北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某亮向本院提出诉讼请求：请求判令停止执行裁定对原告名下位于北京市一号房屋执行措施并解除查封。

事实与理由：案涉房屋虽登记在周某亮与吴某林名下，但购房时吴某林并未出资，且离婚协议约定该房产归原告所有。自1998年吴某林到北京工作至2019年双方离婚，原告与吴某林不在一起共同生活长达20余年。分居期间，原告单位给原告分配案涉房屋，吴某林未出钱。

2019年8月双方协议离婚，约定案涉房屋归原告所有。原告与被告赵某文之间不存在债权债务关系，不应当对原告的房产进行执行。即使案涉房产因未变更产权登记而认定系原告与吴某林的夫妻共同财产，但案涉房屋系原告及其供养亲属生活所必需的唯一住房，根据法律规定，不应对原告的财产执行拍卖。

退一步讲，吴某林与赵某文之间的债务属吴某林的个人债务，执行应以吴某林的个人财产为限，即使离婚协议不能发生物权变动，在执行、拍卖的过程中也应当充分保障原告作为共有人的合法权益，对案涉房产进行拍卖后，保留原告依法享有的财产份额。

被告辩称

被告赵某文辩称：不同意原告的诉讼请求。A公司向被告赵某文借钱时，吴某林以个人名义承诺承担连带还款责任，之后A公司还不上钱，吴某林也不还钱。吴某林和周某亮二人恶意串通将财产全部转移给周某亮，逃避法律责任，坑害债权人利益。

被告吴某林未到庭应诉但辩称：吴某林自1998年赴京便与周某亮两地分居聚少离多，多年来四处奔波，创业艰难，很少顾及家庭。2018年北京的住房被迫抵债，周某亮才知道吴某林的真实经济状况，2019年双方协议离婚。

被告A公司未到庭应诉。

法院查明

周某亮与吴某林原系夫妻关系，二人于1995年11月18日登记结婚，于2019年8月26日协议离婚。

坐落于北京市二号房屋及坐落于北京市一号房屋登记在周某亮和吴某林名下，二人离婚时在离婚协议书中约定上述房屋归周某亮所有。

2019年6月19日，赵某文向本院申请诉前财产保全，本院于2019年7月9日查封了吴某林与周某亮的前述房产。

2019年12月30日，本院就赵某文与吴某林、A公司民间借贷纠纷一案判决A公司向赵某文偿还借款本息62．4万元、吴某林承担连带清偿责任。

上述判决发生法律效力后，赵某文申请强制执行。本院在执行过程中，周某亮提出执行异议，要求解除对前述房屋的查封措施。2021年6月16日，本院驳回了周某亮的异议请求。后，周某亮向本院提起本案诉讼。

庭审中，赵某文称，不认可周某亮与吴某林二人离婚协议中关于财产的约定。

裁判结果

驳回原告周某亮的诉讼请求。

房产律师点评

案外人执行异议之诉系审查案外人对执行标的是否享有足以排除法院强制执行的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。

本案中，虽然周某亮与吴某林的离婚协议约定涉案房屋归周某亮所有，但该房屋现仍登记在周某亮和吴某林名下，并未进行变更登记，离婚协议书的约定并不能直接发生物权变动的法律效果，离婚协议的约定不具有对抗第三人的法律效力，且被告赵某文作为债权人亦不认可周某亮和吴某林离婚协议中关于财产的约定，故周某亮的权利主张不能排除法院对涉案房屋的强制执行。