北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某易上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持张某易的诉讼请求。

事实和理由：一、一审法院认定孙某恬对北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）的抵押权有效，系认定事实错误。涉案房屋是张某易与李某苒共同共有，孙某恬与李某苒在未经涉案房屋共有人张某易同意，也未告知张某易的情况下而签订抵押合同的行为，二人签订的抵押合同无效，其在涉案房屋设立抵押权的行为无效。二、孙某恬没有尽到审查注意义务。

一审法院认定孙某恬对涉案房屋构成善意取得，系认定事实错误。孙某恬系职业放贷人，对抵押贷款等事宜更具有专业性、敏感度，但其没有尽到审查注意义务，如查阅李某苒的户口本、向李某苒询问婚姻、子女状况，并查看结婚证或离婚证等，孙某恬存在重大过错，不构成善意取得。三、孙某恬和李某苒签订的借款合同违反法律强制性规定，系无效合同，双方基于该合同签订的抵押合同亦属无效，其设立抵押权的行为无效。四、孙某恬就涉案房屋的抵押权诉讼时效已经届满，不能再就涉案房屋行使抵押权，应当办理注销登记。五、孙某恬涉嫌套路贷诈骗，申请法院进行移送。

被告辩称

李某苒辩称，尊重法院判决。

孙某恬辩称，不同意张某易的上诉请求。主债权的债权人是孙某恬，债务人是李某苒，孙某恬多次向李某苒主张债权，李某苒也始终承认债务，未超过诉讼时效。张某易既认为抵押权是无效的，又主张时效抗辩，但只有在抵押有效的情况下才考虑时效的问题。孙某恬于2018年1月29日真实出借给李某苒1100万元，设定抵押也是1100万元，没有超额抵押。孙某恬没有能力核实其他情况，抵押权构成善意取得，合法有效。张某易与李某苒在2019年4月15日办理离婚时没有如实向法院说明房子上有抵押，离婚协议不能影响抵押权。张某易与李某苒共有两套房屋，都是各占50％，涉案房屋即使拍卖也不侵害张某易的权利。张某易提交的裁判文书只能证明孙某恬有其他经济纠纷，不能证明孙某恬是职业放贷人。

法院查明

张某易向一审法院起诉请求：请求判决李某苒、孙某恬：1.签订的抵押合同无效；2.办理北京市朝阳区一号房屋的注销抵押登记手续；3.承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：根据房屋所有权证记载，位于朝阳区一号的房屋所有权人为李某苒，产权登记时间为2008年4月。

2018年1月29日，李某苒（抵押人）与孙某恬（抵押权人）签订《抵押担保合同》，主债权为人民币11000000元，并双方就上述不动产进行抵押登记。2018年1月，孙某恬通过银行转账给李某苒11000000元。

张某易与李某苒原系夫妻关系，经海淀法院判决张某易与李某苒离婚；……李某苒名下位于北京市朝阳区一号房屋归李某苒、张某易按份共有……。

张某易称其不知道李某苒将北京市朝阳区一号房屋抵押一事且其认为孙某恬与李某苒借款无效。孙某恬称李某苒未告知其婚姻状况，房屋产权证上仅有李某苒一人，房屋所有权登记机关亦未要求李某苒提供夫妻关系证明。

一审法院认为，张某易与李某苒婚姻关系存续期间购买涉案房屋，该房屋登记于李某苒一人名下，双方在婚姻关系存续期间未对涉案房屋进行权属及份额约定，夫妻在婚姻存续期间所得的财产应当归夫妻共同所有，涉案房屋在夫妻共同所有期间由李某苒为其债务提供抵押担保，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效，但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。本案中，现无证据证明张某易知道或者应当知道李某苒在的房屋上设定了抵押，但是该房屋上设定的抵押权已登记，不动产登记不仅是物权变动的公示方式，同时具有公信力，故共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，一般认定无效，但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。

故孙某恬基于对登记公信力的信赖，有理由相信李某苒为该房屋的所有权人，有权在其上设定抵押，该抵押是为了担保孙某恬大额借款，孙某恬已经支付了合理的对价，且双方亦在房产管理部门办理了抵押登记，孙某恬对涉案房屋的抵押权符合不动产善意取得的构成要件，孙某恬对涉案房屋的抵押权是有效的。张某易在庭审中提出孙某恬与李某苒的借款协议无效，未提供相应的证据佐证，法院不予采信，故综上，张某易要求确认抵押合同无效以及撤销抵押登记的诉讼请求，法院不予支持。

二审中，张某易提交涉案房屋的不动产权利及其他事项登记信息、李某苒与孙某恬之间的主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用），以上证据显示内容与一审法院已经查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。张某易主张抵押权诉讼时效届满，李某苒则称孙某恬多次要求其还款，李某苒均表示同意还款。张某易另提交李某苒的户口本复印件，主张孙某恬在放贷时未通过户口本来查验房屋共有人情况，存在重大过错，不符合善意取得条件，不排除孙某恬与李某苒串通违法违规办理房屋抵押的情形。

裁判结果

一审判决：驳回张某易全部诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

本案系抵押权纠纷，根据本案查明的事实，孙某恬与李某苒于2018年1月29日办理抵押登记时，涉案房屋单独登记于李某苒名下。虽然当时涉案房屋应属张某易与李某苒的夫妻共同财产，李某苒擅自办理抵押构成无权处分，但孙某恬基于对登记公信力的信赖，有理由相信李某苒为该房屋的所有权人，张某易提交的证据不足以证明孙某恬在办理抵押登记时知道或应当知道涉案房屋系夫妻共同财产，且办理抵押当日孙某恬通过银行转账给李某苒11000000元借款，故孙某恬对涉案房屋的抵押权符合不动产善意取得的构成要件，该抵押权有效。张某易上诉要求确认抵押合同无效以及撤销抵押登记，法院不予支持。

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