北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告（反诉被告）张某文向本院提出诉讼请求：1.判令依法析产继承位于北京市石景山区一号房屋（以下简称：诉争房屋），其中张某文享有八分之五房屋所有权，房屋归张某文所有，张某文给付被告折价款；2.判令被告承担本案的诉讼费。

事实与理由：1992年12月25日，原告张某文与王某丹结婚。二人均为再婚，婚后无共同子女。王某丹与第一次婚姻的配偶齐某霞（已去世）婚内育有三名子女，分别为王某聪、王某杰、王某亮。1999年房改，原告与丈夫王某丹购买了西城区二号房屋（以下简称：二号房屋）与诉争房屋两套房屋，交纳房款57525元（43348+14177）。使用了原告与王某丹两人的工龄。2002年3月1日与2002年3月7日，单位与王某丹分别签订两套房屋的买卖合同。2018年，单位老在张某文诉王某聪等法定继承一案中向北京市西城区人民法院（以下简称：西城法院）出具了说明，二号房屋和诉争房屋为王某丹购买，需补交超标房款113770元。本案房屋系张某文与王某丹在夫妻关系存续期间购买，该房屋为张某文与王某丹的夫妻共同财产。2014年8月22日，王某丹去世。没有留下遗嘱。该房屋应依法析产后，属于王某丹的遗产部分应由王某丹的继承人按法定继承进行分割。被告孟某苒并非房屋买卖合同的当事人。综上，原告认为，诉争房屋为原告与丈夫王某丹的夫妻共同财产，在王某丹去世后遗产分割前，诉争房屋应为张某文、王某聪、王某杰、王某亮共同共有，故诉至法院。

被告辩称

被告（反诉原告）孟某苒、被告（反诉被告）王某聪、王某丹2、王某亮答辩称：房屋应归孟某苒所有。第一，孟某苒当年交了全款；第二，孟某苒占有使用至今；第三，装修、物业都是孟某苒负担；第四，即使使用了老人工龄，也已经进行了补偿，我方出资对张某文、王某丹二号房屋进行了装修，当时已约定我方借老人工龄购买诉争房屋，二号房屋我方负责装修，诉争房屋归我方所有。

被告（反诉原告）孟某苒向本院提出反诉请求：1.王某丹名下位于北京市石景山区一号房屋确认归孟某苒所有；2.原告及其他被告配合孟某苒办理以上涉案房屋过户登记手续。事实与理由：2000年3月，孟某苒岳父王某丹所在单位单位出售房改房。孟某苒以王某丹的名义购买诉争房屋，由孟某苒支付全款，房屋19年来一直由孟某苒占有、使用、支配，该事实由孟某苒持有的交纳19年的卫生费及治安费票据及两次由孟某苒母亲装修的合同为证。2014年8月22日王某丹突然去世，需要明确产权，并将涉案房屋过户到孟某苒名下，王某丹全家人都知道王某丹称“谁买的归谁”，与继承没有关系。虽然王某丹有从单位买房的便利条件，但儿子、女儿及后老伴均表示不购买。

原告（反诉被告）张某文针对被告（反诉原告）孟某苒的反诉辩称：第一，我方认为涉案房屋属于王某丹的名义购买，房屋性质为单位福利分房，福利待遇所有职工只能享有一次，房屋性质决定了房屋只能由王某丹的被继承人继承，并非被告所提仅是个指标；第二，在西城法院判决中明确了诉争房屋是以王某丹名义购买，诉争房屋中王某丹和张某文的工龄在成本价购房总房款中占比超过75%；第三，诉争房屋和二号房屋均是以被继承人名义购买，两套房屋总面积超过王某丹应享受待遇面积，2019年张某文和王某聪、王某杰、王某亮支付了113770元房屋面积超标款；第四，房改购房款为14177元，系王某丹请求王某亮垫付，之后购房款以房屋租金形式超额返还给王某亮，交房后房屋一直由王某亮出租，所以两年内购房款即已还清。综上，房屋所有权登记在王某丹名下，系王某丹、张某文婚姻关系存续期间购买，应为二人夫妻共同财产。王某丹去世后，没有遗嘱，所以我方要求对房屋析产继承。

