北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某航向本院提出诉讼请求：1、判决被告和第三人为原告办理北京市东城区一号房屋的产权证书；2、被告承担本案的诉讼费用。

事实和理由：原告与被告于2017年11月1日签订《购房协议书》，约定被告将位于北京市东城区一号，面积为70.95平米的两居室出售给原告，后双方在东城法院判决确认《购房协议书》合法有效。因该房屋属于拆迁安置房，当时无法办理房屋产权证书，故被告一直未能为原告办理房屋产权登记。2020年8月，原告得知拆迁办通知二被告去办理不动产转移登记工作，但是被告一直不办理房屋产权证，被告怠于办理房屋产权登记手续的行为严重违反了《购房协议书》的约定。因第三人W公司负责为该涉案房屋办理房屋产权证书，原告请求行使代位权，请求第三人直接为原告办理房屋产权证书。

被告辩称

被告赵某祥、李某丹辩称：原被告之间并非真实的房屋买卖关系，而是借款关系。2017年10月16日，赵某祥因急需资金，找到了赵某航，赵某航愿意提供资金，双方商定赵某祥以名下房产作为担保。因赵某祥名下房产尚未办理产权证，双方又要求赵某祥岳父周某聪以其名下房产作为担保该笔债务的履行。如确为买卖关系，根本无需其他房产担保，且无论赵某祥的房产价值还是周某聪担保的房产价值，明显高于所谓的房产价值，不符合房屋买卖合同的常理。

退一步讲，即使双方存在房屋买卖法律关系，赵某祥签署买卖合同时，没有征得配偶周某林的签字认可，构成无权处分。周某林也明确表示不同意房屋转让行为。被告并未怠于办理房屋登记手续。被告一直主动商谈房屋登记手续，但一直未收到正式的办理通知，并未恶意拖延办理。综上，涉案房屋买卖合同已构成无权处分、事实履行不能。请求法院驳回原告诉讼请求。

第三人W公司称，我们没有意见，服从法院判决。

法院查明

2010年11月26日，案外人赵某裕（被告赵某祥之父，乙方）作为被拆迁人与W公司（甲方）签订《安置补偿协议书》，约定甲方为乙方就地安置一号二居室一套（以下简称涉案房屋），建筑面积70.95平方米，被安置人为赵某裕、之妻李某丹、之子赵某祥。

2012年12月10日，周某林与赵某祥登记结婚。

2014年5月23日，案外人赵某裕死亡。

公证书，载明：《安置补偿协议书》项下的合同权益系赵某裕与李某丹的夫妻共有财产，其中一半的产权份额是赵某裕的个人财产，是他的遗产。上述遗产依法应由被继承人赵某裕的配偶、父母、子女共同继承。被继承人赵某裕的父母及妻子李某丹均表示自愿放弃对上述赵某裕遗产的继承权，故被继承人赵某裕的上述遗产由其子赵某祥一人继承。

2017年11月1日，甲方（李某丹、赵某祥、周某林）与乙方（赵某航）签订《购房协议书》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款为2690000元。并约定签订此协议书起甲方不能将此房屋出售给他人，不能拒绝将该房屋过户给乙方或乙方指定人，甲方不得擅自提高房屋价格，如因此造成的违约由甲方自己承担，乙方有权利通过法院针对担保人（周某聪）的房产进行拍卖。第三次房款叁拾万元为此房屋过户当天结清。待涉案房屋房产证下来后，甲方必须在60个工作日内配合乙方办理更名过户手续，如逾期办理违约人承担一切法律责任，还需支付违约金为房款的两倍。双方另对房款及其支付进行了约定。该《购房协议书》落款处甲方有被告赵某祥、李某丹签字，乙方有赵某航签字，没有周某林签字。后，赵某航依约向赵某祥支付119.5万元，向李某丹支付119.5万元，共计239万元。

2017年11月1日，甲方（周某聪、赵某祥、周某林）与乙方（赵某航）签订《抵押协议书》，约定甲方周某聪朝阳区二号的房屋作为乙方购买涉案房屋的担保，甲方不承担任何利息。甲方作为担保方有权利监督赵某祥夫妻俩人与赵某祥母亲在涉案房产证办理过程和房产证过户为乙方的所有手续。该《抵押协议书》落款处甲方有案外人周某聪及赵某祥签字，乙方有赵某航签字，没有周某林签字。

2017年11月10日，周某林与赵某祥签订《离婚协议书》，约定双方自愿离婚，涉案房屋归女方所有。

2017年11月27日，赵某航获得朝阳区二号房的抵押权，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为270万元，债务履行期限三年，债务人周某聪。

2019年3月，周某林作为原告，以赵某祥、李某丹、赵某航为被告，要求确认李某丹、赵某祥、赵某航三人签订的《购房协议书》无效。本院经审理认为，赵某祥、李某丹作为涉案房屋相关合同的合同权益继承人，与赵某航签订的《购房协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周某林以二被告系无权处分为由主张购房协议书无效，于法无据。《购房协议书》虽无周某林签字，但周某林之父周某聪作为抵押人与赵某航签订有《抵押协议书》，担保《购房协议书》的履行，参与了卖房过程，且证人（中介人员）闫某出庭证明周某林对购房协议书知情并同意。

因此，周某林仅以其未在《购房协议书》上签字，主张被告恶意串通的证明，未达到能够排除合理怀疑的证明标准，故本院对周某林的主张不予支持。驳回周某林的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。

2020年8月17日，北京市东城区拆迁办通知李某丹、赵某祥：“您位于北京市东城区一号，已开始办理契税及不动产转移登记工作。请您……，办理契税及不动产转移登记的相关手续。”

裁判结果

本判决生效后三日内，被告李某丹、赵某祥，第三人W公司为原告赵某航办理北京市东城区一号房屋的产权证书。

房产律师靳双权点评

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。已经发生法律效力的民事判决已经认定，赵某祥、李某丹与赵某航签订的《购房协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告应按合同约定履行自己的义务。现原告已按约定，向被告支付了购房款，被告应按合同约定，配合原告办理更名过户手续。第三人表示服从法院判决，法院不持异议。因被告未去办理契税及不动产转移登记的相关手续。现原告要求被告和第三人为原告办理北京市东城区一号房屋的产权证书，理由正当，法院予以支持。

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