北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某君、李某霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张某莹、赵某亮将坐落于北京市东城区东直门一号房屋（以下简称涉案房屋）所有权转移登记至原告李某霞名下；2、被告承担本案诉讼费用。

事实和理由：二原告原系夫妻关系，育有一子赵某亮。赵某亮与张某莹系夫妻关系。第三人孙某刚系原告赵某君外甥。涉案房屋系原告赵某君单位福利分房。2006年8月15日，二原告婚后购买了涉案房屋并将涉案房屋登记于原告李某霞名下。后因被告赵某亮资金周转需要资金，原告李某霞因为年龄不符合银行贷款条件，故将涉案房屋借名登记在第三人孙某刚名下，并办理抵押贷款手续。2018年4月，因为第三人孙某刚即将离京，且二原告名下已经登记有两套房屋，不符合北京市房屋过户政策，故二原告与二被告协商，将涉案房屋暂时登记至二被告名下，由二被告出名代为持有涉案房屋。过户当天，因为被告赵某亮处于失信被执行人状态，临时决定由被告张某莹单独与第三人孙某刚签署《北京市存量房买卖合同》，将涉案房屋单独登记于被告张某莹名下。

因原、被告亲属关系，二原告得知涉案房屋登记于被告张某莹名下，对此并未提出异议。原、被告约定涉案房屋暂时登记在被告张某莹名下，房屋实际所有权人系二原告，二原告实际占有、管理使用涉案房屋并享有权利及处分权，二被告应根据原告要求随时配合办理房屋过户登记手续，该房屋的所有权利及债券债务均与二被告无关。2020年8月24日，二原告协议离婚，并协商确定涉案房屋归原告李某霞所有，现原告李某霞已符合过户登记的资质要求，故二原告诉至本院，请求判如所请。

被告辩称

被告赵某亮辩称，二被告离婚诉讼还在审理过程中。被告赵某亮同意二原告的诉讼请求，同意将涉案房屋过户至原告李某霞名下。

被告张某莹辩称，涉案房屋原权利人原来确系二原告，但后二原告将涉案房屋赠与给被告张某莹。现涉案房屋登记在被告张某莹名下，二原告现有证据不足以证明其系涉案房屋所有权人，也不能证明二原告与被告张某莹之间存在借名合同关系，二原告主体不适格。因为被告张某莹与赵某亮开始诉讼离婚，二原告才想收回赠与给被告张某莹的涉案房屋，故原告认为应维持不动产登记簿在不动产物权归属方面的证明效力，驳回二原告的全部诉讼请求。

第三人孙某刚述称：涉案房屋原本系二原告所有之房屋。因为被告赵某亮经营资金需要，二原告将涉案房屋以买卖形式过户至第三人孙某刚名下，并办理了按揭贷款。按揭款项付给原告李某霞。第三人孙某刚将贷款还款的银行卡直接交给原告李某霞，李某霞每月存钱进去用于偿还贷款。2014年原告李某霞分两次将所有贷款还清。第三人孙某刚认可是为了给赵某亮筹钱才将房屋过户至第三人孙某刚名下，双方并非真实房屋买卖合同关系，第三人孙某刚亦非实际权利人。2018年春节，第三人孙某刚准备回老家了，所以向二原告提出将涉案房屋还给二原告，但因为二原告名下有房，不具备再将涉案房屋过户至二原告的资格，所以二原告与二被告商议，商议后告知第三人孙某刚将涉案房屋过户至被告赵某亮名下。但当时因被告赵某亮名下有其他民事纠纷，为了避免风险，二原告、二被告和第三人商议决定将涉案房屋暂时过户至被告张某莹名下。2018年4月份，第三人孙某刚离京前将涉案房屋过户至被告张某莹名下。第三人孙某刚同意二原告的诉讼请求。

法院查明

原告赵某君与李某霞原系夫妻关系，二人于1979年1月22日登记结婚，被告赵某亮系二人之子。2015年10月30日，被告赵某亮与张某莹登记结婚。2006年，二原告购买了涉案房屋并交纳房改房上市交易土地出让金和相应契税，后涉案房屋登记于原告李某霞名下。2012年，因被告赵某亮需要资金，二原告将涉案房屋以房屋买卖形式过户至第三人孙某刚名下，并办理了银行按揭贷款。庭审中，二原告与第三人孙某刚均认可，2012年房屋过户并非真实买卖合同关系，第三人孙某刚亦未实际支付房款，仅为了向银行办理贷款才以房屋买卖形式将涉案房屋过户至第三人孙某刚名下。原告李某霞将孙某刚以银行贷款形式支付的“房款”支付给被告赵某亮做周转。涉案房屋过户给第三人孙某刚后，孙某刚将银行贷款关联还款银行卡交给原告李某霞，由原告李某霞每月偿还银行贷款。2014年银行贷款提前偿还完毕，2014年11月26日办理了银行贷款抵押登记注销手续。

