北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某花向本院提出诉讼请求：1、要求法院判决确认张某闻与周某花之母周母于2019年7月25日签订的房屋买卖合同无效；2、判决二被告返还一号房屋给周某花并配合周某花办理房屋产权过户登记手续；3、诉讼费与保全费由二被告负担。

事实和理由：周母、周父系周某花的亲生父母。1978年2月1日，周母与周父登记结婚，婚后于1979年6月7日生育一女周某花。1987年5月5日，周母与周父离婚，周某花的抚养权判归周父。一号房屋系周母个人所有。周母系重症精神分裂症患者，病史达20多年，属于无民事行为能力人。周母于2012年至2016年期间多次因精神分裂症前往医院治疗。2019年8月9日被亲属带出医院与张某闻办理房屋买卖手续。周母作为20余年精神分裂症患者，无民事行为能力，其本人与张某闻签订的房屋买卖合同并非本人意愿。

无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。周母与张某闻签订的房屋买卖合同应属无效合同。周某花系周母唯一合法继承人，对一号房屋享有合法继承权。张某闻与赵某露于2018年11月3日登记结婚，在婚姻关系存续期间内购买诉争房屋，故其二人应当返还上述房屋给周某花，并配合周某花办理房屋产权的过户手续。精神病人也享有同等的法律权利，其个人财产受法律保护，任何人都不能剥夺。为维护合法权益，故诉至法院。

被告辩称

张某闻、赵某露辩称，房屋买卖合同是周母及二被告的真实意思表示，并且履行了过户登记手续，房屋买卖合同有效。涉案房屋在周母生前立遗嘱抚养协议方式将涉案房屋赠与给李某奥和李某曼，后来周某花与王某聪约定房屋归王某聪所有，因此周某花对诉争房屋没有所有权也不具有诉权。张某闻与周母签订合同以及在办理不动产登记过程中均是周母亲自办理，而且张某闻向周母支付了房款，所以双方签订的合同具有法律效力。综上，我们不同意周某花的诉讼请求。

法院查明

周父与周母原系夫妻，二人生有一女周某花。周父与周母于1988年左右离婚，周某花由周父抚养。

周母之前多次在医院住院，主要诊断为精神分裂症。

2020年4月2日，周母因病死亡。

另查，一号房屋原登记在周母名下，不动产权证书载明该房屋为房屋单独所有，房屋建筑面积为76．41平方米，周母于2019年7月25日与张某闻签订房屋买卖合同，将一号房屋出卖给张某闻，张某闻于2019年8月9日办理房屋产权证书。

再查，张某闻与赵某露于2018年11月3日登记结婚。

双方对以下事实和证据存有争议：

周某花主张周母生前自2002年开始就患有精神分裂症，且病情逐渐加重，周母系无民事行为能力人，周母签订房屋买卖合同非本人真实意思表示，其实施的重大民事行为无效，因此其买卖房屋的行为无效，并提供北京市多家医院住院病案。经质证，张某闻、赵某露对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，称不能证明周母在签订房屋买卖合同时没有行为能力。

张某闻主张周母卖房时亲自到过户大厅办理手续，意识清楚，其支付房款157万元，据了解，周某花拒绝照顾其母亲周母，并曾与周母姐姐之子王某聪签订有书面协议，明确由王某聪承担对周母的生前赡养、死后安葬等义务，周母去世后一号房屋的所有权归王某聪。为证实其主张，张某闻提交如下证据：

1、房屋买卖补充协议、物业交割协议，显示签订日期为2019年7月19日，其中补充协议显示房屋总价款为157万元。

2、收条两份，其中2019年7月25日的收条载明“今收到张某闻购买一号房屋部分房款壹万元整”，收款人处有周母字样的签字；2019年8月9日的收条载明收到部分房款156万元，收款人处有王某聪、周母字样的签字，周母的字迹较不清晰，上面有手印。

3、银行账户明细及微信支付转账电子凭证，显示张某闻于2019年7月25日向王某聪转账1万元、于2019年8月9日向王某聪转账156万元。

4、协议复印件，张某闻称该协议系王某聪提供，该协议载明时间为2019年8月8日，内容包括一号房屋所有权人为周母，周母病情严重已无立遗嘱的能力，双方均认可自双方签订协议之日至周母去世之日止期间以周母名义签订的任何形式的遗嘱均无效，周某花在周母去世后放弃一号房屋的继承权归王某聪，周某花对该房屋无所有权，本协议签订后王某聪承担对周母生前赡养及负担其医疗费用、死后安葬等义务，周母生前及去世后周某花不再负担任何费用。

5、2018年3月23日的遗赠扶养协议复印件和2019年7月21日的遗赠扶养协议复印件，张某闻称该协议系王某聪提供，其中2019年7月21日的协议内容为周母将一号房屋赠与李某奥，李某奥负责周母的生活起居并负责送终安葬。

经质证，周某花对上述证据1的真实性不清楚，对证据2的真实性称无法核实，无法确认收条上的签字是周母本人亲自书写，对证据3的真实性认可，证明目的不认可，对证据4的真实性认可，证明目的不认可，称已在昌平法院起诉要求确认该协议无效，对证据5的真实性不认可，称无法证实是周母本人的签字，而且几份协议内容矛盾，没有法律效力，周母属于无民事行为能力人，其签字没有任何效力。

审理中，本院至医院进行调查，工作人员表示通过与周母住院期间的医生了解，周母在住院期间意识清楚，对医生的问话切题，具体情况详见病历记录。本院经与周母生前住址所在大台居委会的工作人员电话联系，其表示周母曾患有肢体残疾，生活不能自理，后来就被家人接走了，周母没有办理过精神残疾证，其不了解周母的具体精神状况。

裁判结果

驳回周某花的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案的争议焦点是，周母与张某闻签订的房屋买卖合同及补充协议是否有效。本案中，周某花主张周母与张某闻于2019年7月25日签订的房屋买卖合同无效，理由是周母签订上述合同时不具备民事行为能力，对此周某花应当举证证明其主张。但周母生前并未就其签订合同时是否具有民事行为能力进行过鉴定，或者是通过民事诉讼的特别程序宣告其为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。本案审理中，因周母已经死亡，现亦无法委托鉴定机构对周母在签订合同时的民事行为能力进行鉴定。

结合周母在医院住院病案载明的情况及法院调查的情况，周母在住院期间意识清楚，对医生的问话切题，住院病案亦载明周母神志清，同时结合法院调查的情况，周母生前未办理过精神残疾类的证件，还办理过收养手续，周母虽患有精神分裂症病史，但现有证据不足以证实周某花在签订房屋买卖合同时不具有民事行为能力或民事行为能力受限，故周某花以周母系无民事行为能力人为由主张周母与张某闻签订的房屋买卖合同无效以及要求二被告返还一号房屋并配合办理产权过户登记手续的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。

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