北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某亮向本院提出诉讼请求，请求判令：1.撤销张某易、李某林将北京市东城区A号房屋转让给郑某鹏的行为，将房屋恢复至张某易名下，费用由张某易、李某林承担；2.案件受理费、保全费及律师代理费2万元由被告承担。

事实与理由：2020年5月，原告张某亮向北京市东城区人民法院起诉张某易、李某林违约，该案于2020年5月25日正式立案。张某易、李某林在与原告诉讼期间，于2020年6月8日将坐落于北京市东城区一号（以下简称涉案房屋）的名下唯一住房以明显低于市场价的价格出售给其女儿李某傲的男友郑某鹏。2020年11月19日，东城法院判令张某易、李某林向原告支付违约金50万元以及赔偿经济损失197.4万元，共计247.4万元。后原告发现，郑某鹏于2020年12月1日、4日、8日分三笔向被告张某易支付了200万元购房款，且张某易在2020年12月1日、4日、8日每收到郑某鹏一笔购房款，均在当日以大额取现的方式迅速将购房款转移，至原告申请执行之日，张某易名下已无分文财产。郑某鹏系张某易、李某林女儿的男友，张某易系原告张某亮的胞妹，郑某鹏对张某易、李某林与张某亮因合同纠纷处于诉讼中且已经败诉的事实理应知晓，对债务人张某易、李某林有逃避债务的恶意，低价处分一号房屋的行为是知道或应当知道的，这种行为并非善意。

结合本案中张某易、李某林与郑某鹏签订房屋买卖合同的时间、实际付款时间及付款后款项的支取事实等，原告认为，张某易、李某林与郑某鹏签订涉案房屋买卖合同，属于恶意转移涉案房屋，且在买卖事实是否真实发生方面高度存疑，张某易、李某林实施了明显不合理低价处分财产的行为，致使民事判决进入执行程序后亦无财产可执行，损害了原告作为债权人的利益。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告张某易、李某林辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.二被告并非在案件诉讼期间出售房屋，而是在该案诉讼之前。该案原告于2020年5月25日立案，二被告出售房屋的时间是2020年4月，2020年6月已经完成了过户；2.涉案房屋的市场价值大概是280万至290万，二被告出售房屋的价格是290万，略高于市场价；3.郑某鹏并非二被告女儿的男友，郑某鹏与李某林是朋友关系，也是二被告的债权人。涉案房屋本由二被告居住，后来有很多债权人上门索债，所以被告出售了涉案房屋，卖房款都偿还了其他债权人的债务。

被告郑某鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并非李某傲的男友，对原告与张某易、李某林的诉讼情况并不知情。2019年，张某易、李某林向我方出具了借据，到期后未偿还，双方遂于2020年4月达成一致意见，将涉案房屋卖给郑某鹏。被告是善意购房人，支付了相应对价并取得了该房屋，故原告的诉请不应得到支持。

法院查明

一、关于原告张某亮与被告张某易、李某林之间的民事纠纷案件情况

2020年5月25日，张某亮以合同纠纷为由，将张某易、李某林诉至北京市东城区人民法院，请求判令：1.李某林、张某易向张某亮支付违约金50万元；2.李某林、张某易赔偿因违反《协议书》给张某亮造成的经济损失8715468元；判决如下：一、被告（反诉原告）李某林、张某易于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张某亮支付违约金50万元；二、被告（反诉原告）李某林、张某易于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张某亮赔偿经济损失197.4万元；三、驳回原告（反诉被告）张某亮其他诉讼请求；四；驳回被告（反诉原告）李某林、张某易其他反诉请求。判决作出后，张某易、李某林不服一审判决，提出上诉。2021年1月29日，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。2021年3月11日，张某亮向北京市东城区人民法院申请强制执行。

二、关于被告李某林、张某易向被告郑某鹏转让涉案房屋的情况

2020年，被告郑某鹏（甲方）与被告李某林、张某易（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：乙方合法拥有北京市东城区A号房屋的所有权，现甲方拟购买上述房屋，经甲乙双方友好协商，双方就上述房屋买卖事宜达成如下协议：1.双方一致同意，上述房屋交易总价为290万元。2.鉴于乙方尚欠甲方人民币90万元本息尚未偿还，双方一致同意该90万元欠款本息甲方有权从上述购房款中扣除，即甲方仅需支付乙方人民币200万元即可获得上述房屋的所有权，同时乙方欠甲方的90万元本金及利息亦视为已经全部清偿。3.乙方须于本协议签署60天内将上述房屋所有权过户至甲方名下，在上述房屋完成过户登记且现存的所有户口均从上述房屋处迁出后的15日内，甲方需向乙方支付完毕剩余200万元购房款。本协议第2条所指的乙方所欠甲方的90万元本息，与甲方于2018年10月16日借给乙方的85万元借款以及相应利息无关，乙方同意以相关抵押财产作为偿还甲方于2018年10月16日借给乙方的85万元本金以及相应利息的担保，乙方将另行清偿。

