北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：1、要求位于北京市朝阳区一号（以下简称涉案院落）院内房屋二原告享有五分之二的份额；2、要求三被告支付涉案院落房屋内家具家电折旧补偿款5万元；。

事实和理由：李某与周父为夫妻关系，周某平为二人之子。周某平与杨某为夫妻，2005年1月9日二人生育一女周某娟。五人共同居住于北京市朝阳区一号。2016年1月9日，周某平与杨某共同出资翻建了位于北京市朝阳区一号的旧房。2019年9月5日，周某平与杨某离婚，但涉案房屋因涉及他人利益并未分割。故提出本诉。若进行实物分割，二原告主张分割第一、二、四层房屋，主张周某娟现在使用的部分，厨房、客厅、卫生间、卧室。上下楼的楼梯是通往三层的，若分给周某娟后，关于楼梯，可以留着或者堵上。第三层已经由三被告在使用，所以我们不主张分割了，第一层和第二层主张分割东南角的房子。

被告辩称

三被告辩称，不同意二原告的诉讼请求。一、涉案房屋系李某与周父夫妻共同财产。1、二原告并未参与涉案房屋宅基地的取得。房屋翻建费用系李某和周父向案外人借款所得，杨某和周某平借款的部分仅用于二人夫妻间的共同生活，并未用于涉案房屋的翻建。2李某和周父对案外人的借款目前已偿还部分，但二原告至今未偿还其借支的款项。3、周某平并非房屋所有权人，无权处分涉案房屋。

二、即使法院认定杨某系房屋共有权人，二原告的主张也不应得到支持。理由如下：1、周某娟对涉案房屋及宅基地的取得并未作出任何贡献，并非适格原告，对涉案房屋也不享有任何实体权利。2、涉案房屋建于宅基地上，二层以上房屋并未征得村委会房屋管理部门和土地管理部门的审批，至今尚未取得合法手续，二层以上房屋不应参与分割。3、李某和周父老人均已年迈，身体状况不是很好，所以，在低层、向阳房屋的分割上应给与更多的照顾。

法院查明

李某和周父系夫妻，周某平系二人之子。周某平与杨某2003年经人介绍相识，后于2004年6月2日登记结婚，双方均系初婚，婚后于2005年1月9日生育一女周某娟，2014年11月20日，二人曾协议离婚，又于2015年7月28日复婚，2019年8月21日，本院准予周某平和杨某离婚；婚生女周某娟归杨某抚养，周某平每月给付抚养费1500元；认定了周某平和杨某应共同偿还对杨某母亲李某某的借款11万元。现该判决书已生效。

涉案院落集体土地建设用地使用证登记在李某名下，东西两侧均为道路、南北两侧为邻居，1993年证载用地面积281平方米，证载建筑占地面积138平方米。

2016年，涉案院落内房屋被全部拆除后翻建，翻建后的房屋为四层楼房，本案争议焦点一：原告认为己方参与了涉案院落内房屋建造，并据此主张分割相应比例的住房。三被告提出异议。

针对建房事实，原告提交如下证据：

1、原告提交2016年1月9日，由李某、杨某共同作为建设单位与案外人（施工单位）签订了一份《施工合同》。

2、原告提交一份手写借据，载明周父、李某、周某平、杨某四人作为共同借款人自某某、孙某某处借款90万元”

3、原告自书整理了一份涉案院落内房屋建造付款清单，显示建房花费100.37万元，其中自杨某账户支付71.45万元，另有28.92万元用于其他开支。针对上述付款，杨某提交名下银行交易明细佐证。

4、原告另提交2016年建房期间开支手写明细，并条单据佐证。

本案争议焦点二：二原告主张分割涉案院落内房屋出租所得租金收益，三被告提出异议。

就此，原告提交李某与案外人刘某某签订的《北京市房屋租赁合同》、提交承租人刘某某2019年10月30日出具的手写证明，证明刘某某已按约定交纳了2016年-2019年度的租金，分别为24万元、27万元、28万元、35万元。

原告提交一份由周某平2017年10月17日手写的《承诺书》，载明周某平承诺不论双方夫妻关系是否存续，均每年自租金中提取15万元给付杨某，若遇拆迁，除了保证杨某可得补偿利益外，还另再付购房款50万元。

