北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某文、齐某、赵某良向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认周某与赵某聪于2020年1月13日签订的《离婚协议书》中第二条第一项，对于北京市房山区一号房屋所有权处分的约定无效；2、诉讼费由周某负担。

事实与理由：2009年3月12日，原告与房山区A村民委员会签订了《宅基地拆迁补偿协议》，拆迁人为原告，拆迁补偿款归原告所有。2011年6月6日，原告与房山区A村民委员会签订《回迁楼认购协议》，约定由原告认购定向安置房“一号”（本案涉诉房屋）、“二号”、“三号”三处房屋，被安置人包括赵某文、齐某、赵某良、周某、赵某聪、赵某。二被告于2009年7月9日登记结婚，后因感情不和于2020年1月13日达成《离婚协议书》登记离婚。

原告认为，二被告签订的《离婚协议书》中涉及的北京市房山区一号房屋，系原告宅基地拆迁所认购的房屋，虽因政策影响至今未办理房屋产权证，但实际该房屋的产权应当归原告所有。二被告签订的《离婚协议书》中处分了属于原告的财产，原告未经追认，二被告也未与原告订立合同取得该房屋所有权的处分权，因此《离婚协议书》中对于该房产所有权认定的条款应当无效。

另，即使二被告签订的《离婚协议书》本意处分的是涉案房屋的使用权，但原告作为被拆迁人未与其他被安置人对于房屋使用权达成分配协议，因此对于《回迁楼认购协议》所涉及三套认购房屋的使用权，应当由全体被安置人共同作出处分。二被告未经其他被安置人的许可擅自处分该房产的使用权也应当无效。综上，原告未追认二被告处分其财产，二被告之间并未与原告订立合同取得涉案房屋所有权的处分权，同时二被告也未经全体被安置人的同意，擅自处分涉案房屋的使用权，因此二被告签订《离婚协议书》中第二条第一款对于北京市房山区一号房屋所有权处分的约定无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院。

被告辩称

周某、赵某辩称，不同意原告的诉讼请求，根据原告方提供的回迁楼认购协议的内容可以认定周某、赵某二人各享有40平方米的安置回迁面积，赵某因是独生子女，奖励了20平方米。赵某聪与周某离婚协议书中约定了一号房屋（建筑面积87.32平方米），所以二被告在离婚协议约定了财产份额具有法律依据，所以原告的诉讼请求不能成立。周某、赵某是享受安置房的安置人口，所以赵某聪与周某的离婚协议中仅处分的是赵某与周某的份额，所以不同意原告的诉讼请求。

赵某聪辩称，同意原告的诉讼请求。

法院查明

赵某文与齐某系夫妻关系，二人生育有赵某聪、赵某良二名子女。赵某聪与周某原系夫妻关系，二人生育一女赵某，2020年1月13日赵某聪与周某登记离婚。

2009年3月12日，赵某文（乙方，被拆迁人）与房山区A村民委员会（甲方，拆迁人）签订拆迁补偿协议。2011年6月6日，赵某文（乙方）签订回迁楼认购协议，协议载明：乙方享受购买定向安置房人口为6人，农业户口人员为赵某文、齐某、赵某良、赵某聪、赵某、周某，乙方共享受优惠购房建筑面积为260平方米。乙方实际认购定向安置房总建筑面积为261.96平方米，高于乙方应享受的总优惠建筑面积1.96平方米。乙方所认购房屋如下：1、房号为：一号，面积87.32平方米；2、房号为：二号，面积为87.32平方米；3、房号为：三号，面积为87.32平方米。协议还约定了其他内容。上述房屋交付后，周某与赵某聪居住在一号房屋内。赵某文、齐某、赵某良居住在二号、三号。

赵某聪与周某于2020年1月13日登记离婚，离婚协议书中财产分割处载明：1、住房：位于北京市房山区一号房屋房屋（系拆迁，女方及子女自有回迁面积所得回迁房屋）归女方所有。

本案审理过程中，原被告均表示赵某聪、周某未与赵某文夫妇及赵某良分家，亦未就诉争房屋进行析产。

裁判结果

赵某聪与周某于2020年1月13日签订的《离婚协议书》中关于处置北京市房山区一号房屋的约定无效。

房产律师靳双权点评

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中享受购买定向安置房的人员为赵某文、齐某、赵某良、赵某聪、赵某、周某，一号房屋属于回迁所得，应属赵某文、齐某、赵某良、赵某聪、赵某、周某共有。故赵某聪、周某未经赵某文、齐某、赵某良、赵某同意，擅自签订协议约定涉案房产归周某所有，属于无权处分，而事后赵某文、齐某、赵某良、赵某均未明确表示追认，且周某、赵某聪亦未取得处分权，故涉案离婚协议书中关于一号房屋归属的约定应属无效。

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