北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某亮向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2002年签订的《协议书》合法有效；2.判令被告协助原告办理a号房屋过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：位于北京市怀柔区a号的房屋登记在周某森名下，用地面积267平方米。1999年周某森与妻子李某涵离婚，怀柔县人民法院判决房屋属于夫妻共同财产，北房四间西数两间、简易棚三间归李某涵所有，北房四间东数两间归周某森所有。2001年11月15日周某森将其所有的北房四间东数两间折抵给李某涵作为孩子抚养费，至此a号的房屋所有权人为李某涵。2001年12月原告与被告达成房屋买卖合意。原告于2001年12月16日左右向被告支付房屋买卖价款伍万元，支付方式为现金支付。房屋价款支付完成后，被告将房产证交给原告。2002年原、被告双方签订《协议书》，协议书约定原告购买被告房屋，房款已付清，并经×村村委会确认。现为确认双方买卖协议书为合法有效合同及双方房屋买卖关系及房产权利，原告起诉至法院。

被告辩称

李某涵辩称，1.针对第一项诉讼请求，原告提出的农村房屋买卖合同纠纷不成立，原、被告双方从房产交易后二十多年没有产生任何纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十五条，物权变动应当及时办理登记，原告自己从来不主张申请登记。不动产物权变动应当登记，未经登记不发生物权变动的效力。我与原告签订买卖协议没有设定过过户期限，但是原告从未主张过权利或者提出异议，让我协助办理登记。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条，请求法院解除我与原告签订的合同，原告长时间未办理过户。

我将房产证及相关证明交付给原告，原告可以持证变更，原告自身怠于行使权利，导致现在其无法变更，责任应由其个人承担。请求法院判决确认我与原告签订的房屋买卖合同无效。2.针对原告第二项诉讼请求，我咨询过村委会、镇政府，得知农村房屋现在不能办理过户手续，我无法配合。3.针对原告第三项诉讼请求，原告自己没有主动行使权利，诉讼费用应由原告承担。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。

法院查明

1993年12月，原怀柔县人民政府为周某森发放集体土地建设用地使用证。

1999年，李某涵将周某森起诉至我院要求离婚。1999年6月10日，我院判决：“一、准许原告李某涵与被告周某森离婚。三、婚后共同财产北房四间西数二间、简易棚三间……归原告李某涵所有；北房四间东数两间……归被告周某森所有……。”

2000年9月11日，周某森从怀柔县迁入a号。

周某森自愿将座落在怀柔县的两间房屋给李某涵所有，以抵顶婚生子周某林2000年下半年至十八周岁的抚养费。

原告提交的2001年12月16日的证明载明：今有周某亮买房款已全部付清，房产证已交给周某亮所有，今后如有任何情况变动双反均不得而反悔。收款人李某涵签字、付款人周某亮签字、另有两名证明人签字。

2002年3月12日、3月13日的协议书载明：今有周某亮买李某涵的房，双方均没意见，房款已付清。卖房主处李某涵签字、买房主处周某亮签字。另有北京市怀柔县×村民委员会盖章及两名村干部签字同意。

裁判结果

一、周某亮与李某涵于2002年3月12日、3月13日签订的《协议书》有效；

二、驳回周某亮的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人不得擅自变更和解除。根据本案查明的事实，周某亮与李某涵于2002年3月12日、3月13日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，周某亮系北京市怀柔区×村集体经济组织成员，其在本村购买李某涵出售的房屋不违反法律规定，李某涵作为房屋出售人承认其与周某亮签订过涉案房屋《协议书》的事实并对《协议书》的真实性无异议，故周某亮与李某涵达成的《协议书》有效，法院予以确认。

关于原告要求被告协助办理房屋过户手续一节，因目前并不具备过户的条件，待将来具备过户条件时，双方再另行解决，故本案中不予处理。

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