北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某聪向本院提出诉讼请求：判令张某刚赔偿张某聪160万元。

事实与理由：张某聪系张某刚之子。张某刚与孙某丽于1964年5月登记结婚，婚后生育张某聪、张某两个子女。张某刚与孙某丽均为单位（以下简称单位）职工，婚后单位分配给二人公有住房一套，位于北京市朝阳区一号（以下简称一号房屋），共同居住人为张某聪和张某。1989年5月30日，张某刚与孙某丽因感情破裂经法院判决准予离婚，因一号房屋为公有住房，一号两居室中大间归张某刚居住，小间归孙某丽居住，厨房、厕所、走廊共同使用。

90年代初，单位负责人曾召集张某刚、孙某丽二人商议一号房屋购置问题，孙某丽此时已然再婚，考虑到子女均与张某刚一起生活，双方又均同意百年之后将一号房屋留给儿子张某聪，为顺利完成房改购房，孙某丽同意以张某刚的名义来购买一号房屋，并按要求向单位递交了一份《协议书》，协议由张某刚书写，日期为1996年2月8日，内容为孙某丽放弃一号房屋的居住权，将此房（小间）归还户主张某刚，同意由张某刚来购房。孙某丽在“放弃人”处签字，张某刚在“接受人”处签字，张某在“证人”处签字。1998年4月，孙某丽又给单位房管科递交了一份手写材料，进一步明确了一号房屋相关事实情况及其对该房屋的处理意见，即张某刚、孙某丽离异，小房间判给孙某丽居住，大房间由张某刚居住；孙某丽及子女同意买一号房屋；张某刚、孙某丽均有居住权；张某刚买房；张某聪是唯一有继承权；无再婚后对方及对方子女的任何居住权等等。同月，张某刚递交了购房申请。

1999年10月27日，张某刚与单位签订了《房屋买卖契约》，按成本价每平方米1450元购买了一号房屋，购房时使用了张某刚35年、孙某丽31年工龄，总房款（含手续费、公共维修基金等）合计人民币27049元。2011年11月19日，孙某丽去世。考虑到父亲年事已高，母亲去世后，张某聪并未要求张某刚协助其及时办理一号房屋产权变更登记手续，但张某聪的户口始终在一号房屋内。2019年2、3月份左右，张某刚让张某聪将户口从一号迁出，迁至张某刚名下位于西城区二号房屋内。2019年7、8月份，张某聪无意间发现一号房屋已于2019年5月11日以328万成交价格售出。

张某聪认为，一号房屋应属于张某刚与孙某丽的共有财产，而非张某刚个人财产；孙某丽、张某刚在购买一号房屋前口头协议将一号房屋留给张某聪，这也是孙某丽表明放弃购房、由张某刚来购房的主要原因，否则其不会同意以张某刚名义购房。同时，一号房屋购买时亦使用了孙某丽工龄。依据购房前张某刚与孙某丽口头之约定以及孙某丽个人进一步明确之意见，一号房屋中属于孙某丽的份额以及相关财产性权益应归张某聪所有。张某刚未经张某聪同意，擅自将一号房屋出售，损害了张某聪的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

张某刚辩称，张某聪主张的基础法律关系错误，张某聪并无享有一号房屋的物权，故基于物权请求财产损害赔偿于法无据。

法院查明

张某刚与孙某丽原系夫妻关系，二人于1964年5月登记结婚，婚后生有一子张某聪、一女张某（曾用名：张某）。张某聪称孙某丽于2011年11月19日去世。经查，孙某丽于2017年9月15日因死亡注销户口。

1989年，张某刚起诉孙某丽（张某作为法定代理人）要求离婚，本院于1989年5月30日作出判决，准予张某刚与孙某丽离婚，其中判决第四项为：“座落在朝阳区一号两居室住房大间归原告张某刚居住，小间归被告孙某丽居住，厨房、厕所、走廊共同使用。”

