北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文、赵某林、赵某聪向本院提出诉讼请求：1.判令北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）归张某文、赵某林、赵某聪所有，张某萧、张某祥、张某鹏协助办理相关产权登记手续，张某文、赵某林、赵某聪支付张某萧、张某祥、张某鹏每人经济补偿137500元；2.判令依法分割北京市丰台区二号房屋（以下简称二号房屋），张某文、赵某林、赵某聪要求取得折价款137500元；3.张某萧、张某祥、张某鹏承担本案诉讼费。

事实和理由：张某文和赵某林是夫妻关系，赵某聪为张某文和赵某林之子。张某萧、张某祥、张某鹏与张某文为兄弟姐妹关系，父亲张父在2000年去世，母亲张母在2015年去世。一、关于一号房屋和二号房屋来源。在2007年9月16日，位于北京市丰台区A号公租房危改旧房改造拆迁，按户口安置并回购住宅就地安置，其中被安置人为张母、张某文、赵某林、赵某聪、张某鹏、张某祥、张某萧，共计7人，获得2套安置回迁房，由张母和张某鹏代表大家签合同，为便于居住、房产面积与户口基本一致等因素，其中张母、张某文、赵某林、赵某聪一起安置，获得本案所涉房产即一号房屋，张某鹏、张某祥、张某萧一起安置，获得二号房屋。因两套回迁房分割问题，发生各种矛盾，现张某文、赵某林、赵某聪要求将家庭共有的上述两套房屋进行析产继承分割。

二、关于一号房屋之前已经确权情况。经丰台区人民法院、北京市第二中级人民法院判决确认，张母、张某文、赵某林、赵某聪对一号房屋享有居住权以及相关的民事权益，因没有办理产权登记，当时无法将所有权问题写进去。张母、张某文、赵某林、赵某聪作为平等的被安置人，平均共同享有一号房屋所有权和使用权等相关权益，每人享有四分之一的份额。现母亲张母去世，母亲的四分之一份额按法定继承分割，一号房屋归张某文、赵某林、赵某聪所有，三人愿意向张某鹏、张某祥、张某萧支付经济补偿。三、关于一号房屋的现状。现一号房屋未办理产权登记，但是整个小区都可以办理产权登记，邻居及二号房屋都办理产权登记了，开发商对此回复称有部分被安置人去世，必须经法院有效法律文书才能办理，特请求法院依法作出析产继承判决。故起诉。

被告辩称

张某萧辩称，A号房屋来龙去脉，张某祥回京，父亲跟单位申请平房一间。1984年换到A号张某祥居住。1990年10月，张某萧一家三口从B号跟张某祥换房，1991年办户口是户主，一直居住到1995年9月。2000年6月25日，父亲张父去世。2004年母亲、张某祥、张某鹏从B号院搬到A号，张某文三口户口是在2004年前迁入B号院，B号院拆迁后转入A号。母亲多次让张某文三人迁走户口，不迁走。

2007年A号危改房改，母亲作为承租人跟开发商签合同（没有拆迁款），首付款由张某萧出资，剩余款由母亲出资（遗嘱中写明），父亲公租房不是遗产。2012年回迁后母亲同张某祥一起居住照顾80多岁母亲，张某文、赵某林、赵某聪在法庭说他们一家三口轮流与母亲居住，不是事实。张某文1984年结婚后住进楼房，婆家与娘家很近，没有在母亲家平房住。2015年10月5日，母亲去世，房本没有办下来，需要本人交契税，现在本小区可以办房本。预售房合同谁签字，房屋权利人是谁。综合上述，不同意张某文、赵某林、赵某聪的诉讼请求，他们只有非排他性居住使用权，母亲张母是一号房屋权利人，并留有公证遗嘱。

