北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某向本院提出诉讼请求：1.判令依法分割原被告双方婚姻关系存续期间的夫妻共同财产：包括北京市密云区一号房屋(以下简称密云房屋)，以及北京市西城区二号房屋（以下简称西城房屋）.本案的诉讼费用由被告承担。

事实和理由：我与张某海于2008年8月6日登记结婚，后起诉要求离婚并且分割共同财产，法院判决离婚并将夫妻共同财产依法予以分割。判决后，张某海不服上诉至廊坊市中级人民法院，廊坊市中级人民法院维持离婚判决，但将双方共同财产中涉及到的两套房产的判决予以撤销，并告知双方可于解除婚姻关系后另行解决。现双方婚姻关系已解除，但婚后共同购买的两套房产仍处于共同共有状态，且双方对分割问题仍无法达成一致，故起诉至法院，请求法院依法分割。

被告辩称

张某海答辩称：本案案由是离婚后财产纠纷，但是涉及案外人的权利，我们认为应当按照共有物分割来处理。西城区房产是由张某水夫妇以张某海名义签订房屋买卖合同，全部购房款均由张某水夫妇筹借资金出资，张某水夫妇与张某海订立赠与合同，登记在张某海个人名下，应为张某海个人单独所有财产，不能作为本案夫妻共同财产进行分割。关于密云房屋，也是由张某水夫妇全部出资，只是借用张某海名义购买。该房产没有进行产权登记。张某海及秦某没有出资，也没有使用，不能作为夫妻共同财产分割。综上，不同意秦某的诉讼请求，请求依法驳回秦某的诉讼请求。

张某水、张母陈述称：密云房子跟张某海和秦某没有关系，是我们夫妻卖了燕郊的房子，在这买的房，准备将来在这养老。西城的房子我前后出了大概247万，房子实际价值是226万多，我的出资远远大于实际房价。另外，我们跟女儿张某海签订了赠与协议，财产赠与给她，将来她给我们养老。

法院查明

1.关于西城房屋的首付款来源

2010年3月22日，张某海与a公司（以下简称a公司）签订的商品房预售合同约定，房屋总价款为2263724元。双方约定首付款1133724元，贷款113万元。当日，张某海银行卡消费1033755.9元，双方均认可该笔消费为向a公司支付的首付款。该款项来源于尾号0576卡中3笔资金，其中赵某转入二笔共计100万元，秦某转入一笔33800元。就赵某转入的100万元，张某海主张系其父亲张某水向赵某借款，秦某主张系其与赵某共同经营生意的分成款。张某海为证明自己的主张，向本院提供了100万元借款的借条、银行交易流水证明、赵某亦在前述案件中出庭陈述认可该事实，该套证据材料形成了完整的证据链条，且能够相互印证，本院对该套证据予以确认，对张某海主张的首付款中100万元为其父亲张某水出资的事实予以确认。秦某主张赵某转入的100万元系其与赵某合作经营生意的分成款，赵某对此予以否认；秦某提供的其与赵某关系的三份证明，证明上仅有企业公章，未有具体经办人签字，且该企业相关工作人员未出庭，本院无法确认其真实性。故对秦某的意见本院不予采纳。

关于西城房屋的定金，双方均认可定金为10万元，但均未提供有关与开发商签订的定金合同或有关定金的约定，亦未提供开发商出具的定金收据证明定金的实际支付日期。张某海主张定金10万元为其父母出资，资金来源为：2009年12月2日张某水跟赵某借款现金10万元。张某海提供的张某水与赵某的借条以及赵某的证人证言，虽能够证明2009年12月2日双方存在借款关系，但借款用途用于支付张某海购买西城房屋的定金没有其它证据佐证，而且从借款时间上与张某海与a公司签订购房合同的时间间隔较长，结合秦某银行账户2010年3月16日在a公司消费33000元的记录，本院对张某海主张定金10万元为其父母出资的意见，不予采纳。

