北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某霞向本院提出诉讼请求：判令1．确认北京市朝阳区一号房屋所有权归张某霞所有；2．张某林协助张某霞办理房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至张某霞名下。

事实和理由：张某霞为购买案涉房屋，借用张某林名义，于2018年6月4日与出卖人赵x、居间人中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖居间合同》等购房协议。张某霞向赵x支付了购房款195万元及相关税费，办理了房屋所有权证书，一直实际使用房屋。张某霞是房屋的实际出资人、购房人，应为房屋实际权利人。

被告辩称

张某林辩称，同意张某霞的诉讼请求。

陈某鹏述称，张某霞、张某林系姐弟，张某霞提起本案的目的就是将张某林名下财产剥离出夫妻共同财产范围。自陈某鹏提出离婚诉讼以来，张某林与姐姐先后提起民间借贷、企业实际出资人代持、房产代持诉讼，主张代持或者借款，目的是让陈某鹏分不到任何夫妻共同财产。购房前后，张某霞知晓张某林、陈某鹏在闹离婚，在此情况下，张某霞与张某林没有任何书面协议、也无任何代持沟通记录，却将房产交由张某林代持，行为违背常识。多次离婚诉讼，只有在陈某鹏主张分该房产时，才出现代持的说法，在以往任何时间里，从未有过代持的说法。

房屋实际上是张某林所有，并不存在代持，张某霞为张某林付款，符合两人常年习惯。张某霞早已符合北京购置二房政策，无代持必要。2016年陈某鹏购买房屋，款项也全部由张某霞支付。同样，2018年购买案涉房屋，依然由张某霞出资，这也是张某林、陈某鹏夫妇多年来所提出的要求。这是张某林、张某霞多年交往习惯，是两人长期经济混同的一种利益分配需要。张某霞之所以愿意出钱为张某林买房，是为了安抚两人，化解两人婚姻矛盾，并不存在代持关系。物权以登记为准，房屋应认定为张某林所有，不能因资金往来而推导出代持关系。即使真的存在代持关系，其行为明显在规避房地产调控政策，违背社会公序良俗，也属于无效。或者也只是内部产生债权债务关系，并不发生物权变动效果。

法院查明

张某霞与张某林系姐弟关系；陈某鹏与张某林系夫妻关系，于2005年1月18日登记结婚。2019年7月，陈某鹏曾起诉离婚，2019年11月，法院判决不准离婚。2020年3月，张某林起诉离婚，后撤回起诉。2020年7月，陈某鹏再次起诉离婚，法院判决准许陈某鹏与张某林离婚等。

案涉房屋产权于2018年6月22日登记至张某林名下，登记的房屋权利性质为商品房，用途办公。房屋产权证现由张某霞持有。

张某霞主张与张某林就案涉房屋存在借名买房合同关系，由其出资购买，一直由其作为名下公司办公使用。就此，张某霞提交了持有的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《定金收付书》《房屋买卖居间合同》（签订日期2018年6月4日，张某霞代张某林签字）。陈某鹏不认可证据的真实性、证明目的。张某霞提交银行电子回单，以证明支付了房款、中介费、登记费、税费。陈某鹏认可证据的真实性，不认可证明目的。张某霞提交与陈某鹏微信记录（2018年6月4日，用老弟的名字买房），以证明陈某鹏知道借用张某林名义买房的事实。陈某鹏认可证据的真实性，不认可证明目的，称就是给张某林买房，不是借名买房。

张某霞提交发票，以证明交纳了房屋供暖、物业等费用。陈某鹏只认可垃圾消纳费交费，不认可其他费用。张某霞提交照片、营业执照（注册地址为案涉房屋、法定代表人为张某霞）、居住证明，以证明房屋由其名下公司办公使用。陈某鹏不认可证据证明目的，称2018年底张某霞说要办公使用，就交由其公司使用。张某林对张某霞提交的证据均予以认可。

陈某鹏提交房产证、答辩清单、银行交易明细、买卖合同、工商资料、股权转让协议、笔录、判决书、通知书等，以证明张某林名下燕郊房屋、肇庆房屋房款均由张某霞支付，张某林名下企业来源于张某霞夫妇无偿转让，张某林、张某霞长期互相转账、资产混同，张某林、张某霞在北京企业利益层面混同，张某林与陈某鹏正在离婚诉讼。张某霞不认可答辩清单、笔录、补充资料清单、转账记录的真实性，认可其他证据的真实性，不认可证明目的。张某林认可证据的真实性，不认可证明目的。

张某霞提交购房资格核验结果查询，以证明具备购买案涉房屋的资格。陈某鹏认可证据的真实性，不认可证明目的。张某林予以认可。

经询，陈某鹏称因为一直在家带孩子，在与张某林闹离婚，就未曾去过案涉房屋处。

裁判结果

一、被告张某林于本判决生效后七日内协助原告张某霞办理北京市朝阳区一号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至原告张某霞名下；

二、驳回原告张某霞的其他诉讼请求。

房产律师点评

本案争议的焦点有二：一是张某霞与张某林是否存在借名买房合同关系；二是若存在借名买房合同关系，该借名买房合同关系的效力如何。

首先，关于是否存在借名买房合同关系。张某霞和张某林认可双方就案涉房屋存在借名买房合同关系，但陈某鹏作为张某林的配偶一方予以否认。因此，对于张某霞和张某林是否存在借名买房合同关系应当予以进一步的审查。判断是否存在借名买房合同关系，可以从房屋的出资情况、占有使用情况、与房屋有关的证明材料的占有持有情况，并结合其他情况予以综合认定。从房屋的出资情况来看，房屋房款以及中介费、登记费、税费等均由张某霞支出，陈某鹏未提交证据证明其及张某林对房屋购买有出资，主张张某林与张某霞有资金往来，其二人的房屋也均由张某霞出资，认为是张某霞与张某林多年往来习惯及其间经济混同的利益分配需要。张某霞和张某林均不予认可，陈某鹏主张的往来习惯不能当然得出款项系对其夫妻二人的赠与或者系应属于张某林本人的款项，其主张经济混同的利益分配需要，提交的证据不足以说明本案的资金性质。

在房屋的出资上，根据双方的证据，也不能认定系如陈某鹏前述主张的意见。案涉房屋由张某霞名下的公司占有使用至今，且公司登记的注册地址即为案涉房屋处。张某霞持有与房屋有关的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《定金收付书》《房屋买卖居间合同》及房屋产权证，也可以反映张某霞全程处理了案涉房屋的买卖事宜。从张某霞提交的陈某鹏认可真实性的微信记录来看，陈某鹏对借名买房是知悉的，陈某鹏称是给张某林买房，不是借名买房，不符合微信记录的内容。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。综上，张某霞主张与张某林就案涉房屋系借名买房合同关系，法院予以采纳。

其次，关于借名买房合同关系的效力。房屋为商品房，并非政策性保障住房。以张某林名义购买案涉房屋时，张某林符合购房条件，在张某霞符合购房条件后，其要求张某林转移房屋产权登记，产生影响的是张某林以后再购房是否为首套房及原购房次数等的认定。对于陈某鹏主张张某霞和张某林借名买房合同关系无效的意见，法院不予采纳。

张某霞和张某林间系借名买房合同关系，对于张某霞要求确认案涉房屋归其所有的请求，法院不予支持。根据张某霞提交的证据可以认定其具有购房资格，其要求张某林办理房屋产权转移登记的请求，法院予以支持。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答