北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某文、赵某向本院提出诉讼请求：请求停止对位于北京市昌平区一号房屋的执行。

事实与理由：原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、原告对案涉房屋享有合法的所有权。赵某与李某刚原系夫妻关系，婚内育有一子李某文。2013年9月2赵某与李某刚离婚，李某文随赵某生活。2015年8月，李某刚买下案涉房屋。2015年8月20日，李某刚出具了《房屋购置说明》：“北京市昌平区一号房屋为李某刚出资付款，为儿子李某文购买，所有权归李某文所有，因李某文未到法定年龄，其监护人暂无购房资格（母亲赵某），待资格审核通过后进行更名过户，李某文及赵某不承担与此房屋所有债务及经济纠纷”。根据相关司法解释，不动产登记簿本质上是对证明责任的分配，如果能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，法院可以依法采信证据，进而对真正物权状态作出相应认定。本案中，虽然案涉房屋登记在第三人李某刚名下，但实际所有权人为原告，原因为李某文未到法定年龄，其监护人暂无购房资格，待资格审核通过后进行更名过户，这也符合北京市的相关限购政策，此种情形系不动产的真正所有权人借用他人的名义进行登记，原告可以通过执行异议之诉主张对案涉房屋的所有权。

A号案件的案由是所有权确认纠纷，调解书的内容显示法院认可案涉房屋的真实所有权人是原告，关于过户的主文是实现确认所有权目的的手段，即变更登记，不能因为调解书有关过户的措辞就认为这是给付之诉。原告有权排除执行。原告认为事实不清至少包含两点，一是将执行标的异议按照执行行为异议审查，二是上述调解书是确权之诉，非给付之诉。二、退一步讲，即便原告不是案涉房屋的所有权人，至少也是案涉房屋的共有人。赵某代理李某文于2015年1月13日向李某刚转账17万元，于2015年3月5日向李某刚转账2万元，于2015年4月7日向李某刚转账2.98万元，总计21.98万元用于购买案涉房屋，且上述21.98万元中的20万元是李某刚向李某文支付的抚养费。三、再退一步讲，即便原告非案涉房屋的所有权人或共有人，原告对案涉房屋也享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院案例的判决精神，通过原告与被告所要保护的权利背后蕴含的价值、身份职业、对于执行标的的权利瑕疵状态的过错大小等的对比，应当认定原告对案涉房屋享有足以排除被告执行的民事权益。

（一）案涉房屋关乎原告的生存利益，但对被告却只是金钱债权的实现。生存利益优先原则是案外人执行异议之诉的核心原则，李某文及其母亲只有案涉房屋这一套房屋，二原告和赵某年近八旬的老母亲自2015年7月至今共同居住生活在案涉房屋内，且李某文在案涉房屋附近的学校上学，案涉房屋对原告一家人关乎生存问题，如果失去房屋，原告一家老小将流落街头。（二）李某文是小学生，齐某很可能是职业放贷人。（三）原告过错小于被告。赵某在具备购房资格后，多次催促李某刚协助办理过户手续，李某刚一直不配合办理变更登记，二原告即向贵院申请诉前财产保全并随即起诉确认所有权并办理变更登记。法院出具调解书后，原告即向法院申请强制执行，由此可见原告一直在积极行使权利，案涉房屋尚未登记在原告名下是因为齐某与李某刚恶意将案涉房屋做了抵押。原告一家老小自2015年开始即一直居住在案涉房屋内，被告未实地踏勘，了解案涉房屋的居住情况与权属情况即同意将案涉房屋作为抵押物，对此不合常理举动的唯一合理解释就是被告与第三人恶意串通。综上，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请贵院依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称