被告（反诉被告）王某聪、王某杰、王某亮答辩称：同意孟某苒的反诉请求与事实理由，不同意张某文答辩意见。

法院查明

被继承人王某丹有四次婚姻，第一次婚内育有三子女：王某聪、王某杰、王某亮；1986年1月再婚，配偶门某，婚内未生育子女，后双方离婚；1989年4月再婚，配偶赵某，婚内未生育子女，后赵某去世；1992年12月再婚，配偶即本案原告，婚内未生育子女。2014年8月22日王某丹死亡，生前未留有遗嘱，其父母均先于其本人死亡。王某亮与孟某苒系夫妻关系。

2002年3月1日，王某丹与单位签订房屋买卖合同购买二号房屋（二号房屋），成本价购房款为43348元，计算房价时折合王某丹工龄42年，张某文工龄38年。2002年4月9日，该房屋所有权登记为王某丹。

2002年3月7日，王某丹与单位签订房屋买卖合同购买诉争房屋（一号房屋），成本价购房款为14177元，计算房价时折合王某丹工龄42年，张某文工龄38年。2002年8月30日，诉争房屋所有权登记为王某丹。

2018年2月2日，房管处出具说明，载明：“经查询，王某丹在我单位购房两套，超出控制面积标准27.60平方米，需补交超标房款113770.00元。”

2019年7月10日，原告补交上述房款。关于该笔款项，西城法院对该笔款项依法进行分割，其中张某文负担71106.25元，王某聪、王某杰、王某亮各负担14221.25元。判决后，张某文提起上诉。北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。。

张某文主张：诉争房屋使用了王某丹与张某文工龄，应享有工龄所对应的房屋所有与继承权利，按继承所有权比例分配超标款。被告方不予认可，并陈述：房屋由孟某苒出资购买应归其全部所有，超标款已作为共同债务处理、分割，超标款属于为央产房上市而交纳款项，并非房屋购房款。

另查，孟某苒提交诉争房屋卫生费收据、装修协议书、清理装修垃圾协议书、地板订货协议书、购房收据，证明并主张：诉争房屋系由孟某苒全款购买，房屋交付后一直由孟某苒占有、支配、使用，并由其母亲出资装修，装修买房系供孟某苒亲属居住，诉争房屋系孟某苒借名买房。张某文陈述：认可诉争房屋自2002年3月交房后由王某亮、孟某苒出资装修并使用至今；但王某亮、孟某苒并非借用王某丹名义购房；购房时，因经济条件差所以让王某亮垫付钱款。

同时，张某文主张当时双方说过用房屋租金抵扣已交购房款。针对此情况，庭审中张某文第一次陈述：交房后了解到王某亮将房屋出租，所以在王某丹在世时和王某亮说用房屋租金形式返还并抵扣购房款，但具体说明租金抵扣房款的时间已无法记清；庭审中张某文第二次陈述：王某亮、孟某苒垫付房款时，双方未说明是否偿还垫付房款，用出租款抵扣房款事宜系2000年约定的。

原审庭审中，四被告之证人白某、孔某某出庭作证。其中证人白某（系王某杰配偶孔某之同事）陈述：与张某文聊天中，张某文说过王某丹将诉争房屋给孟某苒；证人孔某某（系王某杰配偶之姐）陈述：与王某丹聊天中，王某丹说过诉争房屋为孟某苒出资购买，归孟某苒所有。原告对证人证言不予认可。

原审中，王某亮同意基于夫妻关系等因素，如其有诉争房屋相应权利，则相关权利均属于孟某苒。

裁判结果

一、位于北京市石景山区一号房屋，由张某文享有百分之三十二所有权份额，由孟某苒享有百分之六十八所有权份额；

二、驳回张某文的其他诉讼请求；

三、驳回孟某苒的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案继承开始时间在民法典施行前，应适用当时的法律，即《中华人民共和国继承法》的相关规定。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，但遗产分割时，应当先分出他人享有的财产权利。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，双方争议焦点为孟某苒支付房改购房款行为的性质、王某丹与张某文工龄对应财产权利的处理、超标款与房屋析产继承处理的问题。对此分析如下：

