北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某才上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回王某洪的一审全部诉讼请求。

事实和理由：1.双方之间就北京市一号房屋（以下简称一号房屋）确实存在借名买房关系，系王某洪出资借用李某才之名购买一号房屋。借名买房虽然不违反法律规定，但是违背了社会的公序良俗、侵害了国家利益，属于以合法形式掩盖非法目的，应适用《中华人民共和国民法典》第153条的规定认定合同无效。2.一审法院未查明王某洪现在是否具备购房资格，也没有查清双方发生借名买房关系时王某洪及其家属在北京房产登记的情况。3.李某才除一号房屋之外，无其他房屋居住，一审法院对此情况未予考虑。

被告辩称

王某洪辩称，同意一审判决，不同意李某才的上诉请求和理由。李某才在二审中承认了双方之间存在借名买房关系，一审法院认定双方之间的借名买房法律关系应属有效是正确的。

法院查明

王某洪向一审法院起诉请求：1.判令李某才协助王某洪办理北京市一号房屋过户登记至王某洪名下的手续；2.本案诉讼费、财产保全费由李某才承担。

一审法院认定事实：李某才与孙某玲原系夫妻关系，孙某玲与王某洪系表姐妹关系，孙某玲已去世。签订于2006年11月的《北京市商品房预售合同》载明，北京F公司（以下简称F公司）将坐落于北京市一号房屋（即前述一号房屋）出售给李某才，该房屋系经济适用房，房屋总价款为460884元整。该合同中“李某才”签字并非李某才本人所签，王某洪主张双方系借名买房，故该签字系由王某洪所签。2006年11月，王某洪通过其个人银行存折向F公司交纳购房款437840元，2007年12月31日，王某洪向F公司交纳购房款23128元，另，一号房屋的印花税、专项维修基金等费用均由王某洪交纳。

一号房屋交付使用后，王某洪出资对一号房屋进行装修并居住使用至今，日常水电、物业等费用支出亦由王某洪自行支付。

登记房屋所有权证载明，坐落于北京市一号房屋系经济适用房，房屋所有权人为李某才，共有情况为单独所有。

2018年，李某才将一号房屋房产证进行了挂失补办，并取得了新的不动产权证书。

2019年4月13日，李某才在与案外人齐某良等的谈话中，齐某良称：“当初的时候王某洪他们出的钱，名儿是不是您的名，借您的名”，李某才称：“是。”

庭审中，针对一号房屋，王某洪主张，当时其居住环境紧张，但其没有经济适用房购买资格，但李某才有，李某才主动提出，让王某洪询问是否可以用李某才的资格购买，后续双方口头议定王某洪借用李某才的名义购买一号房屋。李某才则主张，其拥有购买经济适用房的资格，但当时并不愿意购买，王某洪遂称，要求李某才把购房资格给王某洪，王某洪花钱买下房产先居住，以后如果李某才想回来住，再将所有的花费都还给王某洪即可。当时王某洪让李某才签过书面文件，但李某才手中都没有留存，都在王某洪处。

另查，双方均认可一号房屋目前已具备上市交易条件。

一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据已查明的事实，李某才具有购买经济适用房的资格，一号房屋虽系以其名义购买，但购房实际出资人系王某洪，一号房屋交付后亦一直由王某洪占有、使用，购买房屋的手续和票据均由王某洪持有，故王某洪与李某才之间实质上是借名购买一号房屋的合同关系。李某才辩称系借王某洪之款先购得房屋，需要居住时再向王某洪返还购房款等费用，并无证据佐证，亦与常理不符，法院对其相关答辩意见不予采信。

关于李某才主张的借名购买一号房屋事宜无效一节，法院认为，一号房屋为经济适用房，属于政策性保障住房。作为政策性保障住房的经济适用房和国家的相关政策是密不可分的。北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界，在政策适用上，前后有着明显差异，购房合同在2008年4月11日（含）之前签订的，属于“老房”适用“老政策”。一号房屋的购房合同签订于2008年4月11日之前，相关政策并不否认此时借名购买经济适用住房合同的效力。现王某洪已交付全部购房款并实际入住一号房屋，双方之间借名购买一号房屋的合同并未违反法律、法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，故王某洪与李某才之间关于借名购买一号房屋的合同关系应属有效，双方均应依约履行。双方虽未明确约定办理房屋产权变更登记的时间，但现一号房屋早已符合上市交易的条件，王某洪有权要求李某才在合理期限内履行相关义务，李某才应当协助王某洪办理一号房屋的房屋产权变更登记手续。综上，王某洪的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

二审中，李某才提交2009年7月公正遗嘱一份，内容为：一号房屋属于李某才和妻子孙某玲共同所有。在李某才去世后，将上述房产中属于李某才的部分遗赠给林某霞个人所有。李某才表示其是在王某洪的带领下去公证处办理的该份遗嘱，将一号房屋中属于李某才的部分遗赠给王某洪的女儿林某霞，进一步证明王某洪知道一号房屋已经遗赠给了林某霞，因此王某洪不应在本案中主张权利。王某洪对李某才提交的该份证据的真实性认可，但对关联性和证明目的均不认可，认为该份证据反而从侧面印证了李某才与王某洪之间借名买房法律关系的真实性。经本院向案外人林某霞询问核实，林某霞向本院提交了其本人书写的情况说明，并向本院表示：林某霞是在本案二审询问后才知道一号房屋存在遗赠，一号房屋系林某霞之母王某洪出资借用李某才的名义购买的，一号房屋的产权人理应为王某洪，李某才不是一号房屋的权利人，李某才夫妇无权拿王某洪的房子做遗赠；林某霞同意一审判决，李某才应配合将一号房屋过户给王某洪；如果一号房屋的产权过户到王某洪名下，林某霞今后不会依据前述遗赠对一号房屋主张权利。

王某洪提交2021年6月24日王某洪作为申请核验人作为本市户籍居民家庭申请购买存量住宅的购房资格核验结果，显示初步核验通过。

裁判结果

一审判决：李某才于本判决生效之日起十日内协助王某洪将坐落于北京市一号房屋所有权过户登记至王某洪名下。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

李某才在二审中认可王某洪主张的双方之间就一号房屋存在借名买房法律关系。李某才与F公司签订《北京市商品房预售合同》的时间为2006年11月17日，该购房合同的签订时间及双方之间的借名买房法律关系的发生时间均在2008年4月11日之前，属于“老房”适用“老政策”的情形，双方之间的借名买房合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，对于李某才上诉主张应当适用民法典认定借名买房合同无效的上诉理由，于法无据，法院不予支持。

李某才在二审中主张其已经通过公证遗嘱将一号房屋中属于李某才的部分遗赠给王某洪的女儿林某霞，法院认为王某洪与李某才均认可双方之间就一号房屋存在借名买房合同关系，李某才所称前述公证遗嘱的内容和背景更加印证了王某洪与李某才之间借名买房合同关系的存在，在一号房屋已经具备过户条件且王某洪要求李某才履行协助过户义务的情形下，法院判令李某才协助王某洪过户，符合法律规定，应予维持。王某洪自交房以来一直对一号房屋居住使用至今，李某才并不在一号房屋居住，其上诉所称无房居住的理由，不足以阻碍其应当履行的协助过户义务。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！