北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某素上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹的一审诉讼请求；2.一审和二审的诉讼费用由赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹承担。

事实和理由：一审法院认定事实不清楚，证据不充分，适用法律有误。1.赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹不享有北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权，更不享有该房屋的使用和收益的权利。一审法院在没有充分查明公租房变更承租的档案与办理购买涉案房屋的相关原始档案的情况下，仅凭银行转款凭证和赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹单方发送的短信就认定是共同出资购房及就平分售房款达成过口头协议，严重侵犯了赵某素以及其丈夫李某刚的合法权利。

2.赵某素与赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹之间不存在借名买房合同关系。因涉案房屋系公租房，公租房是不能继承的，在赵某达去世后只有赵某素符合继续承租涉案房屋的权利，对此事实，赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹也一致认可。赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹主张该合同为借名买房合同，本案的合同纠纷的案由为借名买房合同纠纷，赵某素对此不认可，因本案只有赵某素有权对涉案房屋进行承租和购买，赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹如果认为该房屋有其合法权利，应当另案主张确权，确认该房屋属于共同共有，并且确定房产份额，才能主张分割售房款。

被告辩称

赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹辩称，同意一审判决，不同意赵某素的上诉请求和理由。

法院查明

赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹向一审法院起诉请求：1.赵某素向赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹各支付991666.67元；2.赵某素支付赵某亮2017-2019两年供暖费5508.6元。

一审法院认定事实：赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹与赵某素均系赵某达与李某芝之子女。赵某达于2014年10月20日去世，李某芝于1985年12月9日因死亡注销户口。涉案房屋原系赵某达承租的公房，赵某达去世后该房屋的承租人变更为赵某素。2017年6月15日至16日期间，赵某超（赵某英之子）、赵某杰、赵某雪（赵某鹏之女）、孙某溪（赵某亮之妻）、赵某良（赵某莹之子）分别向赵某素账户转账22667元。2017年6月20日，赵某素与北京市朝阳区房屋管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》购买涉案房屋，该协议约定涉案房屋实际售价131648元，应交纳公共维修基金2864.47元，合计应付款134512.47元。赵某素于当日支付了全部应付款项。涉案房屋于2018年1月29日登记至赵某素名下。后赵某素以总价5950000元将涉案房屋出售给案外人，涉案房屋现已登记至案外人名下。

赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹主张涉案房屋的供暖费均由赵某亮等人交纳，涉案房屋一直由赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹和赵某素共同管理使用，房屋产权证一直由赵某亮保管；房屋出租的租金由赵某亮代为集中管理；在赵某素取得涉案房屋产权前，赵某素从未在涉案房屋居住过；赵某素取得房屋产权后，曾按照约定共同委托出售房屋，但之后赵某素反悔私自出售房屋。

赵某素主张涉案房屋是由赵某素夫妻共同出资购买，由赵某素夫妻共同所有；赵某亮冒用赵某素名义违法出租房屋，赵某素发现这一情况后重新办理了产权证

赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹对以上证据的质证意见如下：赵某素和丈夫在北京有两套房屋，并没有和赵某达一起居住并进行赡养。赵某亮代理赵某素将涉案房屋出租是赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹和赵某素共同决定的，赵某素提供房产证给赵某亮用以办理出租的授权委托手续。租金由赵某亮收取也是六人共同使用。原房产证在2018年2月下发，补办的房产证时间在2019年9月。如果赵某素对共同出资买房并不知情，不会在原房产证下发一年半以后才申请补办。

关于购买涉案房屋以及签订协议的经过，赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹称因为只有赵某素的户口在涉案房屋内，根据政策只有赵某素符合购买的资格，所以六人口头上达成一致，共同出资，六人各占份额的六分之一；待房产证下发后即将涉案房屋出售，每人分得六分之一售房款。赵某素称确实只有赵某素符合变更承租人的资质，但买房的时候赵某素手里没有那么多钱，所以大家帮忙凑钱；相关款项是赠与，与房屋产权无关。

关于涉案房屋的使用情况，赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹称该房屋一直对外出租，租房合同都是由赵某亮签订的；赵某素称其并未同意赵某亮出租房屋，在发现涉案房屋被出租之前对此也不知情；并表示赵某素虽然没有一直在涉案房屋居住，但该房屋一直在赵某素管理之下。

经询，赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹和赵某素均确认购买涉案房屋时没有使用赵某素及其配偶的工龄。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹主张与赵某素之间就共同出资以赵某素名义购买涉案房屋并在出售涉案房屋后平分售房款达成了口头协议。从其提交的证据来看，赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹各自向赵某素转款的时间均发生在赵某素签订涉案房屋的购房合同之前的四五天内，每人转款的金额相同且与涉案房屋购房款的六分之一相差无几且全部转入赵某素的同一个账户，也与赵某亮短信告知赵某素的事项相吻合；

且在赵某素取得涉案房屋所有权后，涉案房屋的产权证由赵某亮持有并代理赵某素对外出租，以上情况使得法院有理由相信赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹与赵某素确实曾就共同出资购房及平分售房款达成了协议。故对于赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹要求赵某素分别向其支付涉案房屋售房款的六分之一的诉讼请求，法院予以支持。赵某素虽抗辩赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹向其转款系赠与，但并未就此提交相应证据，故对于赵某素的抗辩意见，法院不予采信。

对于赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹要求赵某素支付赵某亮2017-2019年度供暖费的诉讼请求，因与赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹主张的共同出资购房、平分售房款的协议并非同一法律关系，故法院在本案中不予判处。

本院二审期间，赵某素提交政府信息公开申请答复告知书以及依其申请获得的变更承租人、房改售房等档案材料，证明房屋变更时间和购买时间不是同一时间；涉案房屋属于赵某素夫妻共同财产，对外出售不需要赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹的认可，而且跟赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹无关，赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹认为是借名买房也好，共同管理也好，均没有相应的证据证实。

赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹的质证意见是：真实性、合法性认可，关联性不认可，证明目的不认可，该证据恰好证明了涉案房屋由六人共同所有、购房款均摊的事实，变更房屋承租人申请审批表中明确“家庭无租赁纠纷”，也说明在变更承租人时，双方达成一致意见，由赵某素代持房屋，从另一方面证明了涉案房屋由双方共同所有。对当事人提交的证据，本院依据本案其他事实予以综合审查认定。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

裁判结果

一审法院判决：一、赵某素于判决生效后十五日内分别给付赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹售房款991666.67元；二、驳回赵某亮的其他诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，赵某素主张根据变更承租人以及房改售房等档案材料，涉案房屋所有权归赵某素与其丈夫李某刚共同所有。赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹对此不予认可，主张与赵某素之间就共同出资以赵某素名义购买涉案房屋并在出售涉案房屋后平分售房款达成了口头协议。赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹提交的证据显示赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹各自向赵某素转款的时间均发生在赵某素签订涉案房屋的购房合同之前的四、五天内，每人转款的金额相同且与涉案房屋购房款的六分之一相差无几且全部转入赵某素的同一个账户，也与赵某亮短信告知赵某素的事项相吻合；

且在赵某素取得涉案房屋所有权后，涉案房屋的产权证由赵某亮持有并代理赵某素对外出租，结合承租房屋的来源，赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹提交的证据达到了高度概然性的标准，一审法院确认赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹与赵某素确实曾就共同出资购房及平分售房款达成了协议并无不当，法院予以确认。赵某英、赵某杰、赵某鹏、赵某亮、赵某莹要求赵某素分别向其支付涉案房屋售房款六分之一的诉讼请求，应予支持。

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