北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出的诉讼请求：1、请求四被告共同向赵某林返还51.67平米按照房屋市场价格折算的房屋价款2397022.97元；2、四被告向二原告支付腾退补偿的各项利益2133523.53元（已扣除张某的购房款240900元），并支付2019年1月25日至实际支付之日止的利息（以2133523.53元为基数，按照年利率4.75的标准计算）。

事实和理由：原告张某于2008年12月11日与被告赵某君登记结婚,并在结婚后当月将户口迁入被拆迁房屋处即北京市朝阳区某号,依法拥有该村的选民证和股权证。婚后原告张某与被告赵某君出资共同建设该房屋的二层，并出资修缮一层，用于居住直至离婚。2018年该房屋被纳入“区改造项目”的腾退补偿安置范围内。后张某与赵某君因性格和生活观念等存在巨大差异,向贵院提起离婚诉讼。2019年9月10日,贵院作出《民事判决书》,准予张某与赵某君离婚,婚生子赵某林交由张某抚养,婚生子赵某文交由赵某君抚养。但该份判决并未对婚姻存续期间的房屋腾退补偿利益进行分割,故针对该腾退补偿利益特向贵院提起诉讼。

根据人口登记表和张某的购房协议书，了解到二原告二原告有获得腾退补偿利益的资格。因婚姻关系解除导致被腾退的补偿款和安置房具备分割的条件。结合补偿协议书和二次结算协议书以及补偿细则可以获知，二原告针对总补偿款以及安置房享有三分之一的安置利益。首先,二原告有作为受补偿认定人口的资格。根据北京市朝阳区《区改造项目住宅房屋腾退补偿安置办法实施细则》(以下简称《细则》)第二条人口的认定的第一款第五项“户籍在被腾退村且为该村集体经济组织成员的人员”、第一项“原籍和户籍均在被腾退村的人员”之规定,据此应当分别认定原告张某、赵某林为本次腾退补偿范围内的认定人口。关于原告张某被作为认定人口的证明,还可从2018年12月7日张某签订的《安置房项目期房购房协议》(以下简称《购房协议》)中确认。然而,因被告私扣,原告赵某林至今未得到本应得到的安置房,二原告亦未获得相应的补偿款。

另,二原告与被告赵某君、赵某文同属一个自然户。根据《细则》第三条之自然户的认定“户籍在被腾退村且腾退公告之日年满18周岁或认定人口可认定为一个自然户,其配偶及其直接衍生的未满18周岁的子女均属于同一自然户范围。本《细则》生效之日后办理离婚手续的认定人口,原配偶双方仍按照一个自然户认定”之规定被告赵某君、赵某文与二原告应当同属于一个自然户。被告赵某良王某属于一个自然户。其次,关于二原告房屋补偿面积的认定及对应的补偿费用的问题。根据《细则》第二章第六条第二款“凡拥有《集体土地建设用地使用证》或乡级两级共同批复的建房手续或其他合法有效的权属证明文件的被腾退人,在腾退规定期限内签订腾退补偿协议的,可按照其被腾退院落内的每个自然户参照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》的标准,累加后确定控制标准面积”的规定可知,1982年之前划定的宅基地,每户拥有最高不超过0.4亩的建房用地标准,而在此之后,每户建房用地的标准最高不得超过0.25亩。又依据自然户的认定和《细则》的规定,被告赵某良、王某作为一个自然户的房屋补偿面积应为267平方米,而二原告与被告赵某君、赵某文作为一个自然户的房屋补偿面积应为167平方米。故在此次房屋腾退中,二原告理应获得167平方米房屋补偿面积所对应的腾退补偿费、腾退奖励费(放弃二层只奖励)、腾退补助费及定向安置房周转补助费等腾退补偿利益。

除此之外,依照《细则》,原告赵某林作为被认定人口还可获得50平方米的定向安置房。二原告补偿和奖励等利益被被告方侵害。四被告将二原告排斥在腾退补偿协商与签约之外,且在原告不知情的情况下与第三人签订腾退补偿安置协议,致使原告赵某林未获得任何腾退补偿利益,原告张某仅获得55平方米的定向安置房,其余合法权益均被被告非法占有。经过原告方多次索要,依旧未果。该种将二原告的补偿利益据为己有的行为,严重侵害了二原告的实体补偿权益,故依法应当将属于二原告的财产利益予以返还。

被告辩称

赵某良辩称：不同意原告的所有诉讼请求。1、定向安置房均为期房，现在未交付，也未建成，因此不存在按照市场价格向赵某林返还房屋折价款。关于赵某林应享有的50平米定向安置房份额，赵某良同意自赵某林年满十八周岁起配合赵某林办理过户手续，登记至赵某林本人名下。2、不同意二原告要求返还腾退补偿的各项利益及利息。理由为，按照拆迁补偿实施细则及相关政策规定，张某应得的拆迁补偿利益为提前签约奖60000元、二次搬家费1000元、定向安置房周转补助费108000元，共计169000元，张某应得安置房面积为50平米，相应购房款为219000元。购房款也由赵某良支付。因此结算下来，张某应向赵某良返还差额50000元。赵某林应得拆迁补偿利益为提前签约奖60000元、二次搬家费1000元、定向安置房周转补助费180000元，共计241000元，赵某林应得安置房面积50平米，相应购房款为208000元，由被告赵某良支付，因此结算差额，赵某林应得利益为33000元。鉴于33000元应当由张某和赵某君建立联名账户共同保护其利益。

