北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某文向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间存在借名买房合同关系；2、判令李某丹将房屋均过户至我名下；3、判令李某丹承担本案的诉讼费用。

事实与理由：李某丹系我外甥前媳妇。2000年我欲按揭贷款方式购房，因受到银行贷款年龄限制，无法办理贷款，迫于无奈只得借用他人名义购房。彼时李某丹是最合适的人选，故我在征得其同意后，以其名义贷款购房，实际则由我出资并还贷。

2000年7月18日，我以李某丹名义与北京D公司签订了《北京市外销商品房预售契约》（以下简称预售契约），购买了位于北京市海淀区一号房屋、二号（以下简称一号、二号）两套预售商品房用于居住生活。一号房屋的预售契约约定房屋总价1601295元，首付款321295元，余款128万元按揭贷款。二号房屋的预售契约约定房屋总价款1577783元，首付款317783元，余款126万元按揭贷款。2000年7月25日、8月25日，我依约从个人银行账户分两次向北京D公司汇出首付款。

2000年11月13日由北京D公司作为保证人，我以李某丹名义与中国某银行分别签订了两份《个人住房借款合同》。2002年1月17日，北京D公司交付一号、二号房屋，我交纳了一号、二号的购房卡费，取得房卡。2004年10月11日，我分别缴纳32026元、31556元取得北京市住宅公共维修基金收据。2004年11月29日，我作为实际产权人取得登记在李某丹名下的房屋所有权证。后李某丹未经我同意擅自办了新的房屋所有权证。

2004年12月13日、2005年6月1日，我分别取得一号、二号房屋的契税完税凭证。2006年1月6日，我一次性结清了一号、二号个人住房贷款。2002年至2011年，我购置了多件家具并对涉案房屋进行多次装修。我在居住使用期间装修费用、水费、物业费等生活支出以及居住证明等均可证明我一直居住使用涉案房屋。一号、二号房屋实际所有权人、居住使用人也是我。购买房屋后，我一直居住使用至今，期间多次装修。房屋名义所有人虽是李某丹，但实际所有权人是我，在我居住期间因其不配合造成我诸多麻烦。我曾就过户问题与李某丹商议，但其拒不配合，故诉至法院。

被告辩称

李某丹辩称，周某文与我曾存在亲属关系。周某文主动提出向我赠与购房资金帮助我购买独立住房。我知晓姨妈周某文并无亲生子女，与丈夫孙某良和养女孙某晶关系恶劣，因此接受了周某文赠与的资金并希望购房后能同时为婆婆张母及姨妈周某文养老，以免老人家晚年孤单凄凉。一号、二号房屋系以我的名义签署购房合同，为自己购买。

2000年7月18日，我与北京D公司签订了《北京市外销商品房预售契约》及补充协议购买了一号、二号两套预售商品房。为了交易方便，我与周某文协商后决定由周某文直接将购房首付款汇至北京D公司。

2000年11月，我与中国某银行签订了两份《个人住房借款合同》用于办理了一号房屋及二号房屋的商业贷款。从2000年11月办理按揭贷款直至2006年贷款提前还清的6年内，一直通过某银行偿还房屋的按揭贷款。一号、二号房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》所登记的权利人为我。

双方之间从未存在过关于“借名买房”事项的书面合同、口头合同及关于“借名买房”事项的以其他形式订立的合同。现没有证据证明双方形成的借名买房合意，周某文的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。

双方之间的真实法律关系为赠与。如前所述，双方并无借名买房的合意亦不存在任何形式的借名买房合同，所谓的“借名买房”完全是意图将合法所有的财产据为己有的恶意虚构。我在取得案涉房屋房本后，周某文长期未要求进行过户，不具有合理性，由此可进一步强化与之间存在赠与的事实。故不同意诉讼请求。

