北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某文向本院提出诉讼请求：1．请求张某鹏将位于北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋）变更不动产登记至孙某文与张某兰名下；2．诉讼费由张某鹏承担。

事实及理由：2014年，为解决孙某文与张某兰的婚生女孙某露的教育问题，孙某文通过北京A公司与李某签订房屋买卖合同（简称合同），约定孙某文以199万元的价款购买李某的一号房屋。合同签订后，孙某文向李某支付了购房款199万元，加上中介费、税费总计支付约210万元。因北京市的住房限购政策，每户只能购买两套住宅，孙某文与张某兰为了以后还有购房资格，于是将该房屋登记在张某鹏名下。该房屋过户后，张某兰和女儿将户口迁入该房屋。该房屋现在由张某兰和女儿实际使用。因此，一号房屋系孙某文为解决女儿的教育问题，出资210万元购买。因为北京的住房限购政策，才登记在张某鹏名下。一号房屋实际上是孙某文与张某兰夫妻关系存续期间的共同财产。故提出上述诉讼请求，现将第1项诉讼请求变更为：请求张某鹏将位于北京市昌平区一号房屋孙某文出资的部分210万元（出资部分199万元+税费11万元）的二分之一及其增值部分的二分之一906500元支付给孙某文，其他诉讼请求同诉称。

被告辩称

被告张某鹏辩称：不同意孙某文的诉讼请求。一号房屋虽有孙某文出资，但双方不存在借名购房的合同关系，而其主张因限购政策和解决子女上学问题，借用张某鹏名义购房，与事实不符，据市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第15条第二款规定，当事人一方提供证据证明其对房屋的确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有，或要求登记人办理房屋所有权转移登记的不予支持，其向登记人另行主张出资债权的应当根据出资的性质，按照相关法律处理，因此从孙某文的诉请中，孙某文要求主张增值部分，表明其确认房屋所有权，但根据法律规定，应当予以驳回。关于孙某文对房屋部分出资是孙某文帮助张某鹏购房的钱，是赠予关系，关于房屋增值部分，房屋所有权人为张某鹏，孙某文无权要求增值部分，故不同意孙某文的诉讼请求，请求驳回孙某文诉请。

第三人张某兰陈述：认可张某鹏的答辩意见，房子本身就是张某鹏的，这点没有任何异议。

法院查明

孙某文与张某兰原系夫妻关系，二人于2008年4月23日登记结婚，2008年10月25日生育一女孙某露，张某鹏系张某兰之父。2014年6月11日张某鹏与吴某霞签订《存量房屋买卖合同》，约定张某鹏购买吴某霞位于北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋），并于当日转移登记至张某鹏名下。2014年9月12日，张某鹏与其妻子赵某素将户籍迁入一号房屋，并在该房屋居住至今。2019年6月28日本院判决孙某文与张某兰离婚。该案审理中，孙某文主张一号房屋系夫妻共同财产，因房屋涉及案外人张某鹏利益，该案未予处理。2020年5月孙某文诉至本院，诉讼请求同诉称。审理中，因张某鹏将一号房屋出售他人，售价款为310万元。故孙某文将其第1项诉讼请求变更为：要求张某鹏给付其出资和增值部分折价补偿155万元。

另查，2014年，孙某文名下登记有两套房屋。

审理中，孙某文主张一号房屋实际产权人为孙某文和张某兰，其与张某鹏系借名买房合同关系，并提交如下证据。

一号房屋的购买价格及出资情况。

1．孙某文提交银行个人客户交易清单（2014年4月1日、4月2日分两笔，孙某文向转账共计75万元；2014年6月11日，孙某文转账100万元）、银行电子转账截图为吴某霞建设银行账户）、本院质证笔录（张某兰称，孙某文购买一号房屋出资一号房屋，系孙某文对张某鹏夫妻的赠予，非夫妻共同财产）证明其与张某兰全额出资210万元（199万元购房款+11万元中介费、税费）购买一号房屋。

张某鹏质证意见：转账记录真实性认可；对质证笔录证明目的不认可，质证笔录中系张某兰的意见，非张某鹏的意见；购房款为一百多万元，具体记不清楚，孙某文有出资，孙某文实际打款给房屋出售人，以转账记录为准；张某鹏的出资系以现金方式，一次7万多、一次60万左右。

张某兰质证意见：转账记录真实性认可；房子购买价不清楚；其与孙某文确实有出资，具体数额不清楚；认可张某鹏曾给其7万元，之后其转给孙某文用于购房。

2．孙某文提交之前有关房屋判决书，证明因其名下有二套房屋，且为解决孙某露上学问题，借张某鹏名购买一号房屋，张某兰与孙某露居住于一号房屋。

张某鹏、张某兰质证意见：不认可孙某文的证明目的，认可张某兰与孙某露的户籍在一号房屋，2016年张某兰与孙某文分居后才回一号房屋居住。张某兰与孩子的户籍原在旧房，购买一号房屋后才迁入一号房屋。孙某文户籍系外地户籍，子女只能与张某兰一起。

审理中，张某鹏主张双方不存在借名买房合同关系，并提交如下证据：

录音（孙某文向张某鹏索要房款）、房产证办理收据、物业费、电费、煤气费等费用交付证明、车位申请书和车位合同、居委会证明、户口本等证据，证明双方不存在借名买房合同关系，张某鹏系实际购房人，办理房屋产权证，并一直居住使用涉案房屋，张某兰与孙某文分居后又购买了车位。

孙某文质证意见：证据的真实性认可，证明目的不认可。

张某兰对上述证据的真实性和证明目的无异议。

裁判结果

驳回孙某文的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙某文主张其与张某鹏存在借名买房合同关系，孙某文为此应承担相应的举证责任，第一，根据孙某文提交的转账记录和张某鹏与张某兰陈述等证据，可以证明张某鹏购买一号房屋时，孙某文与张某兰确有出资，但是该出资行为并不足以证明双方存在借名购房合同关系。

第二，孙某文主张，其借名买房的原因为限购政策影响和为子女上学。根据查明的事实，一号房屋购买期间，孙某文名下登记有两套商品房，其中一套为商用房，非住宅，根据当时的北京市购房政策，商业房屋不计算套数，因此，孙某文与张某兰家庭仍可在本市再购买一套住宅，无需借用他人名义购买，即使为女儿上学购买，更无需借用他人名义购买，故其主张的借名买房理由依据不足，同时结合孙某文与张某鹏的谈话录音、一号房屋的使用情况和相关费用交纳情况等，孙某文主张双方存在借名买房合同关系，依据不足，法院不予支持。其与张某兰支付购房款项的性质等争议，孙某文、张某兰均可另行主张权利。

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