北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某彩上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵某武、赵某朗起诉的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由赵某武、赵某朗负担。

事实和理由：从《字据》的行文表述来看，赵某聪的意思表示更应认定为遗嘱意思表示。一审判决以赵某武有能力支付房款、周某湖等三人出庭证明曾听说北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）的购房款系赵某武负担为由，认定购房款系赵某武支付，以此认定借名买房的法律关系，系错误的。案涉房屋的相关证件是赵某武等人在赵某聪2013年住院时拿走的。一审判决以A号民事判决作为认定借名买房法律关系成立的理由之一亦是错误的。赵某聪亲笔书写的《遗嘱》是非常重要的证据，应当作为定案依据。

被告辩称

赵某武、赵某朗辩称，同意一审判决。案涉房屋是赵某聪单位分配的房屋，在成本价购买时，因赵某聪没有钱，且赵某武需要住房，所以就让赵某武出资购买，房屋所有权归赵某武，但只能登记在赵某聪名下。后来一直没有办理过户，房屋由父亲赵某聪居住，但相关房产证据一直在赵某武持有。

赵某宁述称：同意一审判决。案涉房屋是赵某武出资购买的，父亲赵某聪当时明确表示案涉房屋由赵某武出资购买，所有权归赵某武。

法院查明

赵某武、赵某朗向一审法院起诉请求：1.判令赵某宁、张某彩协助办理将案涉房屋产权过户至赵某武名下;2.判令张某彩将案涉房屋交付给赵某武;3.案件受理费、保全费、评估费由赵某宁、张某彩负担。

一审法院认定事实：赵某聪与李某清于1985年5月30日登记结婚，双方均系再婚，双方婚后未生育子女。赵某聪与前妻孙某涵育有赵某文、赵某宁、赵某武三子，赵某文于1967年2月24日因死亡注销户口。李某清与前夫周某鹏育有周某湖、周某江、周某溪三女。赵某朗系赵某武之子。

案涉房屋原系赵某聪单位分配给赵某聪居住的公房。此后，进行房改售房，与赵某聪签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给了赵某聪。2003年11月12日，赵某聪取得了案涉房屋的所有权证书。

李某清于2004年10月28日死亡注销户口。赵某聪与张某彩于2013年9月23日登记结婚，双方婚后未生育子女。

2015年10月，赵某聪以权证丢失为由，重新办理了案涉房屋所有权证。

2016年3月1日，赵某聪与张某彩签订《转移协议》，《转移协议》约定：产权人赵某聪在西城区有不动产一处，配偶为张某彩。该不动产为赵某聪个人单独所有，经协商双方同意将该不动产的产权人赵某聪转移登记为赵某聪、张某彩共同所有，共有方式为共同共有。如有纠纷，由夫妻双方承担一切法律责任。同日，赵某聪与张某彩依据《转移协议》在房管部门办理了转移登记手续，案涉房屋所有权转移登记至赵某聪、张某彩二人名下，为二人共同共有。

赵某聪于2018年10月21日死亡。

现赵某武、赵某朗主张案涉房屋系借用赵某聪名义购买，购房款由赵某武支付，要求赵某宁、张某彩协助办理过户手续。赵某宁对此予以认可，同意协助办理。张某彩不同意赵某武、赵某朗的请求，不认可双方存在借名购房的情况。

赵某武、赵某朗为证明其目的，出示：1.赵某聪于1998年3月11日签署的《字据》，内容为：“由次子赵某武用我的名义购房”。2.证人周某湖、周某江、周某溪到庭陈述：赵某聪的房子由赵某武购买，赵某武出资4万元，房子的产权归赵某武所有，赵某聪的房子与李某清无关。3.房屋买卖合同原件、购房发票原件。购房合同显示：付款单位赵某聪，成本房价5731.33元，维修基金561.82元。赵某宁对此均表认可。张某彩认可《字据》的真实性、合法性认可，但对内容不予认可。张某彩认为，三位证人均系听说赵某武出资购房事宜，且在出资、签订合同、字据等细节上问题上无法说清楚，因此，不认可三位证人所述。对于房屋买卖合同，张某彩不予认可，理由为与其从房管部门调取的合同内容不一致。

赵某武出示某公司1997年6月10日的董事决议，用于证明赵某武1998年月有能力支付案涉房屋的房款。张某彩认可证据的真实性，但张某彩认为该证据仅可以证明赵某武有能力支付4万元，但不能证明借名购房事宜，也不能证明赵某武实际支付了4万元。