裁判结果

一、位于北京市朝阳区一号院内一层西侧南数第二套、第三套出租房屋归原告杨某、原告周某娟共同所有，一层东侧临街两套出租房屋归被告李某、被告周父所有，一层西侧南数第一套出租房屋归被告周某平所有；

二、位于北京市朝阳区一号院内二层西侧南数第二套、第三套房屋归原告杨某、原告周某娟共同居住使用，二层东侧两套出租房屋归被告李某、被告周父居住使用，二层西侧南数第一套出租房屋归被告周某平居住使用；

三、位于北京市朝阳区一号院内三层西侧一套一居室、三层东侧一套两居室均归被告周某平、被告李某、被告周父共同居住使用；

四、位于北京市朝阳区一号院内四层西南侧一套一居室归原告杨某、原告周某娟居住使用，四层东侧一套出租房屋、西北侧一套出租房屋均归被告周某平、被告李某、被告周父共同居住使用；

五、前述第一项至第四项房屋内家具家电均归相应当事人所有，各方互不进行折价补偿；

六、位于北京市朝阳区一号院内楼道、楼梯、院门均由当事人共同使用；

七、驳回原告杨某、原告周某娟的其他诉讼请求。

房产律师点评

分家析产纠纷是对家庭共同财产的分割处理，该案由的确立应以家庭共同财产的客观存在为前提，继而析出相应主体的财产份额。分家析产纠纷处理的标的财产是一种共有状态的物权，该共有状态可以通过家庭协议的形式分割，也可以通过司法裁判的形式分割。

本案中，涉案院落内房屋形成于杨某和周某平夫妻关系存续期间，从现有证据证明内容看，杨某账户确于2016年1月21日收到孙某某转入的100万元，该款项结合杨某、周某平、李某、周父作为共同借款人出具的借据可以认定系自某某、孙某某处借支所得，应视为四人的共同借款，属于家庭共同借款。后续建房款项的支出中，已由杨某举证证明自其名下银行账户中累计转出70余万元，除此以外，2016年度还有其他基于建房而发生的必要性开支若干，费用总体与前述家庭借款总量吻合，所以，可以认定梁某、孙某某的借款用于涉案院落内房屋的建造、室内家具家电的添置。所以，法院认为，涉案院落内房屋系家庭共同借款后建造所得，应认定为家庭共同财产，二原告在本案中以分家析产纠纷案由提起诉讼，于法有据。

围绕对梁某、孙某某的还款，从现有证据看，房屋建成后，当事人的主要收入来源应归入房屋租金收入，在房屋未实际分割前，应认定为家庭共同财产，基于此所得租金收入，应视为家庭共同财产，而根据借据中载明的还款方式，每年需有15万元用于偿还借款，结合当事人的收入来源、还款约定等，法院认为可以认定家庭的租金收入用于偿还家庭借款。2019年杨某和周某平离婚后自行在外居住生活，对涉案院落的租金收入不再享有权益，而结合借据中载明的还款约定，针对2019年至2022年的欠款偿还应由三被告在收取租金中先行偿还，不应再要求杨某偿还。

在核定租金收入偿还借款后的余款情况时，各方均未举证证明余款在日常生活中是否还有剩余，无法据此另行分割，所以，对原告该部分请求不予支持。

关于涉案院落内房屋如何分割的问题，结合当事人的身份属性、年龄因素、家庭结构情况、居住私密性和便利性考虑等，对涉案院落内房屋作如下分割：1、一层东侧临街两套出租房屋归李某、周父所有，一层西侧南数第一套出租房屋归周某平所有，一层西侧南数第二套、第三套出租房屋归二原告所有，上述房屋室内厨房、卫生间均归相应当事人所有。2、二层东侧两套出租房屋归李某、周父居住使用，二层西侧南数第一套出租房屋归周某平居住使用，二层西侧南数第二套、第三套房屋归二原告居住使用。3、三层东侧一套两居室、西侧一套一居室均归三被告居住使用。4、四层西南侧一套一居室归二原告居住使用，剩余两套出租房屋归三被告居住使用。涉案院落内的楼道、楼梯、门道均归原、被告共同使用。

关于涉案院落房屋内添置的家具家电，各自房间内的物品归各自所有，不再单独折价补偿分割。