齐某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、齐某与李某刚的债权债务有事实和法律依据。齐某与李某刚双方于2016年7月19日在公证处本人到场签订了《借款抵押合同》，约定借款事宜和抵押物为李某刚单独所有的涉案房屋，双方办理抵押手续并办理了他项权证。后李某刚逾期还款，齐某申请公证处出具执行证书，并向昌平法院申请强制执行。二、李某文、赵某提出执行异议，数次被驳回符合法律规定。不动产的所有权应当以不动产登记簿为准，不认可李某文是房屋权利人。原告提出的法律依据中所涉情形与李某文并不相同，司法解释说的是均有主体资格的合伙财产，但是涉案房屋是李某刚出资并登记在李某刚名下，是其个人财产。赵某每次提出执行异议都称房子是孩子的唯一住房，但在赵某与李某刚离婚判决中，李某刚一次性支付抚养费，并且赵某现有两套房产免费使用居住。

三、李某刚所书《房屋购置说明》真实性、合法性、关联性以及证明力存疑。首先，该份说明的签字处字样与公证处李某刚本人亲自签名有差，我方怀疑该份说明并非李某刚书写；其次，该份说明只能证明李某刚在房屋产权未发生变动时有意向将该房屋赠与其子李某文，但不附条件的赠与可以在赠与行为发生前任意时间撤回，并且该房屋确实在李某刚名下且从未过户，只能以房产证登记的产权人为准；再次，该份说明的证明力不足以抵抗房管局出具的房产证所载明产权人的公信力。

我方认为这个案件是案外人和第三人恶意串通损害债权人和抵押权人的利益。2018年齐某申请公证债权证书时，公证员告知并送达债务核实函给赵某和李某刚，他们收到债务核实函后到法院进行了调解。四、赵某的房屋异议登记恰恰证明其不是房屋所有人。五、原告和李某刚之间的事情需另行处理，齐某是善意第三人。原告并非不动产登记簿的权利人，无提出案外人异议的主体资格，而齐某不光是申请执行人，还是房屋的抵押权人，原告和第三人之间的纠纷损害了齐某的利益。综上，齐某与李某刚发生借款时，李某刚为单身，案涉抵押房产系李某刚单独所有，公证债权的事情与赵某、李某文没有任何关系，原告无事实和法律依据要求终止执行。

第三人李某刚陈述，涉案房屋是买给孩子的，分两次付款，首付款60万，赵某出了近28万，我出了一部分。两年后才付清了房款，付清后房屋进行了过户，当时因赵某没有购房资格，就落在了我名下，应该落在赵某名下，毕竟她出了钱。

法院查明

赵某与李某刚原系夫妻关系，双方育有一子李某文。2014年6月李某刚与赵某离婚，李某文由赵某抚养，位于北京市昌平区小产权房2套由赵某使用。

2016年7月7日，李某刚取得昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）的不动产权证书，载明权利人为李某刚，共有情况为房屋单独所有。2016年7月18日，李某刚（借款人、抵押人）与齐某（出借人、抵押权人）签订《借款抵押合同》，约定齐某向李某刚出借110万元，李某刚以其名下的涉案房屋提供抵押担保。同日，双方在公证处就前述《借款抵押合同》办理了公证，并赋予其强制执行效力。2016年7月20日，齐某在涉案房屋上进行了抵押权登记。

2018年1月23日，李某文、赵某将李某刚诉至本院，要求李某刚立即将涉案房屋进行产权变更过户给赵某、李某文，并就涉案房屋申请了财产保全。经本院主持调解，双方达成如下协议：一、李某刚于2018年6月26日前解除北京市昌平区一号房屋的抵押权，并协助赵某办理上述房屋产权变更手续，将上述房屋过户到赵某名下，如果无法过户到赵某名下，则过户到李某文名下；本院依据当事人达成的协议于2018年3月26日出具A号民事调解书。

因李某刚未按合同约定的期限还款，齐某于2018年8月23日向公证处申请出具执行证书，2019年1月，齐某向本院申请执行，本院立案执行。执行过程中，本院于2019年7月1日裁定拍卖涉案房屋。李某文、赵某对此提出执行异议。本院经审查后裁定驳回李某文、赵某的异议请求。赵某不服裁定，向北京市第一中级人民法院申请复议，北京市第一中级人民法院经审查后裁定撤销原裁定，发回重新审查。本院另行组成合议庭进行审查，于2020年7月13日作出裁定驳回李某文、赵某的异议请求。李某文、赵某不服裁定，向本院提起本案诉讼。