张某彩出示其从房管部门调取的《房屋买卖合同》，用于证明房屋购买价格为3万多元，并非4万元。合同甲方为北京某某厂，乙方为赵某聪，约定将一号房屋出售给乙方。赵某武、赵某朗对于该合同的真实性予以认可，其表示该份合同系过户时用于备案和缴税，并非买卖双方的真实合同，购房发票与真实交易中记载的房款总额是一致的。

张某彩出示署名赵某聪的遗嘱，用于证明案涉房屋系赵某聪自行购买，应归赵某聪个人所有。遗嘱内容为：“……。（五）我拿45年工龄及人民币买下55.08平方米住房，归个人私有，财产（地址在西城区一号。（六）我与李某清去世前同时与他的三个姑娘共同确定各的房屋财产归各自所有以后没有麻烦。（七）赵某聪去世后，我所有的房产由张某彩遗嘱继承，任何人都不能干涉。……。”赵某武、赵某朗对此真实性不予认可，其表示赵某聪无权将案涉房屋作为自己的遗产分割。赵某宁对此也不予认可。

赵某武、赵某朗另外主张，除上述案涉房屋的买卖合同及发票原件外，案涉房屋的所有权证一直由赵某武持有，之后赵某聪将产权证挂失，重新办理了新证，案涉房屋由赵某聪居住使用，2004年开始张某彩作为赵某聪的保姆，也在此居住，之所以一直未办理过户，是因为想让赵某聪安度晚年。赵某宁认可赵某武、赵某朗所述。张某彩认可赵某武所述居住情况，但张某彩表示案涉房屋的产权证及购房合同一直由赵某聪保管，2013年张某彩陪护赵某聪住院，赵某武将这些材料拿走，为此赵某聪还报警了，但派出所出警后认为是家庭纠纷，未做任何笔录，也没有出具任何材料。赵某武对此不予认可，赵某武表示其一直持有案涉房屋的钥匙，没有理由行窃。

赵某武、赵某朗出示赵某聪的病历，用于证明赵某聪2013年就已经不具备行为能力了。北京市医院诊断证明书，诊断：……，阿尔兹海默症重度，……。张某彩认可赵某聪病历的真实性，但张某彩认为病历无法证明赵某聪为无民事行为能力人。

另查，2019年1月3日，法院立案受理原告赵某武、赵某朗与被告赵某宁、张某彩、第三人周某湖、周某江、周某溪赠与合同纠纷一案，赵某武、赵某朗要求：1.判令确认赵某聪（已故）与张某彩2016年3月1日签订的关于赵某聪将其坐落在北京市西城区一号房屋赠与张某彩的《转移协议》无效；2.判令张某彩在判决生效7日内向房地产权属登记部门办理将北京市西城区一号房屋产权变更登记在赵某聪名下。法院经审理后判决驳回赵某武、赵某朗的诉讼请求。该判决在本院认为部分确认：《字据》属于合同，属于赵某武、赵某朗与赵某聪的真实意思表示，赵某武、赵某朗系诉争房屋的实际购房人。该判决已经生效。

一审法院认为

本案第一个焦点问题：借名购房法律关系的认定。

1.借名购房的意思表示。从赵某聪书写的《字据》内容看，包含借名的理由、房款负担、居住安排以及产权归属，清晰的表达了同意赵某武、赵某朗购买案涉房屋，并拥有产权的意思表示。2.关于案涉房屋的出资。依据赵某武的薪金水平，购买案涉房屋时，赵某武有能力支付购房款，且周某湖等三位证人也出庭证明，母亲李某清曾说案涉房屋的购房款系赵某武实际负担。三位证人所述内容虽系听说，但三人证人作为与本案房屋无利害关系的亲属，其陈述具有一定的客观性，法院对此予以采信。3.案涉房屋相关证件的持有。按常理，如案涉房屋与赵某武无关，赵某聪应自行保管房屋的相关证件，但案涉房屋的购房合同、购房发票及原版的房屋所有权证却由赵某武持有。张某彩虽不认可赵某武持有合同的真实性，但赵某武已就两份合同给予合理的解释，且赵某武持有的合同与购房发票的金额相一致，故法院认可其持有合同的真实性。张某彩主张2013年赵某聪住院期间赵某武将房屋产权证拿走，并表示当时就此事报警，但其未提供任何证据予以证明，张某彩也表示当时警察并未作书面记录，故法院对此不予采信。4.张某彩未对之前民事判决提出上诉。民事判决虽驳回了赵某武、赵某朗确认赠与合同无效的请求，但该判决法院认为认定赵某武、赵某朗就案涉房屋与赵某聪存在借名购房的法律关系，张某彩对此并未提出上诉表达异议。

