某鹏，成本房价5731.33元，维修基金561.82元。李某聪对此均表认可。张某娟认可《字据》的真实性、合法性认可，但对内容不予认可。张某娟认为，三位证人均系听说李某亮出资购房事宜，且在出资、签订合同、字据等细节上问题上无法说清楚，因此，不认可三位证人所述。对于房屋买卖合同，张某娟不予认可，理由为与其从房管部门调取的合同内容不一致。

李某亮出示某公司1997年6月10日的董事决议，用于证明李某亮有能力支付案涉房屋的房款。张某娟认可证据的真实性，但张某娟认为该证据仅可以证明李某亮有能力支付4万元，但不能证明借名购房事宜，也不能证明李某亮实际支付了4万元。

张某娟出示其从房管部门调取的《房屋买卖合同》，用于证明房屋购买价格为3万多元，并非4万元。李某亮、李某君对于该合同的真实性予以认可，其表示该份合同系过户时用于备案和缴税，并非买卖双方的真实合同，购房发票与真实交易中记载的房款总额是一致的。

张某娟出示署名李某鹏的遗嘱，用于证明案涉房屋系李某鹏自行购买，应归李某鹏个人所有。遗嘱内容为：“……。（五）我拿45年工龄及人民币买下55.08平方米住房，归个人私有，财产（地址在西城区一号。（六）我与赵某林去世前同时与他的三个姑娘共同确定各的房屋财产归各自所有以后没有麻烦。（七）李某鹏去世后，我所有的房产由张某娟遗嘱继承，任何人都不能干涉。……。”李某亮、李某君对此真实性不予认可，其表示李某鹏无权将案涉房屋作为自己的遗产分割。李某聪对此也不予认可。

李某亮、李某君另外主张，除上述案涉房屋的买卖合同及发票原件外，案涉房屋的所有权证一直由李某亮持有，之后李某鹏将产权证挂失，重新办理了新证，案涉房屋由李某鹏居住使用，2004年开始张某娟作为李某鹏的保姆，也在此居住，之所以一直未办理过户，是因为想让李某鹏安度晚年。李某聪认可李某亮、李某君所述。张某娟认可李某亮所述居住情况，但张某娟表示案涉房屋的产权证及购房合同一直由李某鹏保管，2013年张某娟陪护李某鹏住院，李某亮将这些材料拿走，为此李某鹏还报警了，但派出所出警后认为是家庭纠纷，未做任何笔录，也没有出具任何材料。李某亮对此不予认可，李某亮表示其一直持有案涉房屋的钥匙，没有理由行窃。

李某亮、李某君出示李某鹏的病历，用于证明李某鹏2013年就已经不具备行为能力了。诊断：……，阿尔兹海默症重度，……。张某娟认可李某鹏病历的真实性，但张某娟认为病历无法证明李某鹏为无民事行为能力人。

另查，2019年1月3日，法院立案受理原告李某亮、李某君与被告李某聪、张某娟、第三人周某伊、周某明、周某贤赠与合同纠纷一案，李某亮、李某君要求：1.判令确认李某鹏（已故）与张某娟2016年3月1日签订的关于李某鹏将其坐落在北京市西城区一号房产赠与张某娟的《转移协议》无效；2.判令张某娟在判决生效7日内向房地产权属登记部门办理将北京市西城区某号101房屋产权变更登记在李某鹏名下。法院经审理后判决驳回李某亮、李某君的诉讼请求。该判决在本院认为部分确认：《字据》属于合同，属于李某亮、李某君与李某鹏的真实意思表示，李某亮、李某君系诉争房屋的实际购房人。该判决已经生效。

2019年3月1日，法院立案受理原告李某亮、李某君与被告李某聪、张某娟债权人撤销权纠纷一案，民事裁定：准许李某亮、李某君撤诉。

一审法院认为，本案第一个焦点问题：借名购房法律关系的认定。

1.借名购房的意思表示。从李某鹏书写的《字据》内容看，包含借名的理由、房款负担、居住安排以及产权归属，清晰的表达了同意李某亮、李某君购买案涉房屋，并拥有产权的意思表示。2.关于案涉房屋的出资。依据李某亮的薪金水平，购买案涉房屋时，李某亮有能力支付购房款，且周某伊等三位证人也出庭证明，母亲赵某林曾说案涉房屋的购房款系李某亮实际负担。三位证人所述内容虽系听说，但三人证人作为与本案房屋无利害关系的亲属，其陈述具有一定的客观性，法院对此予以采信。3.案涉房屋相关证件的持有。按常理，如案涉房屋与李某亮无关，李某鹏应自行保管房屋的相关证件，但案涉房屋的购房合同、购房发票及原版的房屋所有权证却由李某亮持有。张某娟虽不认可李某亮持有合同的真实性，但李某亮已就两份合同给予合理的解释，且李某亮持有的合同与购房发票的金额相一致，故法院认可其持有合同的真实性。