张某祥辩称，同张某萧的答辩意见。我不同意张某文他们对一号房屋进行分家析产，我母亲遗嘱写的很清楚，我同意母亲写的遗嘱，因为张某文、赵某林、赵某聪有地方住。

张某鹏辩称，同张某萧的答辩意见。补充答辩意见：一、我不同意张某文、赵某林、赵某聪析产分割二号房屋，因为二号房屋是我个人单独所有。我有不动产房本，房子是我个人全款购买，谈不上析产与遗产，因为我本人还健在。之前的丰台区A号是我父亲分的公租房，我父亲于2000年已去世，公租房变更为我母亲张母，我在自建房里居住。因为我离婚没地方住，后房改加危改，我多次找开发商和拆迁办，拆迁办同意我购买了二号房屋。

二、不像张某文、赵某林、赵某聪所说的我和母亲张母代表大家签合同，因为张某文、赵某林、赵某聪有房住，是空挂户，拆迁办不考虑，只有我、张母、张某祥三人在丰台区A号居住，张某萧是户主，拆迁办都没有让他去签合同，我和我母亲张母、张某祥符合条件。虽然张某文、赵某林、赵某聪三人的户口在原平房内，但只是减免15平米平价房款的问题。三、A号南里危旧房改造回迁安置协议有三个人的户口，分别为张某鹏、张某祥、张某萧，我哥和我弟弟他们愿意让我借用一下户口，只是减免15平米平价房款的问题，因为他们知道我困难，愿意帮助我。四、我跟张某文只是姐妹关系，我的房本已经办下来了，是我单独所有，我的房子里面没有张某文的名字，跟张某文没有任何利益关系。五、在2018年，张某文、赵某林、赵某聪已起诉到丰台法院，要求分割二号房屋，后被法院驳回了诉讼请求，当年他们又上诉到北京市第二中级人民法院，又被驳回，法院维持原判。

法院查明

张母与张父系夫妻关系，二人育有四名子女，由长及幼分别为张某祥、张某文、张某鹏、张某萧。张某文与赵某林系夫妻，赵某聪系二人之子。2004年11月19日，张父因死亡注销户口。2015年10月5日，张母死亡。庭审中，各方当事人均表示张父去世后张母未再婚，张父父母、张母父母均先于其二人去世。

1991年1月，张父单位向其分配职工家属宿舍房屋一间即北京市丰台区A号房屋。2007年9月16日，张母（乙方）与（甲方）北京Z公司（以下简称Z公司）签订《A号回迁安置协议》，载明甲、乙双方依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法》和《A号南里危改拆迁安置细则》的规定，达成本协议。乙方在危改区范围内A号居住非成套正式住房1间，使用面积13.2平方米，建筑面积17.56平方米，该住房所有权性质为公房。乙方同意购买回迁安置用房，放弃其他安置补偿方式。乙方有正式户口四人，应安置人口四人，分别是本人张母、之女张某文、之女婿赵某林、之外孙赵某聪。甲方安置乙方二居室一套，建筑面积70.48平方米。乙方应缴纳总房价款114598元。同年9月18日，张某鹏（乙方）与Z公司（甲方）签订《A号南里危旧房改造回迁安置协议》，载明乙方在危改区范围内A号居住非成套正式住房／间，居住有效自建房／处。乙方同意购买回迁安置用房，放弃其他安置补偿方式。乙方有正式户口三人，应安置人口三人，分别是张某鹏、之兄张某祥、之弟张某萧。甲方安置乙方A号南里另外二居室一套，建筑面积66.21平方米。乙方应缴纳总房价款153980元。

2007年10月10日，张母（买受人）与Z公司（出卖人）签订《A号南里危改小区回购住宅预售合同》，约定买受人原公房地址丰台区A号，在危旧房改造区内有正式住房1间，使用面积13.2平方米，建筑面积17.56平方米，现有正式户口4人，安置人口4人，有效自住自建房／处。买受人购买的回购房为一号房屋（即本案诉争一号房屋）。预售房屋价款共计114598元。庭审中，各方当事人均认可张母向Z公司交纳一号房屋购房款108554元，张母去世后因办理房本需购房合同签订人即张母本人缴纳契税，故一号房屋至今未取得不动产权证书。现一号房屋由张某祥居住使用。

