北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某霞向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿原告188.97万元。事实和理由：赵某霞与赵某丽之父赵某君系姐弟关系，二人之母为赵母。2004年，赵某霞、赵某丽、赵某君、赵母原住的北京市崇文区一号院所在地区被列入拆迁范围；2005年12月10日，赵母去世；2008年7月17日，赵某君与开发商W公司签署《北京市危旧房改造公房回迁购房协议》，该协议约定赵某君、赵某丽、赵某霞、赵母为被安置人口，后上述回迁房交付使用，地址为北京市一号（以下简称涉案房屋）。赵某霞出全资购买了涉案房屋。2010年，赵某君未经赵某霞同意下，以自己的名义取得涉案房屋的所有权证。2013年3月26日，赵某君去世。因房屋系原告出资购买，为确认事实和权利，原告与被告于2017年1月16日共同签署关于房屋处分及分配的协议文件，该协议内容约定：“东城区一号是赵某霞于2008年危房改造时出全资买下的房屋，如将来出售时，所卖全部钱款由赵某丽与赵某霞三七分”。

同日，由赵某丽进行口述，赵某霞进行录音，录音内容再次确认和补充处分及分配方案，即如果房屋售价不合适，则不出售，产权登记为原、被告二人，其中赵某丽占70%，赵某霞占30%”（以上书面及口头协议简称为“三七分协议”）。此后，因双方产生争议，产生诉讼。生效判决认定了上述事实。后原告得知，被告将涉案房屋已经登记至其本人名下，又变更至被告与其母郑某娅名下。鉴于此，原告要求被告履行合同约定，出售房屋或登记姓名，但遭到被告拒绝，被告的行为侵犯原告的合法权益，应承担违约损害赔偿责任，故原告参照房屋评估总价款百分之三十主张损失。

被告辩称

赵某丽辩称，赵某霞明知涉案房屋不属于赵某丽单独所有，诱导赵某丽签订涉案协议，存在明显的主观恶意应当自行承担协议书不能履行的法律责任。赵某丽被误导，不但自己的权利受到损害，还遭到原告索赔，不应承担协议不能履行的责任。涉案房屋的产权没有发生过变化，协议是否能够履行与赵某丽无关。涉案协议的履行是附条件的。因涉案房屋涉及郑某娅的权利，协议所附条件自始不能成就，故赵某丽不应承担责任。故不同意原告的诉讼请求。

法院查明

赵某霞与赵某丽系姑侄关系。2017年1月16日，赵某丽与赵某霞签署协议，内容为“东城区一号房屋是赵某霞于2008年危房改造时出全资买下的房屋，如将来出售时，所卖全部钱款由赵某丽与赵某霞三七分。”同日，对该协议配有录音，录音中赵某丽称“东城区一号是赵某霞于2008年危房改造后全资买下的房屋，如将来出售时所卖全部钱款由赵某丽与老姑赵某霞三七分。如房屋所卖价格不合适，这栋房屋将不出售，那么在房本上写上赵某丽和赵某霞两人的姓名，并签写协议，赵某丽占70%，赵某霞占30％。”

上述房屋来源于拆迁安置。2004年，赵某霞、赵某丽、赵某丽之父赵某君（2013年3月26日死亡）、赵某君之母赵母（2005年12月10日死亡）原住的北京市崇文区一号院所在地区被列入拆迁范围。2008年7月17日，赵某君（被拆迁人、乙方）与开发商W公司（拆迁人、甲方）签订《北京市危旧房改造公房回迁购房协议书》。该协议约定，甲方因维修房改造项目建设，需拆除乙方在拆迁范围内安化南里15号公房2间，建筑面积29.39平方米；乙方现有户籍人口4人，应安置人口4人，分别是赵某君、赵某丽、赵某霞、赵母；2010年9月13日，赵某君取得涉案房屋的所有权登记。

另，案外人郑某娅与赵某君于1994年登记结婚，于2000年5月登记离婚，2004年3月复婚，2012年3月19日再次登记离婚。在二人离婚协议书共同财产分割一栏中注明“双方无房产，无共同存款，各自生活用品归个人所有。”

