北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵女士向本院提出诉讼请求：1.要求被告将位于北京市丰台区一号房屋过户至原告名下（房屋价值245万元）；2.要求被告将位于北京市丰台区一号房屋在过户之日交付给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：原告与第三人系母子关系，被告与第三人曾系夫妻关系，于2020年协议离婚。2012年底，原告欲在京购房，彼时仅被告拥有北京户口，且被告与第三人系男女朋友关系，已到了谈婚论嫁的阶段，故原告与被告、第三人商议决定，原告借用被告之名购买北京房产，购房过程中产生的一切费用，包括房价款、税费、中介费等均由原告负担。如被告与第三人结婚，房屋暂时交由被告和第三人使用。2012年11月19日，原告将100万元购房款转入第三人账户，并要求被告和第三人开始寻找合适的房产。2013年3月13日，原告接到第三人电话，称已经找到合适的房产，即北京市丰台区一号房屋（以下简称涉诉房屋），并已经和卖家谈妥，总房价款245万元，算上中介费和税费等，全部购房成本约需要260万元。原告对此表示同意，被告及第三人于当日支付了定金和居间费用。原告于2013年3月13日、3月14日分别向第三人转账100万元和60万元。算上12年底的100万元，合计将260万元悉数转给第三人，用于购置涉诉房屋。2013年3月20日，第三人将235万元房屋尾款（3月13日已支付的10万元定金）直接支付给卖方，卖方将涉诉房屋过户至被告名下。

2013年6月，被告与第三人结婚，故原告兑现承诺，将涉诉房屋交给他们使用。2013年8月27日，原告给第三人转账20万元，用于涉诉房屋装修使用。2020年6月，被告与第三人协议离婚，并擅自处置了这套不属于他们任何人的房产，原告在咨询相关政策后得知，原告已经具备了北京购房资质，故要求被告将涉诉房屋过户并交付给原告。被告以此房屋登记在其名下为由予以拒绝。原告借被告之名购买涉诉房屋，系各方的真实意思表示，已达成了合意。被告对此亦知悉并认可，她在与其朋友沟通的过程中，她朋友提示她房子本来就登记在她的名下，她明确回复称法律对她不利，“谁出的钱就是谁的”，亦可佐证被告知悉并认可借名买房的事实，认可原告才是涉诉房屋的实际产权人。被告以“假离婚”之名，诱导第三人签署离婚协议，并试图通过离婚的手段将涉诉房屋变成她的个人财产，既有违伦理道德，又与各方之间实际法律关系不符。现被告既已将“假离婚”做实成了“真离婚”，原告再无必要将涉诉房屋交给被告使用，且原告已具备购买北京房产的资质，故要求被告将涉诉房屋过户并交还给原告。被告应将涉诉房屋转移登记至原告名下，现被告拒不配合，故原告诉至贵院，望贵院判如所请。

被告辩称

被告林某雨辩称，不同意原告诉讼请求。原告、被告和第三人之间从来没有书面或者口头上达成过借名买房协议，原告诉讼请求没有事实依据，案涉房屋是原告因为被告和第三人赠与给二人的，且涉案房屋在二人离婚的时候已经进行了处分，将涉案房屋所有权归属被告。

第三人吴某麟述称，同意原告诉讼请求。涉案房屋准备买的时候我和我母亲都没有资格买房，因为被告有北京户口，当时一直在强调这个房子是买来给我们住的，并没有说是送给我们的这个是我们全家人都可以作证。

法院查明

林某雨与吴某麟原系夫妻关系，双方于2013年6月19日登记结婚，于2020年6月11日协议离婚。林某雨为本市户籍居民。赵女士与吴某麟系母子关系，均非本市户籍居民。

2013年3月13日，“林某雨”与邹某莲签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某雨以245万元的价格购买位于北京市丰台区一号房屋。涉案房屋现登记在林某雨名下。吴某麟称上述合同中“林某雨”签字系其代签，不是林某雨本人签的。林某雨称上述合同中签字是本人签字，但表示拒绝申请笔迹鉴定。林某雨认可涉案房屋的购房款全部是由赵女士承担的，即赵女士先转到吴某麟账上，吴某麟再进行支付。赵女士主张除了购房款是其支付的，还支付了中介费、契税、装修款、物业费等所有成本。林某雨称其也承担了部分装修款。赵女士主张其当时在北京没有购房资格，因林某雨和吴某麟在谈恋爱，林某雨有购房资格，就借用林某雨的名义购买了上述房屋，但购房事宜均由吴某麟办理，相关买房材料均在吴某麟手中，但房屋实际权属应属于其本人。吴某麟认可赵女士的主张。林某雨不认可，称赵女士和其、吴某麟从未达成书面或口头的借名买房的协议，涉案房屋系赵女士赠与给其和吴某麟二人的婚房，而其和吴某麟在离婚协议中对此房产进行了处分，主张该房产所有权应属于其本人。林某雨就此提交了离婚协议为证。吴某麟对此协议真实性认可，但主张当时因疫情怕负债导致双方财产受损，其和林某雨二人进行“假离婚”，而关于离婚协议的效力问题已经向海淀区人民法院提起诉讼。赵女士主张离婚协议中并没有其对林某雨和吴某麟进行赠与的意思表示。

裁判结果

一、林某雨于本判决生效后30日内协助将位于北京市丰台区一号房屋过户登记到赵女士名下；

二、林某雨于本判决生效后30日内协助将位于北京市丰台区一号房屋交付给赵女士。

房产律师靳双权点评

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，赵女士主张以林某雨名义购买涉案房屋，涉案房屋登记在林某雨名下，主张双方之间系借名买房关系，故要求林某雨协助其将房屋过户至己方名下，林某雨则予以否认。

对此分析如下：首先，就购房款的支出，双方一致认可购房款全部由赵女士支付；其次，购房事宜由赵女士委托吴某麟办理、相关购房款票据、税票、房产证原件等材料均由吴某麟保管；再次，赵女士在购买涉案房屋时不具有北京市购房资格，赵女士因当时其身份问题等主张的借名买房理由存在一定的合理性，据此可认定涉诉房屋虽登记在林某雨名下，但实际财产权属应属于赵女士。林某雨虽主张赵女士将涉案房屋赠与给其和吴某麟二人，但其仅提交了其和吴某麟的离婚协议为证，但其中内容不涉及赵女士的意思表示，仅根据该证据无法证明其主张，而林某雨未提交其他有效证据加以佐证，故法院对此难以采信。赵女士要求林某雨协助将涉案房屋过户登记在其名下，并交付该房屋，存在依据，法院予以支持。

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