北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某露向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间所签订《借名购房协议书》有效；2.判令由原告偿还第三人剩余欠款（具体数额以第三人核算为准），第三人受偿后立即注销顺义区一号房屋（以下简称涉诉房屋）的抵押权；3.判令被告在第三人注销涉诉房屋抵押权后立即配合将涉诉房屋过户至原告名下；4.本案诉讼费和保全费由被告承担。

事实和理由：

原、被告系姑嫂关系。2017年1月，原告委托案外人赵某巡代原告购买了案外人张某文的涉诉房屋，并由赵某巡代为签订购房合同。2017年1月13日，1月23日，原告从母亲孙母账户中向案外人张某文及中介公司支付了首付款和监管资金115万元，又从弟弟孙某川账户向被告支付首付款90余万元。经原告与被告协商，决定将该房屋暂时过户至被告名下。2017年2月28日，房屋过户至被告名下，并且原告与被告就购买涉诉房屋签订了《借名购房协议》。房屋过户至被告王某玲名下后，原告每月向被告支付9200元用于偿还银行贷款。购买该房屋后，所有购房原件均由原告保管，该房屋也由原告实际使用、出租。

原告认为，涉诉房屋系原告出资购买，该房屋并非被告的财产，为结束涉诉房屋实际权力与登记不一致的问题，原告有权利要求被告将该房屋立即过户至原告名下。为维护原告合法权益，故诉至人民法院请依法予以判决。

被告辩称

被告王某玲辩称：借名购房协议虽然做了笔迹鉴定，但被告不认可鉴定结果。被告坚持借名购房协议不是被告所签，手印不是被告所按，故不同意原告的诉讼请求。

第三人银行辩称：服从法院判决。

法院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2020年1月7日，出售方张某文与买受方赵某巡签署《北京市存量房屋买卖合同》，赵某巡支付定金5万元。2017年1月13日，孙某露通过其母亲孙母账户向张某文支付涉诉房屋首付款40万元。2017年1月23日，张桂兰POS消费75万元，孙某露表示该笔款项亦用于支付涉诉房屋首付款。2017年2月27日，孙某川账户给王某玲转账98.6万元，该笔款项用于支付涉诉房屋首付款。

2017年2月28日，孙某露与王某玲签订《借名购房协议书》，双方约定由孙某露借用王某玲名义购买涉诉房屋。

孙某露持有《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据、首付款收条、《借名购房协议书》、税收完税证明、不动产权证、供暖专用收据、物业费收款收据原件，主张借用王某玲名义购买涉诉房屋，购买后涉诉房屋由孙某露实际占有和使用。

王某玲坚称其并未签署《借名购房协议书》，王某玲与孙某川为了孩子购买涉诉房屋作为学区房，王某玲缴纳了各项税金；孙母出资40万元，孙某川出资98.6万元，同意将涉诉房屋登记在王某玲名下，二人的行为即是赠与，即便不是赠与，也是债务关系，与房屋所有权无关，王某玲为涉诉房屋实际所有人；孙某川说后续银行贷款不用王某玲管、有人还贷款就行；购买涉诉房屋时王某玲正怀孕，之后生孩子、带孩子，涉诉房屋的事都由孙某川处理，王某玲并不清楚；王某玲与孙某川2016年12月8日为了再买一套房协议离婚，离婚后仍共同居住，2019年6月17日复婚。

庭审中，王某玲表示并不清楚涉诉房屋购买后由谁实际占有和使用。

银行表示截止2020年11月27日，涉诉房屋的银行贷款剩余本金170.6742万元。银行同意由孙某露偿还剩余贷款后撤销抵押权。

另，孙某露表示其现具备北京房屋购买资格。

裁判结果

一、原告孙某露与被告王某玲签订的《借名购房协议书》有效；

二、原告孙某露于本判决生效之日起十日内向第三人银行股份有限公司北京顺义支行偿还北京市顺义区一号房屋的剩余贷款，第三人银行股份有限公司北京顺义支行受偿全部贷款后十五个工作日内注销北京市顺义区一号房屋的抵押权；

三、被告王某玲在北京市顺义区一号房屋抵押权注销后十日内配合原告孙某露将北京市顺义区一号房屋转移登记至原告孙某露名下。

房产律师点评

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案争议焦点在于孙某露与王某玲之间是否存在借名买房关系。借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。

根据本案查明事实，孙某露借赵某巡名义与张某文签订《北京市存量房屋买卖合同》，孙某露与王某玲签有《借名购房协议书》，周某佳每月偿还了涉诉房屋的银行贷款。王某玲虽对上述情况予以否定，但并未提交证据予以证明，庭审中也未对《借名购房协议书》的签署、首付款的支付、贷款的偿还等情况作出合理解释，法院对王某玲提出的其为涉诉房屋的实际购买人的主张难以采信。结合孙某露能够提供《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据、首付款收条、税收完税证明、不动产权证、供暖专用收据、物业费收款收据原件，以及王某玲并不清楚涉诉房屋由谁实际占有和使用的陈述，法院认定孙某露与王某玲之间存在借名买房合同关系。王某玲称双方不存在借名买房关系之抗辩意见，证据不足，法院难以采信。王某玲主张《借名购房协议书》违反国家强制性规定而不具有法律效力，依据不足，法院不予支持，对孙某露要求确认《借名购房协议书》有效的请求予以支持。

孙某露主张向银行偿还涉诉房屋的剩余贷款，银行表示同意，法院不持异议，银行受偿后应在合理期限内注销涉诉房屋抵押权。

周某佳到庭表示涉诉房屋贷款由其偿还，但明确表示同意涉诉房屋转移登记至孙某露名下，法院不持异议。涉诉房屋的抵押权注销后，王某玲应配合孙某露将涉诉房屋转移登记至孙某露名下。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！