此外，双方当事人及郑某娅多次发生诉讼。

另查，2019年1月8日，本院对赵某霞起诉赵某丽所有权确认纠纷一案立案受理，并追加郑某娅作为第三人。此案中，赵某霞要求确认涉案房屋由其与赵某丽按份共有，其占30%产权份额。郑某娅要求确认上述房屋由其与赵某丽共有，二人各占50%产权份额。本院认为赵某丽与赵某霞于2017年1月16日的协议及录音，从内容上看是赵某丽确认赵某霞当年对该房屋曾经出资，其他内容是赵某丽作为赵某君的继承人对该房屋今后如何处分作出相关意见。出资行为对房屋权属并不构成物权上的法律关系。且认为郑某娅与赵某君在离婚协议中已对上述房屋进行了分割。故判决驳回赵某霞和郑某娅的诉讼请求。赵某丽和郑某娅不服提起上诉至北京市第二中级人民法院，赵某霞未上诉。

二中院认为“一审法院基于赵某霞主张的事实及其诉讼请求确定本案为所有权确认纠纷，虽审理过程中必然涉及赵某霞与赵某丽之间的协议，并必须对此一并审查，但并不因此导致适用法律有误。关于郑某娅与赵某君离婚协议中载明双方无房产字样，不能作为其二人已对一号房屋进行分割的依据，一审法院对此认定有误，二审法院予以纠正。郑某娅要求确认涉案房屋由其与赵某丽共有的诉讼请求，与赵某霞所基于的事实非同一事实，不属同一法律关系，二审法院对此不予审查处理。”二中院于2019年9月26日出具判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2019年10月14日，郑某娅以所有权确认纠纷为由，将赵某丽诉至本院，经释明，将案由变更为共有物分割纠纷。双方于2019年11月14日达成调解协议，涉案房屋归郑某娅、赵某丽共同共有。本院出具了调解书予以确认。据此，涉案房屋登记至郑某娅、赵某丽二人名下。

赵某霞就该调解书向本院提出第三人撤销之诉，系基于其作为被安置人享有用益物权、购买涉案房屋享有债权。本院判决驳回了赵某霞的诉讼请求。赵某霞不服该判决，提起上诉。二中院维持了一审判决，并认为赵某霞要实现其所主张的其对涉案房屋所具有的民事权益，可另行通过诉讼解决。

郑某娅于2020年8月27日向北京市丰台区人民法院起诉赵某丽、赵某霞，以双方恶意串通损害其权益为由要求确认三七分协议无效。丰台法院以无恶意串通故意且房屋已登记为赵某丽和郑某娅共有，郑某娅未因协议的签订受到损害为由，判决驳回郑某娅的诉讼请求。双方均未上诉。

2020年11月4日，赵某丽向北京市西城区人民法院起诉赵某霞，以赵某霞对购房出资情况存在欺诈，对郑某娅是否有份额存在重大误解为由要求撤销本案所涉协议无效。西城法院认为赵某丽未提交证明存在被欺诈或重大误解的事实，且其已超出因重大误解行使撤销权的除斥期间，故驳回了赵某丽的诉讼请求。赵某丽提起上诉至北京市第二中级人民法院，赵某霞未上诉。二中院认为赵某丽未举证证明存在欺诈，以重大误解为由的撤销权已消灭，于2021年6月14日出具判决书，判决驳回上诉，维持原判。

涉案房屋的市场价值为629.9万元。

裁判结果

赵某丽于本判决生效后六十日内赔偿赵某霞损失188.97万元。

房产律师点评

根据生效判决查明的事实，赵某霞与赵某丽之间存在“三七分协议”。赵某丽以其受赵某霞误导订立该协议为由进行抗辩，该主张缺乏证据支持，且与其被驳回的另案诉讼请求相重合，故对该抗辩意见，法院不予采纳。当事人一方不履行合同义务，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。现赵某丽拒绝履行“三七分协议”，赵某霞据此要求赵某丽赔偿损失，并无不当。

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