北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某文向本院提出诉讼请求：1.被告依照原、被告双方2018年6月8日签订的《离婚协议书》内容，将北京市顺义区×号房产全部卖房款支付给周某娟（具体数额以法院调查为准）；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求为：被告李某与第三人王某共同给付第三人周某娟北京市顺义区×号房产（以下简称一号房屋）售房款2084274.89元。

事实和理由：原、被告原系夫妻关系，婚后生有一女周某娟。被告于2018年6月8日在顺义区民政局协议离婚，协议当中约定顺义区一号房屋归周某娟所有。但是被告没有按协议履行，却私自将该房产出售。原告现为维护合法权益故诉至法院。

被告辩称

被告李某辩称：不同意原告的诉讼请求。一号房屋实际是第三人王某的。《离婚协议书》中约定的房屋坐落有误，无法赠与。

第三人王某辩称：不同意原告诉讼请求。一号房屋的首付款是第三人王某出资，第三人王某是实际所有权人。

法院查明

周某文与李某原系夫妻关系，二人于2015年9月10日登记结婚，于2016年7月28日生育一女周某娟。王某系李某之母。

2018年6月8日，周某文与李某经北京市顺义区民政局协议离婚。当日，周某文与李某签订的《离婚协议书》中约定：财产处理：婚后共同财产归男方周某文所有的：顺义区×号房产，海南省海口市×号房产，婚后共同财产归女方李某所有的。位于顺义区×室房产和顺义区×室房产归周某娟所有。以上财产均定于2018年10月1日前过户完毕。”

2013年5月2日，北京A公司与李某签署《北京市商品房预售合同》，房屋坐落为北京市顺义区×，房屋总价1501175元，其中首付款461175元。

一号房屋购买后登记在李某名下。已经提前还清贷款。

2019年10月3日，出卖人李某与买受人谢某萍签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定一号房屋总价款为300万元。王某认可收到300万元售房款，并表示一号房屋剩余贷款388607.65元与527117.46元均使用售房款偿还，剩余房款由王某掌控并用于偿还其他贷款。

原告周某娟至本院起诉被告李某、第三人王某赠与合同纠纷，原告周某娟要求被告李某支付涉诉房屋售房款。本院认为根据离婚协议的约定，周某娟作为财产受赠人，并非李某与周某文所达成离婚协议中的权利人，也不是民事义务的承受人，其仅是赠与条款的受益人，并无独立的给付请求权，现周某娟起诉要求李某履行离婚协议中的赠与条款，属主体不适格，其诉讼不能成立，应予驳回，裁定驳回原告周某娟的起诉。双方均未上诉。

本案中，周某文主张：《离婚协议中》认可一号房屋的首付款系王某出资，但该出资属于对李某的赠与；周某文与李某婚姻关系存续期间，二人共同偿还一号房屋贷款，离婚后周某文没有还贷；《离婚协议书》中处理了一号房屋，可以说明李某知道并认可王某对李某的赠与，李某对一号房屋有处置权；同意在售房款中扣除偿还贷款的金额，因王某认可其实际收取售房款，故，要求李某与王某共同支付一号房屋售房款2084274.89元。

李某主张：李某无权也无需撤销《离婚协议书》关于“顺义区×号房产”的赠与约定，并且李某曾向周某文表示过不再赠与周某娟一号房屋；一号房屋的首付款、贷款实际均由王某偿还，仅使用了李某名字购买并登记，并且一直由王某占有使用和出租收益，王某系一号房屋的实际所有人；如果法院认定不动产以登记为准，那么一号房屋是李某婚前个人财产，与周某文无关。王某与李某意见一致。

裁判结果

被告李某与第三人王某共同给付第三人周某娟北京市顺义区一号房屋的售房款二百零八万四千二百七十四元八角九分，于本判决生效之日起七日内执行。

房产律师点评

本案争议焦点之一，一号房屋的实际所有人是否为王某。根据查明的事实，一号房屋购买于周某文与李某登记结婚之前，虽然通过王某账户支付购房首付款，但一号房屋实际以李某名义购买，并以李某名义进行公积金贷款和商业贷款，即使首付款系王某实际出资，也应认定为对李某个人的赠与。周某文与李某婚姻关系存续期间偿还的一号房屋贷款，应认定为二人共同偿还，二人离婚之后，公积金贷款和商业贷款的还款人未作变更，仍应认定为李某实际偿还。一号房屋后于2019年10月3日被出售，300万元售房款中的915725.11元用于偿还一号房屋剩余的公积金贷款和商业贷款,由此可见，用于偿还一号房屋剩余贷款的款项来源于售房款，并非来源王某个人资金。故，对于王某提出的其为一号房屋的实际所有权人的主张，法院不予支持。

本案争议焦点之二，李某是否应按照《离婚协议书》的约定履行将一号房屋赠与给周某娟的义务。

第一，当事人签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。周某文与李某曾有过多次诉讼，已生效的法律文书中《离婚协议书》均未被撤销或确认无效，而是要求李某按照《离婚协议书》约定履行其义务。因此，本案中，李某仍应按照《离婚协议书》约定履行其义务。

第二，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，系双方针对解除婚姻关系、子女抚养、共同财产分割等方面综合考虑的结果，对男女双方具有法律约束力。周某文与李某将一号房屋赠与周某娟并非普通的赠与合同关系，而是双方在离婚协议中约定的赠与事项，系出于解除双方身份关系的动机、为保障双方子女的权益而作出，属于双方就离婚事项所作整体约定的一部分，具有道德义务的性质，非因法定事由不能随意撤销。法定撤销赠与事由包括严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务。

李某虽主张《离婚协议书》中关于一号房屋坐落记载有误，其无权也无需撤销相关赠与约定，并且已向周某文表达过不再赠与，但李某并未提交充分有效的证据证明其撤销对周某娟的赠与，并且即使李某提出撤销赠与，非因法定事由行使任意撤销权撤销赠与，亦没有事实和法律依据。故，对于李某的上述主张，法院不予支持，李某仍应按照《离婚协议书》的约定履行将一号房屋赠与给周某娟的义务。

本案争议焦点之三，梅香街被出售后，李某与王某是否应将售房款支付给周某娟。

赠与财产因赠与人故意或者重大过失致使毁损、灭失的，赠与人应当承担赔偿责任。李某已将一号房屋予以出售，客观上无法将房屋实体赠与给周某娟，现周某文要求李某支付周某娟扣除已偿还一号房屋剩余贷款的剩余售房款2084274.89元，法院予以支持。王某认可收到300万元售房款，且认可偿还剩余贷款后的售房款由其实际掌控，故，对于周某文要求王某共同承担给付义务的请求，法院予以支持。