1998年4月28日，张某刚向单位提交《购房申请》申请以成本价购买一号房屋。当日，单位出具《证明》，使用二人工龄。

1999年10月27日，张某刚与单位签订《房屋买卖契约》购买一号房屋，总建筑面积61.45平方米，按成本价每平方米1450元，房价款为25606元，另计算买卖手续费、公共维修基金等各项费用后合计27049元。经查，房价款25606元系计算了66年工龄（男方35年、女方31年）折扣以及其他指标后所得的金额。

1999年12月9日，一号房屋登记至张某刚名下。

2019年5月28日，张某刚作为出卖人与案外买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以320万元出售一号房屋。一号房屋后于2019年7月8日转移登记至案外买受人名下。

经询，张某聪主张张某刚赔偿160万元的请求权基础是物权请求权，张某聪系一号房屋的产权人之一。就取得物权的依据，张某聪称一号房屋的实际权利人是张某刚和孙某丽二人，购房时二人协商一致由张某聪一人在张某刚和孙某丽去世后继承一号房屋，张某聪基于对孙某丽所有的房屋份额享有继承权利。对此，张某聪提交如下证据佐证：

1.《协议书》一份，内载有“关于座落在一号房屋朝阳法院判给我一小间，由于我已结婚多年，另有住处，两个孩子又都跟张某刚一起过日子，故我放弃此房的居住权，将此房（小间）归还户主张某刚同志，我同意他（张某刚）将一号这套房子买下来”，落款为“放弃人孙某丽证人张某接受人张某刚”。

2.孙某丽于1998年4月书写的材料一份，内载有“一、张某刚、孙某丽离异，小房间判给孙某丽居住，大房间由张某刚居住。二、孙某丽、张某聪儿、张某女儿同意买北京市朝阳区一号（五层）的房。三、张某刚、孙某丽均有居住权。四、张某刚买房由儿子张某聪出钱叁万肆仟元左右买房。五、张某聪是唯一有继承权。。”

3.张某的证人证言。张某到庭作证称房改时，经与单位协商，孙某丽和张某刚最终达成协议，以张某刚的名义购买一号房屋，待二人百年之后由张某聪继承一号房屋，鉴此孙某丽才书写了放弃申明。虽然上述协议内容未形成书面文本，但孙某丽又自行提交了书面材料，进一步明确了协议的意见。

经质证，张某刚认可证据1的真实性，但称孙某丽因再婚它住丧失居住权，事实上无论孙某丽是否签订《协议书》，张某刚均有权独立购买一号房屋；不认可证据2的真实性和证明效力；认为证据3张某的证言内容不符合常理。

裁判结果

驳回张某聪的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案中，张某聪以财产损害赔偿为由，主张张某刚出售一号房屋的行为侵害了张某聪的财产权益，“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”，故本案的争议焦点在于张某聪对一号房屋是否享有物权、继承权等财产权益，张某刚出售房屋的行为是否构成对张某聪民事权益的侵害。对此，分析如下：首先，一号房屋原系房改房，张某刚以成本价购买并取得了一号房屋，一号房屋在另行出售前登记在张某刚一人名下，张某聪并未取得一号房屋的所有权，故张某聪主张张某刚侵害张某聪的所有权缺乏依据，法院不予采纳。

其次，虽然孙某丽在一号房屋房改前享有房屋居住使用权，但是《协议书》中孙某丽已明确作出了放弃购买一号房屋的意思表示，孙某丽并未取得一号房屋的财产份额。孙某丽去世后，一号房屋本身不属于孙某丽的遗产，故张某刚亦未侵害张某聪的继承权。再次，针对张某刚购买一号房屋时折算了孙某丽工龄而获得政策性福利这一事实，如张某聪认为对该政策性福利所对应财产价值中属于孙某丽的部分享有继承权，可以另案主张权利。就本案而言，张某刚出售一号房屋的行为不妨碍张某聪主张相关权益，也未产生张某聪的该项权利受到损害的结果，故亦不成立侵权责任。综上，法院认为张某聪以侵权为由要求张某刚赔偿损失，缺乏事实和法律依据，对张某聪的诉讼请求不予支持。

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