综上，赵某聪书写《字据》并交予赵某武、赵某朗，赵某武实际为案涉房屋出资，即代表双方具有借名购房的意思表示，故双方就案涉房屋成立借名购房的合同关系，赵某聪负有将案涉房屋协助过户给赵某武、赵某朗的合同义务。

本案第二个焦点问题：张某彩是否需要承担案涉房屋的过户义务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国家庭共同生活的除外。本案中，赵某聪虽有协助赵某武、赵某朗过户的义务，但赵某聪生前已通过夫妻增名的方式将案涉房屋变更为与张某彩共同共有，且赵某聪已于2019年死亡，张某彩与赵某武、赵某朗之间并无合同关系，因此，张某彩是否有义务协助赵某武、赵某朗过户，系本案第二个焦点问题。

一、赵某聪对赵某武、赵某朗所负协助房屋过户的义务是否属于个人债务。债是特定当事人之间可以请求一定给付的民事法律关系，债务即为约定或法定应为给付的义务。债的客体是特定行为，包括作为与不作为，其形态包括交付财物、支付金钱、转移权利、提供劳务、提交成果等。因借名购房的合同关系，赵某聪负有协助赵某武、赵某朗办理案涉房屋过户的义务，因此，转移房屋权利应属赵某聪对赵某武、赵某朗所负之债务。此债务系赵某聪与张某彩登记结婚前就已经发生，故应属赵某聪个人债务。

二、赵某聪是否将所负债务用于其与张某彩婚后家庭共同生活。依据借名购房合同关系，赵某聪本应将案涉房屋过户给赵某武、赵某朗，但在赵某聪与张某彩登记结婚后，不仅居住使用案涉房屋，而且将房屋所有权变更为夫妻共同共有。对此，法院认为，赵某聪婚前所负债务与婚后夫妻共同生活具有必然的因果联系，且婚前所负债务中的财物已成为双方共同生活的物质条件，并已转化为婚后夫妻共同财产。

综上，协助办理案涉房屋虽系赵某聪婚前一方所负的个人债务，但因其婚后已将案涉房屋变更为夫妻共同财产，因此，赵某武、赵某朗不仅可向赵某聪主张权利，也有权向张某彩主张权利。因赵某聪已死亡，现赵某武、赵某朗要求赵某宁、张某彩协助将案涉房屋的产权过户至赵某武名下，于法有据，法院予以支持。

本案为合同之诉，判定张某彩协助过户是基于法律的规定，但腾退案涉房屋不属于赵某聪个人债务的范畴，且张某彩就此与赵某武、赵某朗之间也无约定，因此，赵某武、赵某朗要求张某彩腾退案涉房屋的请求，并非本案审查之范畴，法院不予支持。

裁判结果

一、判决生效之日起七日内，赵某宁、张某彩协助赵某武将北京市西城区一号房屋所有权过户至赵某武名下；二、驳回赵某武、赵某朗的其他诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

结合二审庭审情况及张某彩上诉请求，本案的争议焦点为：赵某武、赵某朗与赵某聪就案涉房屋是否存在借名购房的事实。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现有证据表明，案涉房屋原系赵某聪单位公房。此后，因房改售房，北京某某厂与赵某聪签订了房屋买卖合同。同时，赵某聪签署一份《字据》。该《字据》内容显示，同意赵某武、赵某朗购买案涉房屋，产权归二人所有。张某彩对该《字据》中赵某聪的签名并未否认。

对于案涉房屋的所有相关证件现均由赵某武、赵某聪持有的事实，张某彩不认可赵某武是一直持有，称赵某武系在赵某聪2013年住院期间拿走的房屋产权证，并表示当时就此事报警，但其未提供任何证据予以证明，张某彩也表示当时警察并未作书面记录，故张某彩否认案涉房屋相关资料未在赵某武处的抗辩意见，法院不予支持。加之，依据赵某武的薪金水平，购买案涉房屋时，其具有支付购房款的能力，且周某湖等三位证人也出庭证明，母亲李某清曾说案涉房屋的购房款系赵某武实际负担。综合上述证据，结合本案的全部情况，最终确认赵某武、赵某朗就案涉房屋与赵某聪存在借名购房的法律关系，并无不当，关于判决张某彩承担案涉房屋过户义务的依据，判决论理较为充分，亦无不当。

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