北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某辉向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间关于丰台区一号的房屋的借名买房协议无效；2.判令被告返还原告购房款216711元及利息；3.判令被告支付涉案房屋增值损失30万元；4.判令被告返还原告为涉案房产支付的房屋装修款、燃气安装费、物业费，停车费服务费共计31855.11元及利息8373.74元合计40228.85元；5.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与被告曾系亲家关系，原告儿子与被告女儿曾系夫妻关系。2015年被告母亲白某玲取得一个经济适用房购房指标，但无购买能力，原告遂与被告达成口头协议，借用被告母亲的名义，实际由原告出资购买，认购丰台区一号房屋。2015年12月13日，原告通过银行转账方式向前述房屋开房商A公司支付全部房款共计416711元，随后由被告母亲与A公司签订房屋认购协议，并取得该处房屋所有权。

之后原告为案涉房屋装修及购置家电等，共计花费31855.11元（部分花费因年头久远，收据已找不到，或者当初支付时并未开具收据）。起初原告与儿子儿媳在该房屋居住，后原告从该房屋搬出。被告母亲去世后，该处房屋过户至被告名下。2021年6月，原告儿子与被告女儿离婚，原告儿子也从该处房屋搬出。此后原告多次向被告主张该处房屋产权均遭被告拒绝。后原告经多方咨询得知案涉房屋系经济适用房，无法过户至原告名下。原告遂向被告主张返还当初购房出资及其他费用均未果。综上，根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规规定，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为保护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告辩称

赵某亮辩称，不同意原告的全部诉求。首先，本案诉讼主体不适格，该房屋原为被告母亲白某玲所有，被告是通过继承所得，涉案房屋也是原被告子女婚后居住，与原告无关，其受益人也不是原被告。其次，有关房屋费用，其中10万元是由被告转到原告账上，原告转到开发商，原被告子女在婚姻存续期间分别偿还了原告10万元，被告10万元，离婚时原被告子女签订相关协议书，由被告将剩余20万元由原告子女代为收取，原告儿子李某明确放弃该房屋增值部分。综上，本案诉讼主体不适格，费用与其子女是借贷关系且已经履行完毕，故请法院依法驳回原告的起诉。

法院查明

公证处2019年6月20日出具的公证书，内容是被继承人白某玲于2018年1月7日在北京市因病死亡，被继承人赵某霞、赵某君、赵某亮、赵某麟申请继承被继承人白某玲遗留的房产坐落于丰台区一号（以下简称一号房屋），建筑面积52.58平方米……现赵某亮表示要求继承被继承人白某玲的上述遗产，赵某霞、赵某君、赵某麟均表示自愿放弃对被继承人白某玲上述遗产的继承权。”2019年7月11日，一号房屋登记至赵某亮名下，房屋性质是经济适用房。李某辉之子李某与赵某亮之女王某于2014年10月10日登记结婚，于2021年6月18日登记离婚。

李某辉主张其与赵某亮存在口头借名买房协议，起因是赵某亮为母亲白某玲申请购房指标，购房指标下来的时候找到李某辉，说因为双方子女结婚后无房只能租房，双方口头约定由其用白某玲的名义买房，其2015年12月缴纳了房款；其要求书写字据，赵某亮不写，双方不来往了；几个月后房子交付了，赵某亮收房，李某辉对房屋进行了装修，原本是要自住，子女看装修好想住就让子女入住了。李某辉称白某玲亦同意由其购买房屋，双方子女都知道借名买房一事。李某辉称其于2015年12月13日转账支付全部购房款416711元，其中有10万元是赵某亮出借，后期由其支付给李某、王某，由二人偿还赵某亮。

赵某亮不认可双方存在口头借名买房协议，购房指标是白某玲的，老人考虑到王某与李某结婚后租房居住，让王某购买一号房屋，王某与李某分别向自己父母借款购买了一号房屋。赵某亮提交房屋分割协议，内容是“一号房屋现房产权利人为女方父亲赵某亮所有，购房时为男方母亲一次性支付，合同价人民币41.6万元整，但购房前男方母亲向女方父亲借款10万元整（大写：拾万圆整）后由王某及李某共同偿还女方父亲10万元整（大写：拾万圆整）及男方母亲10万元整（大写：拾万圆整），双方共计清偿20万元整（大写：贰拾万元整）。现经双方家庭共同协商房屋财产分割情况，由女方父亲一次性给付男方母亲20万元整（大写：贰拾万圆整），除此之外关于此房屋的所有增值部分，男方全部放弃，此款将在领取到法定离婚证之后付清。”落款男方处有李某的签字，女方处有王某的签字。李某辉对房屋分割协议的真实性不持异议，但其表示子女离婚后其才知道离婚和签协议之事，李某系被迫签署协议，李某代其收取的20万元房款已经在其诉讼请求中予以扣除，李某和王某支付过生活费，但未给过房款10万元，一号房屋归其所有，李某无权放弃房屋增值部分。

李某辉称其对一号房屋进行了装修，其提供装修工程施工合同、工程维修单、销售单等证据。经询问，双方当事人均认可一号房屋的房屋的不动产权证书、契税及房款发票、公共维修基金、产权代办费及供暖费收据原件在赵某亮处，赵某亮交纳了上述费用；李某和王某自2016年9月入住至2021年6月二人离婚，现一号房屋由王某居住。

裁判结果

驳回李某辉的诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为李某辉与赵某亮之间是否存在借名买房协议。鉴于双方之间不存在书面协议，口头的借名买房协议是否成立主要从借名登记约定、房屋的出资情况、居住使用情况几个方面进行判断。

首先，关于借名登记约定，李某辉未能提供任何证据证明其与赵某亮之间借名登记约定的内容。根据查明的事实，李某辉通过李某、王某、赵某亮与一号房屋购房指标的持有人白某玲建立关系，李某和王某应对于借名买房一事知情，但双方签署房产分割协议已经对一号房屋处分完毕且未涉及借名买房一节。一号房屋的契税、公共维修基金、产权代办费由赵某亮交纳，不动产权证书及相关的票据原件均由赵某亮持有，李某辉在李某与王某离婚后才提出借名买房事实并起诉本案，上述事实情况均与李某辉借名买房的主张相矛盾，不合常理。其次，关于房屋的出资情况，一号房屋的房款由李某辉和赵某亮共同出资，从李某辉的账户中支付，李某辉称其已经由子女代其偿还赵某亮，其在本案中未能提供证据证明其主张，法院对此无法采信。最后，关于居住使用情况，一号房屋由王某和李某居住，并非由李某辉居住。因此，在李某辉提供的证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系但不足以证明其与赵某亮之间存在借名买房约定的情况下，法院无法认定李某辉与赵某亮之间存在借名买房协议，故对于李某辉要求确认借名买房协议无效以及由此要求赵某亮返还购房款、利息、支付房屋增值损失以及房屋装修款，其他费用及利息的诉讼请求均无法支持。