关于孟某苒支付房改购房款行为的性质。第一，原审中法院认定：“第一，根据孟某苒一方提供的相应证据、房屋购买的相应单据，以及居住多年的相应票据，可以认定诉争房屋系孟某苒全款购买并由孟某苒一方出资装修使用至今。第二，除诉争房屋外，王某丹在西城区另有住房。张某文主张因没有钱而由王某亮、孟某苒垫付钱款购买诉争房屋，但同时又称王某丹支付了西城区其他住房的装修款项，该款项数额与诉争房屋购房款基本相等。张某文上述陈述与社会常理及一般社会经验法则不符，而其对此事实无法做出合理解释。法院认定张某文上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。

第三，张某文主张诉争房屋自交房后出租给王某亮使用，但并未提供证据证实租金给付、租赁合同等事实，故法院认定张某文上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。综合以上分析，法院依据各方当事人提供的相应证据，依据社会常理及一般经验法则，依据公平原则及诚实信用原则，认定孟某苒对于诉争房屋的出资认定为当时孟某苒一方与王某丹形成购买房屋的事实合同关系，孟某苒为自己或其家人购买诉争房屋，更为符合事实常理。”以上事实，与本案重审查明一致，法院对此亦予以认定。

同时，法院另认为，针对张某文主张当时双方说过用房屋租金抵扣已交购房款问题，第一次陈述：交房后了解到王某亮将房屋出租，所以在王某丹在世时和王某亮说用房屋租金形式返还并抵扣购房款；第二次陈述：王某亮、孟某苒垫付房款时，双方未说明是否偿还垫付房款，用出租款抵扣房款事宜系2000年约定的。以上陈述前后矛盾，对张某文陈述法院不予采信。且自购房至双方发生诉讼，已事隔近20年，期间王某丹、张某文均未针对王某亮、孟某苒出资购房、居住使用等提出异议，孟某苒所述确更符合事实常理。王某亮、孟某苒已与王某丹、张某文达成出资购房而享有购房款对应之房屋所有权的意思表示一致，王某丹、张某文已同意王某亮、孟某苒基于出资数额而取得对应之所有权份额。因此，认定王某亮、孟某苒享有所出14177元的诉争房屋所有权，此部分并非遗产。

王某丹与张某文工龄对应财产权利的处理问题。原审中法院认定：“按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为财产性权益予以确认。诉争房屋系成本价所购公房，购买时折抵了王某丹与张某文的工龄，故诉争房屋包含了张某文与王某丹的工龄所对应的财产价值。孟某苒一方提供的证据能够证实与王某丹就其对于诉争房屋的权利达成事实合同关系，但是孟某苒一方应当继续举证张某文同意其工龄对应的诉争房屋中的财产性权益与孟某苒之间的事实及法律关系。同时，进一步明确，在孟某苒与王某丹就诉争房屋权利达成事实合同关系、王某亮、孟某苒已出资购房的情况下，王某丹生前应已将自身工龄对应房屋权利部分基于事实合同约定让渡于王某亮、孟某苒，且亦未于生前对王某亮、孟某苒购买、支配房屋提出任何权利主张或异议。因此，王某丹工龄所对应的房屋权利亦应归王某亮、孟某苒享有。另本案中，张某文不认可其自身工龄对应房屋权利让渡于王某亮、孟某苒，而被告方亦未提供证据证明，故张某文应享有此部分房屋权利。

超标款与房屋析产继承处理的问题。房屋超标款系诉争房屋成本价房改、取得完全房屋所有权后而交纳，系当事人为房屋满足相关上市交易条件而在王某丹去世后交纳，因此超标款与房屋所有权并无直接关联，不影响诉争房屋权利确认。

综合以上分析，诉争房屋的权利由孟某苒和张某文共同享有，其中孟某苒享有王某丹工龄对应财产性权益部分及孟某苒与王某丹形成事实合同购买的权利部分，张某文享有其个人工龄对应财产性权益部分。法院根据房改政策和工龄使用情况予以确定各自份额。因孟某苒享有份额较张某文高，故法院对原告要求其享有八分之五房屋所有权、房屋归张某文所有并给付被告折价款的请求不予支持，对孟某苒确认全部所有权归其个人所有并办理过户登记手续的反诉请求亦不予以支持。王某亮同意房屋相关权利均属于孟某苒，系其权利自行处分，法院不持异议。

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