北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：1.判令四被告返还位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）；2.判令四被告支付房屋使用费。

事实和理由：2010年12月21日，二原告与北京Z公司（以下简称Z公司）签订《购房协议书》，购买一号房屋，并于2019年9月25日取得不动产权证书。2019年9月9日，在未经二原告允许的情况下，周某良将一号房屋自行出租给赵某利，赵某利以张某霞的名义签订协议，该房屋被赵某利占有和使用。二原告得知此事后，多次找到赵某利要求将一号房屋腾退，经反复交涉无果。赵某利称房屋实际由张某霞、孙某勤居住使用，其与本案有直接利害关系。综上，为维护自身合法权益，现二原告诉至法院，望判如所请。

被告辩称

周某良辩称：同意二原告的诉讼请求。

赵某利辩称：不同意二原告的全部诉讼请求，请求保护一号房屋承租人张某霞的合法权益。第一，一号房屋系周某良所购买的回迁房，其与承租人张某霞签订的租赁合同应受法律保护，且张某霞已按照合同约定将100万元租金一次性足额支付至周某良收款账户。2019年8月，周某良主动提出将其名下一号房屋出租给张某霞居住使用，同时向张某霞出示了《回迁楼购房协议书》，其中列明一号房屋购房人为周某良，且在该购房协议书中二原告亦作为其他回迁房屋的购房人出现。

在此情况下，张某霞夫妇就产生了在承租一号房屋后重新装修并购置全套家具家电长久居住的想法。2019年9月8日，张某霞与周某良签订房屋租赁合同，约定周某良将一号房屋出租给张某霞，租赁期限自2019年9月9日至2039年9月8日，共计20年，租金共计100万元，由承租人一次性支付，租赁期内所有的相关费用均由承租人自行承担，张某霞有权对房屋进行重新装修。2019年9月11日，张某霞委托他人向周某良约定账户汇款100万元，周某良出具收条。第二，周某良与林某紫为夫妻关系，与周某萧为父子关系，三人为家庭共同生活的成员，二原告知晓周某良将一号房屋出租给张某霞一事。另一号房屋自2011年交付以来，一直由周某良对外出租收取租金，本案租赁合同签订后，周某良将全部房屋钥匙交付张某霞，后张某霞委托女婿赵某利对房屋重新装修，装修持续三个月之久，期间二原告住所与一号房屋为同一小区，知晓房屋装修进度等相关情况，但从未提出过异议。现张某霞无辜陷入本案二原告与周某良的恶意诉讼中，请求保护承租人的合法权益。

张某霞、孙某勤共同辩称：同意赵某利的答辩意见。

法院查明

林某紫与周某良原系夫妻关系，周某萧系二人之子，2010年9月20日，林某紫与周某良离婚。

2010年12月21日，北京F公司（以下简称F公司）作为拆迁人与被拆迁人高某、周某良、周某萧等人签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，安置一号房屋。

Z公司与二原告签订《购房协议书》，约定由二原告购买一号房屋，购房款359798.4元，已支付购房款359798.4元。协议显示签订时间为2010年12月21日。二原告称该协议书系2017年办理房本时所补签，时间写为2010年12月21日，签订《回迁楼购房协议书》时未签订过《购房协议书》。

2017年7月1日，Z公司与二原告签订《补充协议书》，约定双方对2010年12月21日签订的《购房协议书》有关条款进行修订，二原告应支付购房款金额342665.14元、增值税金额17133.26元，合计359798.4元。后一号房屋登记至二原告名下，建筑面积97.28平方米，共有情况为按份共有，二人各占有50%份额。二原告称一号房屋于2010年交付，装修后由二原告、周某良居住，后林某紫、周某良将该房屋出租，2017年以二原告名义购买了该房屋。

查，周某良、周某萧与Z公司曾签订《购房协议书》，约定二人购买位于朝阳区三号房屋。后该房屋登记至周某良、周某萧名下。二原告、周某良称实际购房情况与《回迁楼购房协议书》中约定购房情况不一致，周某良未购买其他房屋。

本院自Z公司调取的拆迁档案材料显示，2017年7月1日，二原告、周某良等人签署《房屋权属确认书》，载明该确认书作为今后办理房屋权属登记及房产证的唯一依据，不得再做变更，并约定三号房屋归周某良、周某萧所有，一号房归二原告所有等。

2019年9月，周某良签署《北京市住房租赁合同》，合同显示出租人为周某良，承租人为张某霞，其中约定：房屋坐落为北京市朝阳区一号，房屋所有权人为周某良；租赁期自2019年9月9日至2039年9月8日，共计240个月，出租人应于2019年9月9日前将房屋按约定条件交付承租人，租金总计100万元，租金一次性支付。合同其他约定事项内容为：如果甲方违约，甲方必须返还己方人民币100万元，壹佰万元整和装修费，如果己方违约，按自己放弃，不予退还。周某良在合同每页签名捺印，落款出租人处空白，承租人处签有张某霞姓名。

2019年9月11日，张某转账100万元。当日，周某良出具《收条》，内容为：今收到租房费壹佰万元整。赵某利提交《代付款声明》，显示系张某于2019年9月11日出具，内称上述转款系代张某霞向周某良支付一号房屋租金。