2020年6月8日，涉案房屋由张某易名下过户至郑某鹏名下。庭审中，被告称双方签订的房屋买卖合同约定协议签署60天内进行房屋过户，由房屋过户的时间可以反推房屋买卖合同的签订时间是4月份，涉案房屋过户后，一段时间内仍遗留有张某易已故母亲户籍，故直到2020年12月郑某鹏才向张某易支付了购房款。

2020年12月1日，被告郑某鹏通过银行转账的方式向被告张某易账户汇入80万元，2020年12月4日，被告郑某鹏通过银行转账的方式向被告张某易账户汇入50万元，2020年12月8日，被告郑某鹏通过银行转账的方式向被告张某易账户汇入70万元。

2019年10月30日，郑某鹏（甲方）与李某林、张某易（乙方）签订《借据》，载明：乙方于2016年起陆续向甲方借款多次，甲方均已现金借款的方式多次借款给乙方，因期间各种借据太多太繁杂，现根据所有欠条累加总金额统一写下借据，并约定偿还时间。从2016年起至2019年，三年期间乙方多次向甲方借款合计金额为人民币90万元，约定还款日为2019年12月31日为最后还款期限。期间借款利息为24%，若超过最后还款期限未还清，则甲方有权要求乙方以名下所有资产，包括但不限于房产、汽车、股票、现金、银行存款等所有方式来偿还所欠债务。庭审中，被告郑某鹏称《借据》原件已销毁，只能提供复印件，原告认为被告未提交《借据》原件，故不认可该份证据的真实性。

庭审中，法庭询问三被告之间的90万元借款是如何产生的，三被告称李某林、郑某鹏系朋友关系，自2016年起，李某林身患疾病，需要经常吃保健品，购买保健品的钱一直由郑某鹏用现金垫付，期间二人一起出游也是由郑某鹏用现金垫付。后李某林生意失败，郑某鹏不断要求还款，双方于2019年10月签署了上述《借据》。

庭审中，原告主张涉案房屋的市场价值为350万元左右，三被告主张涉案房屋的市场价值为280万元至290万元。

三、三被告之间的关系情况

庭审中，原告主张被告郑某鹏与被告张某易、李某林女儿李某傲系男女朋友关系，被告称李某林、郑某鹏二人是朋友关系，郑某鹏与李某林、张某易女儿李某傲并非男女朋友关系。

另查一，原告为本案支出律师费2万元。

另查二，在本案审理过程中，北京市东城区人民法院裁定：终结本次执行程序。

裁判结果

驳回原告张某亮的诉讼请求。

房产律师点评

本案系债权人撤销权纠纷，债权人撤销权的意义在于使债务人的责任财产维持在适当状态以保障债权人的债权得以实现，“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”依据上述法律规定，在债务人有偿转让其财产时，债权人撤销权成立需满足以下要件：一是债权人与债务人之间存在合法有效的债权；二是债务人以明显不合理的低价转让其财产；三是债务人转让其财产的行为减损了其责任财产，损害了债权人的权益。本案中，经北京市东城区人民法院判决书确认，张某亮对张某易、李某林享有合法债权。该债权未获清偿，故原告提起本案诉讼符合债权人撤销权的前提条件。

本案争议焦点在于张某易、李某林是否存在以明显不合理的低价转让其财产的行为。首先，根据在案证据，张某亮于2020年5月25日向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求李某林、张某易承担违约责任并赔偿损失，张某易于2020年6月8日将涉案房屋过户至郑某鹏名下，在该案的庭审中，李某林、张某易陈述了转让涉案房屋的原因及过程，对于涉案房屋已转让的事实并未隐瞒；

其次，张某亮主张在涉案房屋转让时，郑某鹏系张某易、李某林女儿李某傲的未婚男友，但三被告对此明确予以否认；再次，法律规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，根据三被告之间的房屋买卖合同、借条、转账记录等，张某易、李某林以290万元价格将涉案房屋出售给郑某鹏，其中200万元房款郑某鹏通过银行转账的方式汇入张某易账户，90万元抵销郑某鹏与李某林、张某易之间已到期的债务，郑某鹏已完成了支付房屋转让对价的合同义务。

庭审中，原告主张涉案房屋转让时的市场价格为350万元左右，因此，张某易、李某林以290万元出售涉案房屋不构成法律规定的明显不合理低价；最后，关于200万元房款，被告郑某鹏已就其来源提供了相应证据，对于90万元借款产生的原因，三被告作出了相应解释，三被告对于房屋过户时间早于房款支付的时间亦作出了合理解释。综上，张某易、李某林转让涉案房屋不属于以明显不合理的低价转让财产，张某亮要求撤销该房屋转让行为依据不足，对于其诉讼请求，法院均不予支持。

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