2.关于西城房屋还贷资金来源

双方均认可张某海某银行卡系西城房屋的贷款专用还款账户。该账户显示，2011年11月29日赵某转入该账户50万元，2011年12月3日，张母转入该账户50万元，2020年1月4日，张母转入该账户5万元。2012年1月5日，贷款银行从该账户“收回贷款本息”1017541.56元。银行个人贷款结清证明显示：张某海贷款总额113万元已于2012年1月5日结清。就赵某转入该账户的50万元，秦某主张系其与赵某合伙做生意的利润分成，赵某予以否认；张某海主张系张某水从赵某处借款，赵某认可，故本院对张某海的意见予以采纳，对秦某的意见不予采纳。关于张母转入该账户50万元，秦某主张系其与张某海向张母的借款，同时主张已偿还完毕，但未提供证据予以证明，张母否认，本院对该意见不予采纳；张母认可该50万元为张母向其借款，张某海同时提供了借条予以佐证，故本院对张某海的该项主张予以确认。另，张某海的还款账户中，2011年11月17日转账存入13000元，对方账户为张某水的账户，张某海主张该笔钱为其父母出资还款，本院予以确认。关于张某海主张其父母开立银行卡并向该卡内存入现金20万元、2010年10月10日张某水转入秦某银行卡12万元均为还贷资金，因其提供的证据材料不能形成完整的证据链条，且在还款账户上未明确体现，本院对其意见不予采纳。

3.关于密云房屋的资金来源

秦某主张购房款一部分来源于提取张某海的住房公积金、还有15万是向其弟弟借款，另有15万是向其父亲借款，剩下的是手头上的现金还有其做生意的盈利。首先，依据秦某提供的住房公积金个人查询单记载，第一笔约定提取日期为2013年6月14日，金额为59090.97元，而密云房屋的发票开具日期为2013年5月9日，按照通常的交易惯例，只有在买受人支付完毕全部购房款后，出卖人才会为其开具发票，故秦某主张在开具发票后，以提取的公积金支付购房款，与常理不符，对该意见本院不予采纳。关于秦某提供的其父亲秦父名下银行卡，该卡在2013年3月2日确有支出15万元，但秦某未提供其它证据佐证该笔资金用于支付密云房屋购房款，本院对该意见亦不予采纳。

张某海主张该房屋系其父母全额出资购买，因其父母没有北京市购房资格，故以其名义购买。张某海提供了出卖人房产公司出具的“购房款均由张某海的父亲张某水支付”的证明，张某海及其父母均表示购房款全部为现金支付，虽然该主张亦有不符合常理之处，但是，在秦某、张某海、张某水夫妇均主张密云房屋购房款为现金支付，且均未提供证据证明密云房屋购房款有转账支付的情况下，作为出卖人的房产公司对张某水为实际付款人的证明在本案中则有相对较大的证明力。

综上，本院对密云房屋的购房款全部为张某海之父张某水出资的意见予以采纳。

4.关于西城房屋内家具情况

秦某主张西城房屋内尚有日本sony牌54寸电视机一台、西门子牌冰箱、洗衣机各一台，爱依瑞斯布艺沙发一套、床两张未分割，张某海答辩称房屋内两张旧床、洗衣机已由秦某拉走，其余旧的家具已处理。张某水、张母主张西城房屋现由其2人居住，房屋内现有家具均为二人重新购置。秦某未向本院提供证据证明其与张某海离婚时西城房屋家具的实际情况。

本院认定事实如下：秦某与张某海于2008年8月6日登记结婚，婚后未生育子女。2018年3月，秦某以张某海为被告向河北省香河县人民法院（以下简称香河法院）提起诉讼，请求法院判决与张某海离婚，并依法分割共同财产。香河法院经审理，于2019年10月23日作出判决：一、准许原告秦某与被告张某海离婚；二、原、被告夫妻共同财产座落于北京市密云区一号房屋归秦某所有，北京市密云区一号房屋产权证书下发后30日内，被告张某海协助原告秦某办理产权变更登记手续，办理产权变更登记手续的各项费用均由原告秦某负担；