同日，张某鹏（买受人）与Z公司（出卖人）签订《A号南里危改小区回购住宅预售合同》，约定买受人原公房地址丰台区A号，在危旧房改造区内有正式住房／间，现有正式户口3人，安置人口3人，有效自住自建房／处。买受人购买的回购房为二号房屋（即本案诉争二号房屋）。预售房屋价款共计153980元。2017年8月8日，张某鹏取得二号房屋的不动产权证书，登记显示房屋为单独所有，按经济适用住房管理。经本院询问，张某萧、张某祥表示其二人未出资购买二号房屋，均认为二号房屋系张某鹏个人财产，不要求分割二号房屋。

本案审理过程中，各方当事人均认可一号房屋、二号房屋现值均为2200000元。

另，张某萧、张某祥、张某鹏向本院提交2013年7月10日张母《遗嘱》，表示全文系张母本人书写并于落款签名、写日期，用以证明一号房屋由张母购买，其留下遗嘱将一号房屋留给张某萧继承，让张某萧为大哥张某祥养老送终。张某文、赵某林、赵某聪对该《遗嘱》的真实性、证明目的均不予认可。经本院释明询问，张某萧表示上述《遗嘱》是张母在2013年自行书写后交给张某萧的，不清楚具体书写过程，没有相关录音录像；张某萧、张某祥、张某鹏均表示不申请对该《遗嘱》进行笔迹鉴定。

张某萧、张某祥、张某鹏向本院提交2013年12月16日张母的打印《遗嘱》、《公证书》，用以证明张母以遗嘱明确将一号房屋权利留给张某萧继承。张某文、赵某林、赵某聪认可上述《遗嘱》、《公证书》的真实性，不认可合法性和证明目的，表示一号房屋中有其三人的权利，故张母遗嘱处分一号房屋的部分内容系无权处分，现主张一号房屋应由其三人所有，同意向张某萧、张某祥、张某鹏各给付房屋折价款137500元。

裁判结果

一、北京市丰台区一号房屋由张某萧所有，张某文、赵某林、赵某聪、张某祥、张某鹏于本判决生效之日起七日内配合张某萧办理该房屋的不动产权登记手续，因办理登记产生的相关费用由张某萧负担，张某萧于本判决生效之日起七日内向张某文、赵某林、赵某聪各支付480000元；

二、驳回张某文、赵某林、赵某聪的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

公民的合法权益受法律保护。继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。配偶、子女、父母系继承遗产的第一顺序人。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准；没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，结合《A号南里危旧房改造回迁安置协议》、《A号南里危改小区回购住宅预售合同》、《A号南里房改带危改居民拆迁安置实施细则》等证据可见，张母所签订的安置协议中被安置人为张母、张某文、赵某林、赵某聪，四人各享有15平方米安置指标，故一号房屋应由上述四人共同共有。现张母去世，本应由其继承人按法定继承继承张母在一号房屋中的权利。而张母生前曾留有公证《遗嘱》，将其在一号房屋中的权利留给张某萧继承，不违反法律规定，法院对此不持异议。张某萧、张某祥、张某鹏提交的2013年7月10日张母遗留的遗嘱，先于上述公证遗嘱，故法院以张母最后所立公证遗嘱为准。现一号房屋由张某祥居住使用，考虑张某文、赵某聪、赵某林现有其他房屋居住，故法院确定一号房屋由张某萧所有，张某萧按双方确认的房屋价值向张某文、赵某聪、赵某林支付折价款。鉴于一号房屋系由张母出资购买，又使用了张母和张父的工龄，原房屋系由张父承租，且在办理不动产权证时还需缴纳契税，故法院在分配房屋比例时予以考虑，酌定张某萧向张某文、赵某聪、赵某林支付房屋折价款每人480000元。

关于二号房屋，根据《A号南里危旧房改造回迁安置协议》、《A号南里危改小区回购住宅预售合同》、《A号南里房改带危改居民拆迁安置实施细则》等证据，张某鹏所签订的安置协议中被安置人为张某鹏、张某祥、张某萧，三人各享有15平方米安置指标，故二号房屋应由上述三人共同共有。张某文、赵某林、赵某聪要求分割二号房屋，没有法律依据。现张某祥、张某萧均认可二号房屋系张某鹏的个人财产，不要求分割二号房屋，法院对此不持异议。

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