北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李先生向本院提出诉讼请求为：1.请求判令解除原告与被告于2016年9月12日签订的《协议书》；2.请求判令原告与被告签订的所有委托授权书作废。诉讼费由被告承担。

事实和理由：2016年9月12日，原告与被告双方签订了一份《协议书》，该《协议书》签订时就显失公平。原告做出了巨大的让步并签了字。《协议书》于2020年10月14日被昌平法院判决有效，但判决书强调，后续履行问题双方可另诉解决。被告自签订之日起，依法必须严格履行《协议书》约定的义务，即偿还贷款。但是，被告自《协议书》签订至今，拒绝履行《协议书》约定的义务并利用该《协议书》进行不当行为，给原告已经造成了数十万的损失。

《协议书》中第二条约定，房屋上的贷款由甲方个人支付。还约定自本协议订立之日起，没有甲方书面确认，本协议项下的房屋所归还贷款均视为甲方偿还。上述条款约定了房屋贷款由被告继续偿还，同时也制约了原告继续还款。原告如果继续偿还贷款，依据《协议书》约定，也视为是被告偿还的，所以原告不可能再继续交纳贷款。截止到2016年6月30日，应还贷款本金和利息合计总额442949.82元。自2016年9月12日的《协议书》签订后，应由被告继续偿还贷款，但被告至今一分钱也没有还。

截止到2020年6月30日止，本金406853.09元，利息107656.1415元，罚息215929.1元，合计应还贷款总额737062.31元。可见，四年内，不算本金和正常利息，只罚息一项就额外增加了215929.1元，这全是由于被告未履行《协议书》的约定造成的额外损失。就此，原告曾与银行沟通，银行答复贷款是谁贷的，最终追究谁的责任。可见，被告给原告造成的巨大经济损失，最后还得由原告承担。所以，当事人可以解除合同，第二款在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的规定，原告有权请求法院依法解除2016年9月12日与被告签订的《协议书》。再则，被告没有固定收入，根本就没有还款能力。如不解除该《协议书》，日积月累的利息和罚息，会继续给原告造成不可估量的经济损失。被告利用该《协议书》在2016年9月25日预卖涉案房屋时，索取买房人孙某10万元定金。在孙某不买房要求退还定金时，经孙某、被告及中介公司的高某三人协商后出台了一份《补充协议》约定了返还定金的日期。原告依据《协议书》约定，配合被告的卖房行为，在《补充协议》上签了字，到期时被告拒绝还款，因孙某认定原告是该房的产权登记人，孙某将原告告上法庭，被房山法院判令双倍返还定金14万元，现已被强制执行完毕。被告利用《协议书》谋取钱财的行为，又一次给原告造成了巨大损失。

综上，由于被告没有在京购房资格，没有固定收入，不具备偿还贷款的能力，无法履行《协议书》约定的义务，而且利用该《协议书》进行不当行为，给原告已经造成了数十万元的经济损失。为了减少利息和罚息继续给原告造成更大的经济损失和杜绝被告再次利用《协议书》进行不当行为，终止扩大被告对原告的继续伤害，请求维护原告的合法权益，依法支持原告的诉讼请求，并且该《协议书》已具备法定单方解除合同的条件，故诉至法院。

被告辩称

张女士辩称，原、被告是在自愿、平等、公平的基础上于2016年9月12日签订的协议书。签订协议书时，原、被告和律师均在场，均是本人签字确认。签订协议书的过程中，原、被告均不存在欺诈、胁迫等情形，原告作为完全民事行为能力人，应对自己的行为承担法律责任。法院生效判决已经认定协议书有效，原告要求解除协议书的诉求不能成立，请求驳回原告的该项诉讼请求。原告要求被告偿还房屋的贷款，但原告不告诉被告还款的账户信息，导致被告至今不能还款。根据银行的规定，被告必须持有原告出具的委托书才能还贷，但原告至今未给被告出具委托书，也导致被告至今不能还贷。这完全是由原告自己造成的，也给被告带来了经济损失，导致被告要承担利息107656.14元、罚息215929.1元。

整个过程中，被告任何没有过错，应由原告自己承担责任。原告要求解除合同没有事实和法律依据。协议书中没有约定合同解除的条件，故原告要求解除协议书不符合约定解除的法定条件，也不符合法定解除的法定条件。原告也未能举证证明符合解除协议书符合法律规定的条件，原告应承担举证不能的后果。原告要收回房屋，应返还被告交纳的购房首付款，并赔偿由此产生的经济损失。综上，被告不同意原告的诉讼请求。

法院查明

2010年10月15日，李先生（买受人）与北京某房地产公司（出卖人，以下简称某公司）签订北京市商品房预售合同，约定李先生购买某公司开发建设的位于北京市房山区一号的房屋，李先生采取首付款加商业贷款的方式交纳房款。该合同签订时，张女士与李先生系男女朋友关系。该合同签订后，李先生向某公司支付首付款562768元。2010年12月6日，银行与李先生、某公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定李先生向银行借款55万元用于向某公司支付购房款。后某公司向李先生交付了房屋，2011年9月21日，李先生办理了房屋入住手续。李先生至今未取得该房屋的不动产权证书。

因李先生未能按期偿还银行的借款，2016年5月，银行以金融借款合同纠纷为由将李先生、某公司诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城法院），要求解除银行与李先生、某公司之间的借款合同；李先生立即清偿剩余贷款本息、罚息；某公司承担连带清偿责任。东城法院判决：1、解除银行与李先生、某公司于2010年12月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、李先生偿还银行借款本金406853.82元及利息、罚息；3、某公司对李先生的上述债务承担连带清偿责任；4、某公司承担保证责任后，有权向李先生追偿。双方当事人均未提出上诉，该判决已发生法律效力。本案审理中，李先生称至今尚未履行该判决确定的义务。