张某娟主张2013年李某鹏住院期间李某亮将房屋产权证拿走，并表示当时就此事报警，但其未提供任何证据予以证明，张某娟也表示当时警察并未作书面记录，故法院对此不予采信。4.之前民事判决虽驳回了李某亮、李某君确认赠与合同无效的请求，但该判决法院认为认定李某亮、李某君就案涉房屋与李某鹏存在借名购房的法律关系，张某娟对此并未提出上诉表达异议。

综上，李某鹏书写《字据》并交予李某亮、李某君，李某亮实际为案涉房屋出资，即代表双方具有借名购房的意思表示，故双方就案涉房屋成立借名购房的合同关系，李某鹏负有将案涉房屋协助过户给李某亮、李某君的合同义务。

本案第二个焦点问题：张某娟是否需要承担案涉房屋的过户义务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国家庭共同生活的除外。本案中，李某鹏虽有协助李某亮、李某君过户的义务，但李某鹏生前已通过夫妻增名的方式将案涉房屋变更为与张某娟共同共有，且李某鹏已于2019年死亡，张某娟与李某亮、李某君之间并无合同关系，因此，张某娟是否有义务协助李某亮、李某君过户，系本案第二个焦点问题。

一、李某鹏对李某亮、李某君所负协助房屋过户的义务是否属于个人债务。债是特定当事人之间可以请求一定给付的民事法律关系，债务即为约定或法定应为给付的义务。债的客体是特定行为，包括作为与不作为，其形态包括交付财物、支付金钱、转移权利、提供劳务、提交成果等。因借名购房的合同关系，李某鹏负有协助李某亮、李某君办理案涉房屋过户的义务，因此，转移房屋权利应属李某鹏对李某亮、李某君所负之债务。此债务系李某鹏与张某娟登记结婚前就已经发生，故应属李某鹏个人债务。

二、李某鹏是否将所负债务用于其与张某娟婚后家庭共同生活。依据借名购房合同关系，李某鹏本应将案涉房屋过户给李某亮、李某君，但在李某鹏与张某娟登记结婚后，不仅居住使用案涉房屋，而且将房屋所有权变更为夫妻共同共有。对此，法院认为，李某鹏婚前所负债务与婚后夫妻共同生活具有必然的因果联系，且婚前所负债务中的财物已成为双方共同生活的物质条件，并已转化为婚后夫妻共同财产。

综上，协助办理案涉房屋虽系李某鹏婚前一方所负的个人债务，但因其婚后已将案涉房屋变更为夫妻共同财产，因此，李某亮、李某君不仅可向李某鹏主张权利，也有权向张某娟主张权利。因李某鹏已死亡，现李某亮、李某君要求李某聪、张某娟协助将案涉房屋的产权过户至李某亮名下，于法有据，法院予以支持。

本案为合同之诉，判定张某娟协助过户是基于法律的规定，但腾退案涉房屋不属于李某鹏个人债务的范畴，且张某娟就此与李某亮、李某君之间也无约定，因此，李某亮、李某君要求张某娟腾退案涉房屋的请求，并非本案审查之范畴，法院不予支持。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

裁判结果

一、判决生效之日起七日内，李某聪、张某娟协助李某亮将北京市西城区一号房产所有权过户至李某亮名下；二、驳回李某亮、李某君的其他诉讼请求。

房产律师点评

结合二审庭审情况及张某娟上诉请求，本案的争议焦点为：李某亮、李某君与李某鹏就案涉房屋是否存在借名购房的事实。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现有证据表明，案涉房屋原系李某鹏单位公房。此后，因房改售房，北京某某厂与李某鹏签订了房屋买卖合同。同时，李某鹏签署一份《字据》。该《字据》内容显示，同意李某亮、李某君购买案涉房屋，产权归二人所有。张某娟对该《字据》中李某鹏的签名并未否认。对于案涉房屋的所有相关证件现均由李某亮、李某鹏持有的事实，张某娟不认可李某亮是一直持有，称李某亮系在李某鹏2013年住院期间拿走的房屋产权证，并表示当时就此事报警，但其未提供任何证据予以证明，张某娟也表示当时警察并未作书面记录，故张某娟否认案涉房屋相关资料未在李某亮处的抗辩意见，法院不予支持。

加之，依据李某亮的薪金水平，购买案涉房屋时，其具有支付购房款的能力，且周某伊等三位证人也出庭证明，母亲赵某林曾说案涉房屋的购房款系李某亮实际负担。一审法院综合上述证据，结合本案的全部情况，最终确认李某亮、李某君就案涉房屋与李某鹏存在借名购房的法律关系，并无不当，法院予以维持。关于判决张某娟承担案涉房屋过户义务的依据，亦无不当。