该案宣判后，张某海不服，提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院（以下简称廊坊中院）判决如下：一、维持河北省香河县人民法院民事判决第一项，即准许秦某与张某海离婚；

2019年1月15日，张某海的父亲张某水、母亲张母以秦某、张某海为被告，起诉至本院，请求确认张某水、张母与张某海之间就北京市密云区一号房屋及位于北京市西城区二号房屋的借名买房关系成立。本院判决：一、确认原告张某水、张母与被告张某海就位于北京市密云区一号房屋存在借名买房合同关系。二、驳回原告张某水、张母的其他诉讼请求。

另查明，张某水、张母于2018年10月以物权确认纠纷为案由向本院提起诉讼，后撤诉。

经查，位于北京市西城区二号房屋的登记所有权人为张某海，登记日期为2013年7月。张某海向本院提供该房屋的《商品房预售合同》，合同签订时间为2010年3月22日，出卖人为a公司，约定房屋总价款2263724元；实付房屋总价款2268455元，其中，面积补差款4731元。该房屋首付款1133724元，其中100万元为张某海的父母出资；贷款113万元，本息合计共计1239275.62元，其中，张某海的父母出资1063000元，其余为秦某、张某海共同还款。关于西城房屋的居住情况，双方一致认可秦某与张某海离婚前在西城房屋居住，秦某于离婚诉讼开始前搬离西城房屋。秦某未提供证据证明其与张某海离婚判决生效时（2019年12月）西城房屋内的共有财产情况。房屋市场价值为377万元。

另查明，2013年3月21日，张某海的父亲张某水以张某海的名义（买受人）与地产公司（出卖人）签订《商品房预售合同（住宅类）》，约定由张某海购买密云房屋，总价款929390元。2013年5月9日，房产公司向张某海开具购房发票，总金额929390元。2017年5月10日，房产公司出具证明，该楼房全款由张某海的父亲张某水支付。秦某、张某海及张某水、张母均未提供支付该房款的其它记录及凭证。

裁判结果

一、坐落于北京市西城区二号房屋归被告张某海所有，被告张某海于本判决生效之日起十五日内给付原告秦某房屋折价补偿款二十四万九千五百一十元；

二、驳回原告秦某的其它诉讼请求

房产律师靳双权点评

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。本案为离婚后财产纠纷，系因离婚引发的财产关系变更，且主张分割的财产权利均设立在民法典实施前，故应当适用民法典实施前的法律。本案的争议焦点如下：一、西城房屋应否作为张某海与秦某的夫妻共同财产予以分割；二、密云房屋应否作为张某海与秦某的夫妻共同财产予以分割；三、秦某要求分割两处房屋内的家具能否得到支持。

一、关于西城房屋的性质。“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”此条规定中“一方父母出资”应解释为一方父母全额出资。本案中，张某海主张西城房屋首付款及还贷资金全部由其父母出资，但其提供的证据不能证明该主张，结合法院审查认定的证据，西城房屋首付款和还贷资金部分来源于张某海的父母，故对张某海主张该房屋应认定为其个人财产的答辩意见，法院不予采纳；张某海提供的与其父母签订赠与合同的时间，在支付购房款之后，有规避法律规定之嫌，法院对该赠与合同的效力不予确认。故对秦某主张的该房屋为其与张某海的夫妻共同财产的意见，法院予以采纳。秦某要求对西城房屋进行分割，法院予以支持，法院综合考虑资金来源予以公平分割。

二、关于密云房屋的性质。从本案的证据情况看，张某海提供的证据能够证明密云房屋系张某水夫妇全额出资。就出资性质，张某水夫妇、张某海主张其为借名买房，但未提供证据予以证明。且因本案仅为张某海与秦某之间的离婚后财产纠纷案件，不宜直接处理与案外人之间的财产关系。秦某主张将密云房屋作为夫妻共同财产予以分割，法院认为，即使张某水夫妇与秦某、张某海之间没有借名买房的约定，在张某水夫妇全额出资的情况下，秦某不具备取得该房屋共有财产权益的现实条件，故秦某要求就密云房屋进行分割的请求，不予支持。

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