2016年9月12日，张女士（甲方）与李先生（乙方）签订协议书，约定：“一、双方确认如下事实：双方于2010年10月15日共同购买了位于一号房屋一套。其中甲方支付了首付款，并以乙方的名义签署了购房合同及贷款合同，乙方支付了少量贷款。2010年10月15日双方曾经签署《合约》，约定双方对该房屋各占50%的份额。现该房屋尚未取得房屋权属登记。二、双方一致同意，上述房屋归甲方个人所有，房屋上的贷款由甲方个人偿还，甲方无需向乙方支付对价。自本协议订立之日起，没有甲方书面确认，本协议项下的房屋所归还贷款均视为甲方偿还。三、本协议订立后，如需要办理房屋过户登记手续，乙方予以配合。如乙方不予配合，给甲方造成损失的，乙方应当赔偿全部损失。四、本协议订立后，甲方需要出售该房屋的，乙方给甲方出具授权委托书，房屋出售后所得利益归甲方个人所有，与乙方无关。五、本协议一式两份，双方各持一份，具有同等的效力。”

2020年，张女士以合同纠纷为由将李先生及郑某诉至北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院），要求确认其与李先生于2016年9月12日签订的协议书有效。昌平法院经审理后认为，“该案争议的焦点在于案涉协议是否为张女士胁迫李先生所签，及其内容是否系张女士与李先生以恶意串通方式侵害郑某合法权益而形成的悖俗约定。针对上述问题，做如下法律分析。一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。该案中，李先生虽主张案涉协议系张女士以向郑某披露婚外关系为威胁而签订，但并未就胁迫一节进行相应举证。且其庭审中又陈述‘后来张女士有占有房子的苗头，所以我就停止了月供，我为了减轻负担也可以给她，但是她一直没有付过贷款’，该陈述可看出李先生停止还贷、签订协议等应系自主行为，与其胁迫抗辩存在矛盾之处，故本院对此不予采信。

民事法律行为不得违反公序良俗。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。该案中，张女士与李先生就最初购房约定及出资事宜陈述一致，即张女士交付了首付款，李先生偿还了部分贷款，二人对涉案房屋各占50%的份额。就张女士是否存在破坏他人婚姻及侵害他人婚内财产等悖俗意愿一节，从李先生之自述‘当时我们是男女朋友关系，我没跟她说我离婚后结婚的事情。我调取之前的离婚协议是为贷款使用的，不是给张女士看的’，可印证张女士办理购房事宜时对李先生之婚姻状况应不知情，而其基于情谊关系与李先生购房的行为并未违背公序良俗的基本要求。另就恶意串通一节，综合全案证据可看出，案涉协议签订前，李先生已存有‘张女士想占有房屋苗头’之担忧，在此情形下，其与张女士再行恶意串通行为的可能性较低，兼之全案并无其他证据佐证串通之恶意，故对李先生、郑某所持恶意串通的观点，本院亦不予采纳。据此，张女士与李先生所签案涉协议应属有效，但因张女士目前尚无在京购房之资格，且二人就协议履行情况尚存争议，后续履行问题双方可另诉解决。”昌平法院判决：张女士与李先生于2016年9月12日签订的协议书有效。判决后，张女士与李先生、郑某均未提出上诉，民事判决书已发生法律效力。该案中，李先生坚持仅以合同无效为基础进行诉讼抗辩。

2020年11月，李先生诉至本院，要求解除2016年9月12日的协议书，其主张张女士没有按期偿还贷款构成根本违约，并给其造成了重大的经济损失，根据法律规定解除合同的条件，双方签订的协议书应该予以解除。审理中，李先生称协议书中约定的贷款是指2016年9月12日之后涉诉房屋的贷款。后李先生又称协议书中约定的贷款是指东城法院生效法律文书已确认的应偿还的贷款本金和利息、罚息。张女士认可协议书中约定的贷款是指2016年9月12日之后涉诉房屋的贷款，但在其答辩意见中并未否认是指东城法院生效法律文书已确认的应偿还的贷款本金和利息、罚息。李先生为证明张女士给其造成的经济损失，之前判决书。张女士称不清楚，与签订协议书无关；

裁判结果

驳回李先生的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人不得擅自变更或解除合同。本案中，李先生与张女士于2016年9月12日签订的协议书，已被生效的法律文书确认为有效，现李先生主张张女士不按期履行偿还贷款义务构成根本违约，其享有法定解除权，要求解除协议书。根据查明的事实，协议书签订时，涉诉房屋的借款合同已经解除，此时已不存在再向贷款银行继续偿还房屋贷款的问题，故可以认定协议书中约定的贷款，是关于协议书签订前尚欠部分房屋贷款的约定。协议书签订前，东城法院已经判决解除借款合同，确认李先生为履行尚欠部分房屋贷款的义务人。在判决已经生效的情况下，在未征得贷款银行、某公司同意的情况下，李先生与张女士签订协议书，约定该部分贷款由张女士承担，而却未明确约定如何履行、何时履行、向谁履行，后张女士未能履行给付义务，不能因此认定张女士构成根本违约，也不能就因此认定李先生享有法定解除权。因此，李先生要求解除协议书的诉讼请求，法院不予支持。

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