关于租赁合同，周某良称具体签订日期不清，合同在棋牌室与赵某利签订，其输了很多钱想捞回来，因没有资本，就自行把一号房屋租给赵某利，其拿到钱后再去赌博，其不认识张某霞，从未见过张某霞夫妇，合同中张某霞签名由谁签订不清楚，其不认识张某。

二原告称拆迁后所得房屋及拆迁款由周某萧爷爷分配，当时给了周某良500万元，周某良未经其允许将一号房屋出租。周某良称所得500万元拆迁款都在赵某利的棋牌室输了。

张某霞与孙某勤系夫妻，赵某利系二人女婿。

赵某利称其经营有棋牌室，其借给过周某良钱，但不是玩牌借的，是周某良家有事，借给周某良钱是因周某良说有房。关于本案租赁合同，当时张某霞之所以租20年是为了看病，而且装修花销很大，租短期不划算，租金也是合理的，因为一次性支付100万元有很大的资金占用费，而且物业费、供暖费由承租人支付，也是很大一笔费用。就为何不选择年付等其他支付方式，赵某利称如果按年支付，每年会有递增，一次性支付能便宜。赵某利称张某霞支付了大量租金，怕将来有问题，就让周某良在每页签字捺印，但张某霞没有在每页签字，其他约定事项由其书写，甲方是周某良，己方是张某霞。赵某利称张某与张某霞系多年好友，当时张某刚拆迁完手头有钱，张某霞手头紧，且老伴儿身患癌症常年就医，该100万元是张某霞向张某的借款，是否偿还不清，后又称不清楚张某款项来源。

张某霞、孙某勤称租赁合同是张某霞家中所签，周某良未在场，其未见过周某良，其签字时周某良已在租赁合同上签字，其他约定事项内容是谁书写不清楚；租房时候其手里没有100万元存款，因其着急给孙某勤看病就租了一号房屋，张某是其朋友，张某款项来源不清，现其还没有偿还给张某，给20年租金是周某良要求的。

赵某利称张某霞、孙某勤在一号房屋居住，其有房屋钥匙，偶尔在一号房屋居住。张某霞、孙某勤称其装修完即在一号房屋居住，赵某利偶尔会去照看房子。

赵某利提交收据、订货单、销售合同等一组，证明张某霞为装修涉一号房屋及购买家具家电支付大量款项。二原告对该证据不予认可。经询，二原告称赵某利在一号房屋居住，周某萧曾去找过赵某利几次，一号房屋进行过装修，也添置了家具家电。周某良认可赵某利对一号房屋进行过装修。经询，赵某利称不清楚周某良婚姻情况，租赁中未征求过周某良配偶及其他家属的意见，其没有见过周某良一家关于拆迁安置房屋的分配协议，除《回迁楼购房协议书》外，周某良没有给其看过其他有关一号房屋的材料。

二原告未提交涉案房屋租金价值的证据。

裁判结果

一、被告赵某利、张某霞、孙某勤于本判决生效后十五日内返还原告林某紫、周某萧位于北京市朝阳区一号房屋；

二、被告周某良、赵某利、张某霞、孙某勤于本判决生效后十五日内支付原告林某紫、周某萧房屋占有使用费；

三、驳回原告林某紫、周某萧的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，二原告作为《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》的在册人口，与Z公司签订《回迁楼购房协议书》，二原告、周某良及其他被安置人享有购买回迁房屋的权利。虽然《回迁楼购房协议书》记载一号房屋购房人为周某良，但该协议书并非确认回迁房屋权属的依据，需要由被安置人等相关权利人另行签署《购房协议书》，被安置人等相关权利人共同签署权属确认文件，就回迁房屋归属加以分配，并最终由不动产登记部门登记为权利人及享有份额，所有权方得以固定。本案一号房屋系二原告与Z公司签署《购房协议书》并最终取得不动产登记证书，该房屋所有权人为二原告，周某良并非该房屋的所有权人。

根据法院查明的事实，赵某利以张某霞名义与周某良签署《北京市住房租赁合同》，其承租该一号房屋未经权利人二原告同意，周某良未取得二原告的授权，其该行为构成无权处分，二原告对此不予追认，张某霞或赵某利不能依据租赁合同占有该房屋。根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。张某霞、孙某勤作为无权占有人，二原告有权要求其返还一号房屋。经查赵某利持有一号房屋钥匙并在房屋有过居住，其亦负有返还一号房屋的义务。二原告要求周某良返还房屋，但该房屋并非周某良占有，其该项主张没有事实依据，法院不予支持。

关于二原告主张的房屋使用费，张某霞、孙某勤、赵某利作为无权占有人，其占有一号房屋妨害了二原告所有权权能的行使，二原告主张其支付占有期间的房屋使用费，具有事实及法律依据，法院予以支持。就具体的房屋使用费标准，二原告未能就此提供证据，且二原告作为房屋的所有权人，亦负有管理职责，对于损失的发生存在一定过错，综合以上因素及本案实际情况，对于张某霞等人应付的房屋使用费，法院酌情确定为每月4000元。周某良作为无权处分人，对于张某霞等人的支付义务应负连带责任。

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