3、被拆迁房屋的宅基地使用权为赵某良，宅基地上所建房屋为赵某良所建。房屋所有权也应当由赵某良享有。张某和赵某君结婚后搬到房屋内居住，但没有法律规定，其享有房屋所有权。原告也从未出资建设二层和修缮一层，其所属情况和事实不符。依据相应拆迁实施细则，按照被腾退人房屋补偿面积，被腾退院落对应营业执照为标准计算的拆迁补偿利益均应归赵某良所有，和二原告无关。二原告仅享有按照认定人口为标准计算的相应利益。张某应分得的安置房屋面积为50平方米，但其签订的购房协议中约定的面积为55平方米，多出的5平方米安置面积应属于被告共有。原告张某应按照3万元每平方米的现值补偿给被告15万元。

王某辩称：同赵某良的答辩意见。张某和赵某君结婚后对我们家的房屋一分钱都没投入过。

赵某君、赵某文共同辩称：同赵某良的答辩意见。

法院查明

赵某良、王某系赵某君之父母。赵某君和张某于2008年登记结婚，婚后育有二子，即赵某林、赵某文。赵某君和张某于2019年9月10日离婚，赵某林由张某抚养，赵某文由赵某君抚养。

2018年11月11日，第三人（腾退人，甲方)和赵某良签订《补偿协议书》，约定：一、腾退依据。《区改造项目腾退补偿政策》、《改造项目住宅房屋退补偿安置办法实施细则》等相关文件。二、安置方式。乙方选择的腾退补偿安置方式是:定向安置方式。三、被腾退房屋情况。(一)房屋情况。乙方被腾退房屋坐落于北京市朝阳区某号（以下称某号院）,控制标准面积463.00平方米,房屋补偿面积461.68平方米,房屋总建筑面积664.54平方米。(二)认定人口情况。乙方现有认定人口6人,分别为二原告及四被告。四、被腾退房屋评估价款。被腾退房屋评估价款合计5658037元。其中环境贡献奖230840元,未有二层补偿奖励费1154200元,未超占奖励费646352元。五、其他腾退奖励费、腾退补助费。甲方支付乙方其他腾退奖励费、腾退补助费合计465233.60元,其中包括:提前签约奖360000元、搬家补助费15233.60元（其中一次搬家费9233.60元,二次搬家费6000元）、一次性综合移机费10000元、一次性停产停业综合补助费80000元。六、腾退补偿款。第四条被腾退房屋评估价款与第五条其他腾退奖励费、腾退补助费共计6123270.60元。

2019年1月25日，第三人和赵某良签订《二次结算协议书（整体搬迁配合奖、定向安置房周转补助费）》，被腾退人享受100000元整体搬迁配合奖。被腾退人选择期房2套（3年期），涉及认定人口2.5人，期房2套（5年期），涉及认定人口3.5人，按照上述办法，期房周转补助费900000元。

定向安置房四套，安置面积共计320平方米。上述房屋的购房款均从《补偿协议书》和《二次结算协议书（整体搬迁配合奖、定向安置房周转补助费）》确认的补偿款共计7123270.60元中扣除，剩余补偿款由赵某良领取。安置房屋目前均在建设当中。其中，张某作为购房人购买的房屋建筑面积为55平方米，房屋单价每平方米为4580元，房屋成交总价为240900元。

根据《改造项目腾退补偿政策》、《改造项目住宅房屋腾退补偿安置办法实施细则》，认定人口人均标准安置面积为50平方米，因安置房规划方案审批原因导致购买安置房面积超过可购买安置房面积的，每个被腾退院落中所有认定人口的实际购买安置房面积不得超过可购买安置房面积20平方米。标准安置面积部分的安置房购买均价为4500元/平方米。

张某称，其结婚的时候只有地面一层的房屋，婚后户口迁入并建设了二层的房屋，就此，张某提交照片及证人证言等为证；四被告对此不认可，认为某号房屋的宅基地使用权是赵某良，赵某良夫妻建设了房屋。张某结婚后才搬入房屋内居住。二层亦是赵某良出资。且在拆迁补偿时，放弃了二层房屋，选择未建设二层的补偿。

裁判结果

一、被告赵某良于本判决生效后七日内支付原告张某、赵某林安置补偿款共计四十四万三千三百三十三元三角三分；

二、驳回原告张某、赵某林的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

某号院落的宅基地使用权人为赵某良，二原告作为被安置人，基于《改造项目腾退补偿政策》、《改造项目住宅房屋腾退补偿安置办法实施细则》，对某号院落拆迁所得利益享有相关权利。根据上述政策、细则及第三人作出的说明，张某在《补偿协议书》所应获得的补偿款有提前签约奖60000元、二次搬家费1000元。张某作为购房人购买了55平米的房屋，根据《二次结算协议书（整体搬迁配合奖、定向安置房周转补助费）》，张某享有的定向安置周转补助费为3000元/人/月*36个月=108000元。赵某林在《补偿协议书》所应获得的补偿款有提前签约奖60000元、二次搬家费1000元；赵某林未作为购房人购买房屋，四被告按照5年期计算赵某林的安置周转补助费为180000元，法院不持异议。整体搬迁配合奖法院在各安置人当中平均分配，张某、赵某林共计享有33333.33元。以上共计443333.33元。拆迁款均由赵某良领取,故法院判决赵某良向二原告支付上述款项。关于安置住房，尚在建设当中未交付使用，故法院难以就安置住房以及安置住房折算的房屋价款进行分割。关于赵某良为安置房屋所支付的房屋价款法院在本案中亦以不处理为宜。双方可待安置住房交付使用之后就安置住房及房价款等另行解决。

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