法院查明

2000年7月18日，李某丹与北京D公司就一号、二号房屋分别签订《北京市外销商品房预售契约》及补充协议，购买一号、二号房屋。

2000年7月25日，周某文通过银行向北京D公司汇款532633.4元。

2000年8月25日，周某文通过银行向北京D公司汇款459468.6元。

2000年11月13日，甲方李某丹（借款人）与乙方中国某银行（贷款人）、丙方北京D公司（保证人）分别就一号、二号房屋签订《个人住房借款合同》。

李某丹与周某文名下账户显示有多笔交易。

李某丹已经还清贷款。

李某丹提交车辆及房屋的权属证明附记盖有“遗失补录”印章。

庭审中，周某文就其主张向本院提交房屋相关合同票据。就上述证据，周某文当庭出示原件，李某丹进行了质证。认为真实，但不能证明双方之间存在借名买房的情况。周某文提交的房屋所有权证、国有土地使用证已经过期了，而且其在北京至少有三套住房。对于其他证据，李某丹认可其真实性。

李某丹就其答辩意见提交一号、二号的房屋所有权证及国有土地使用证、周某文称李某丹提交的房屋所有权证、国有土地使用证是其擅自补办的。银行贷款是通过李某丹的账户偿还的，出售了哪套房屋不清楚。

本院向双方询问贷款及还款情况，李某丹称2000年11月14日第一次还贷一号房屋8863元和二号房屋8725元，共计17588元，是通过现金到银行存入存折中，底单没有保留。从2002年10月18日开始还款的两套，是等额本息还款方式。2003年11月18日，银行说要换系统所以换了新的存折，新的存折在我手中，旧的被银行收走了。2005年10月23日，最后一次存入现金，存入的现金还到2005年12月底。

周某文称一号按揭贷款128万元，期限20年，利息4.65‰，等额本息每月8863元，二号贷款126万元，期限20年，等额本息每月8725元，利息4.65‰。从2000年11月开始其将一号、二号应还贷款以现金方式存入李某丹存折中，从2004年10月开始到2005年6月22日以转账的方式从其名下账户将贷款转入李某丹还款账户中。2005年7月25日和10月23日分别存入现金513000元。2006年1月6日其以转账的方式将尾款转到李某丹的还贷账户中，一次性结清。

裁判结果

一、确认李某丹与周某文就位于北京市海淀区一号、二号房屋与北京D公司存在借名买房关系；

二、李某丹于本判决生效后十日内协助周某文办理位于北京市海淀区一号、海淀区二号权属变更至周某文名下的产权登记手续，所需费用由周某文负担。

三、驳回周某文其他诉讼请求。

房产律师点评

借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形。本案双方争议焦点为周某文与李某丹之间是否形成借名买房关系。周某文主张双方存在借名买房关系，并就主张提交购房单据、北京市外销商品房预售契约及补充协议、地下车位补充说明等材料予以证明，并在庭审中出示相关原件。李某丹虽对周某文提交的证据复印件及原件提出异议，但就其异议未向法院提交相应证据。根据周某文提交的证据材料，可以认定其自交房至今一直在涉案房屋内居住并支付了使用房屋期间产生的相关物业费、水费等费用。

对于房屋款项支付和贷款偿还，虽双方就该事实均未向法院提交银行明细，但周某文当庭出示的证据中包含房屋的契税、购房款收据等相关原件，李某丹未向法院就周某文为何持有原件做出合理说明。周某文提交的其名下银行明细、李某丹银行明细等材料可以证明周某文支付了李某丹在某银行的贷款。结合李某丹主张其与北京D公司存在房屋买卖关系并签订了买卖合同，但未向法院提交合同原件或复印件，称合同原件在周某文处保管，亦对周某文提交的合同复印件及出示的合同原件不予认可，李某丹的诸多陈述亦不符常理。对于李某丹主张周某文替其支付的款项系赠与，周某文对此予以否认，李某丹就其主张未向法院提交证据证明，故法院对此不予采信。

综上所述，虽然周某文与李某丹就买房一事并未订立书面合同，但根据周某文提交的证据和庭审陈述，可以证明双方间存在口头借名买房的事实，故对周某文请求确认存在借名买房关系法院予以支持。周某文作为实际购房人，其按照双方的约定要求李某丹配合办理产权变更手续，李某丹应当予以配合。

对于李某丹在购房后向银行偿还了部分贷款，其可另行解决。

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