庭审中，赵某提交《房屋购置说明》一份，内容为“位于北京市昌平区一号房屋为李某刚全资付款为儿子李某文购买，所有权归李某文所有。因李某文未到法定年龄，其监护人暂无购房资格（母亲赵某），待资格审合（核）通过后进行更名过户，李某文及母亲赵某不承担与此房屋所有债务及经济纠纷”，说明人为李某刚，落款时间为2015年8月20日。赵某主张基于该房屋购置说明及A号民事调解书，李某文对涉案房屋享有所有权。齐某对房屋购置说明的真实性、合法性、关联性均不认可，认为签订时间并非为2015年，齐某另主张A号民事调解书是在赵某得知李某刚抵押房屋、房屋要被执行后，申请法院出具了调解书，该调解书并未确认李某文对房屋享有所有权。

庭审中，赵某提交银行交易明细，显示赵某的银行账户分别于2015年1月13日、2015年3月5日向李某刚转账17万元、2万元，并于2015年4月7日现支29800元，欲证明涉案房屋购房款中有20万元是用李某刚给付给李某文的抚养费支付的，李某文对涉案房屋有出资，系涉案房屋的共有权人。齐某对此不予认可。

庭审中，赵某与齐某均出示了涉案房屋的不动产权证书原件，其中赵某出示的不动产权证书原件中未显示有抵押登记，齐某出示的不动产权证书原件中显示有涉案的抵押登记。李某刚陈述因赵某不同意使用涉案房屋作抵押，其到房屋登记部门补办了不动产权证书并办理了抵押登记。

裁判结果

驳回李某文、赵某的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。

李某文对涉案房屋享有的权利不足以排除强制执行，分析如下：

一、关于李某文、赵某对涉案房屋享有的权利问题。首先，关于李某文、赵某主张李某文对涉案房屋有出资，系涉案房屋共有人的问题。本案中，赵某虽出示了银行交易明细，但其提供该证据的证明目的与其提供的《房屋购置说明》内容相矛盾，且赵某向李某刚转账的时间与购置房屋的时间相差甚远，李某文、赵某并未提交证据证明赵某向李某刚转账的用途，故对李某文、赵某该项主张，法院不予采信。其次，关于李某文、赵某主张李某文系房屋所有权人。根据相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案中，李某刚取得了涉案房屋的不动产权证书，其为涉案房屋的所有权人。

《房屋购置说明》约定了李某刚在李某文、赵某资格审核通过后负有协助过户的义务，A号民事调解书确认了李某刚在解除涉案房屋抵押权后负有协助赵某或李某文办理涉案房屋产权过户的义务，李某刚负有义务的基础在于其与李某文、赵某达成赠与涉案房屋的合意，但在赵某、李某文依法办理变更登记之前，涉案房屋的物权并未发生变动，所有权人仍为李某刚，李某刚依据调解书负有协助过户的义务。上述调解书基于以转移所有权为目的的合同，确认李某刚协助赵某或李某文办理房屋过户手续，其性质属于债权请求权。综上，李某文、赵某对涉案房屋享有债权请求权，而非物权请求权。

二、关于李某文、赵某对涉案房屋享有的权利是否足以排除强制执行的问题。本案中，齐某对涉案房屋享有抵押权，且办理了抵押登记手续，对于依法成立并按法定公示方法完成公示的抵押权的保护，均优先于受让人的相关权利。此外，抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。因此，李某文、赵某基于接受赠与享有的是债权请求权，不能排除执行，也不能对抗齐某对涉案房屋享有的抵押权，A号民事调解书中也明确了齐某对涉案房屋的优先受偿权。李某文、赵某主张从保护李某文生存利益的角度出发排除执行，法院认为，赵某在离婚时分得两套房屋的使用权，若如其所述上述两套房屋实际由李某刚控制、使用，其应向李某刚主张权利。此外，李某文、赵某未能提供证据证明齐某与李某刚恶意串通、抵押涉案房屋损害其合法权益，故对李某文、赵某的该项主张，法院亦不予支持。

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