北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文、张某威向本院提出诉讼请求：1、依法确认张某威与赵某聪签订的农村房屋买卖协议违法无效；2、判令赵某聪和周某花向张某文、张某威返还全部房产。

事实及理由：1989年4月21日，张某文、张某威与赵某聪签订农村房屋买卖合同，将张某文、张某威父亲坐落在A村一号的住宅一处卖给了赵某聪，赵某聪已经在1998年3月搬回原籍，并迁走户口。张某文、张某威多次寻找赵某聪，想把房子问题解决，但就是找不到，只是周某花及其儿子在院内居住至今。张某文、张某威认为，农村卖房只能卖给本村人，外村人购买违法无效，故诉至法院。

被告辩称

赵某聪、周某花辩称，不同意张某文、张某威的诉讼请求，答辩意见如下：1、张某文不是案涉房屋买卖合同的当事人，不具有诉讼主体资格；2、1989年4月赵某聪与张某威签署的房屋买卖协议，涉案房屋买卖协议经所在村村委会认可同意，是双方真实意思表示，在此之后，赵某聪一家人于1991年经A村村委会同意将户籍迁入A村，赵某聪一家已是A村村民，赵某聪与张某威签署的农村房屋买卖合同有效；3、赵某聪与张某威所签合同签署于1989年4月21日，于当日履行完毕，张某威的起诉时间是2020年10月29日，已经超过了20年的诉讼时效；4、本案原告之一张某文在A村另有宅基地，且已享受了拆迁的福利，请求法庭依法驳回张某文和张某威的诉讼请求。

法院查明

张某文和张某威系兄弟关系。赵某聪与周某花原系夫妻关系，二人于1998年7月9日离婚。赵某聪与周某花婚姻存续期间，张某威与赵某聪于1989年4月21日签订《张某威卖给赵某聪房屋协议书》，载明：张某威经大队同意将房屋卖给房屋赵某聪，经双方协商，定以下协议四条：一、北房三间，北耳房一间，西棚一间；二、院内所有树木；三、原房的一切附属设施；四、宅基地经村委会同意，归赵某聪使用，东西南北院墙为准。共计作价伍仟元整，A村村民委员会在《张某威卖给赵某聪房屋协议书》上盖章。1991年11月2日，赵某聪、周某花因房山区A村落实政策，将户籍迁入北京市房山区A村（以下简称A村）。现该房屋门牌号为A村一号。1998年7月9日，赵某聪与周某花协议离婚，约定A村一号房屋归女方周某花所有。离婚后赵某聪将户口从A村迁出。周某花于2004年与案外人吴某君再婚，2006年6月4日，周某花与A村村民委员会达成《翻建房屋协议》，后周某花对涉案房屋进行翻建并居住至今。本案审理过程中，本院依法向A村村委会进行调查，该发现周某花是该村村民，为集体经济组织成员。

裁判结果

驳回张某文、张某威的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点有三：一、张某文是否具有原告的诉讼主体资格；二、张某威与赵某聪签订房屋买卖合同是否有效；三、张某威起诉确认其与赵某聪签订的农村房屋买卖协议无效是否已超过诉讼时效。下面分而论之。

一、关于张某文是否具有原告的诉讼主体资格问题

《张某威卖给赵某聪房屋协议书》显示，合同双方当事人为张某威和赵某聪，张某文不是涉案房屋买卖协议的相对人，亦未提交充分证据证明其对于涉案房屋及宅基地享有居住使用的权利，故其非本案适格原告。

二、关于张某威与赵某聪签订《张某威卖给赵某聪房屋协议书》是否有效问题

“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及宅基地使用权的流转，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联。本案涉案房屋位于A村，是集体土地上的农村房屋。赵某聪与张某威签订《张某威卖给赵某聪房屋协议书》后，双方完成了房屋、宅院的交付和相应价款的给付，买卖合同已成立并履行完毕。涉案房屋及宅院用于赵某聪、周某花等家庭成员共同居住和生活。赵某聪与张某威签订《张某威卖给赵某聪房屋协议书》的行为，应视为赵某聪作为家庭成员的代表与张某威就涉案房屋及宅院的买卖合同进行书面确认的行为。赵某聪、周某花为农业家庭户，二人购房后将户口迁入A村，已为A村村民。赵某聪、周某花离婚时约定涉案房屋及宅院归周某花所有，周某花在A村居住生活至今，且周某花已经取得A村集体经济组织成员资格，享有A村宅基地使用权。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵某聪与周某花婚姻存续期间，赵某聪代表家人与张某威签订的《张某威卖给赵某聪房屋协议书》，系双方真实意思表示。赵某聪与周某花离婚后，涉案房屋及宅院归周某花所有，现周某花与张某威均系A村集体经济组织成员，法院综合考量周某花的户籍及集体经济组织成员资格、实际居住及生产生活情况，从尊重历史、结合现实，综合权衡买卖双方的利益角度认定赵某聪代表家人与张某威签订的《张某威卖给赵某聪房屋协议书》不存在法定的无效情形，系属合法有效。张某威要求确认房屋买卖协议无效并要求返还房产的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。

三、关于张某威起诉确认其与赵某聪签订的农村房屋买卖协议无效是否已超过诉讼时效问题

赵某聪与周某花提出的诉讼时效抗辩，因张某威请求确认合同无效属于形成权之诉，不适用诉讼时效限制，故法院对赵某聪与周某花诉讼时效的抗辩不予采纳。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！