2018年4月26日，第三人孙某刚与被告张某莹签订《北京市存量房买卖合同》，约定第三人孙某刚以180万元价款将涉案房屋出售给被告张某莹。2018年4月27日，涉案房屋过户登记于被告张某莹名下。庭审中，被告张某莹认可其与第三人孙某刚之间并未真实的房屋买卖合同关系，被告张某莹没有实际支付过购房款。实际情况是第三人孙某刚受二原告指示将涉案房屋过户给被告张某莹，实为二原告将涉案房屋赠与给被告张某莹。二原告、第三人孙某刚以及被告赵某亮则主张，涉案房屋因为为赵某亮筹集资金借名登记于第三人孙某刚名下，实际权利人系二原告。因为第三人孙某刚要离京，所以第三人孙某刚提出将登记于孙某刚名下的涉案房屋返还二原告。但因为二原告名下已经两套住房，不具备办理涉案房屋产权过户的资格条件，故二原告、二被告以及第三人商议后决定暂时将房屋过户至被告赵某亮名下，又因为被告赵某亮涉及其他民事纠纷，故将涉案房屋登记与被告张某莹名下。

第三人孙某刚和被告张某莹之间并非真实买卖合同关系，被告张某莹亦未实际支付购房款；同时，二原告也没有将涉案房屋赠与被告张某莹的意思表示，仅因二原告不具备办理涉案房屋产权过户的资格条件，将涉案房屋借名登记于被告张某莹名下。二原告为证明上述主张，向本院提交了原告李某霞与被告张某莹的微信记录，其中2019年12月3日，被告张某莹向原告李某霞发送一份三方协议，载明：将三方协商，将张某莹名下涉案房屋向银行抵押，用于偿还赵某亮和张某莹名下欠款。……2、张某莹在此抵押行为中不承担任何责任。12月5日，原告李某霞向被告张某莹发送了一份《借名登记房屋协议》，载明涉案房屋系二原告婚姻关系存续期间购买，原登记于李某霞名下。2009年因赵某亮做生意急需资金，将涉案房屋登记在孙某刚名下，为赵某亮办理抵押贷款。2018年4月17日，李某霞又将房屋从孙某刚名下转移登记在张某莹名下，上述转移登记为借名登记，李某霞为实际所有权人。微信聊天记录中，被告张某莹对于上述《借名登记房屋协议》未做任何回复。

12月6日，被告张某莹微信回复其与赵某亮办理房产抵押了，但因抵押实际情况与赵某亮说的不符，所以张某莹没有签。另，二原告向本院提交了一份原告李某霞、赵某君与被告张某莹的通话录音，录音中双方沟通涉案房屋和孩子抚养问题，原告李某霞一直强调涉案房屋因为无法登记在二原告名下，暂时登记在被告张某莹名下。因为二被告欠钱，二原告与被告张某莹之前曾协商将房屋过户至被告赵某亮名下后将房屋出售，并用售房款偿还二被告欠款。原告赵某君也表示涉案房屋系原告房产，考虑现有困难，可以将涉案房屋出售，售房款先打给被告赵某亮，再让赵某亮将款项全额转给赵某君，由赵某君分配房款。被告张某莹在录音中也表示涉案房屋出售款项由赵某君支配，但房款不同意先支付给被告赵某亮，自己在收款后也可以转账给赵某君。同时，被告张某莹一直强调抚养孩子有困难，要求二原告以出售涉案房屋形式帮忙。通话过程中，被告并未提及涉案房屋赠与问题，对二原告主张借名登记的事情，也没有明确异议。

另查，涉案房屋一直由原告李某霞对外出租并收取租金，涉案房屋供暖费等费用也一直由原告李某霞支付。涉案房屋所有权证书以及过户给被告张某莹时发生的契税发票等票据原件亦由原告李某霞持有。二原告于2020年8月24日协议离婚，原告李某霞经申请在京购房资格核验，李某霞名下拥有住房0套，初步核验通过。

裁判结果

被告赵某亮、张某莹于本判决生效后7日内协助原告李某霞办理北京市东城区东直门一号房屋过户手续，将该房屋过户至原告李某霞名下。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，二原告、二被告以及第三人对于涉案房屋登记于第三人孙某刚名下原因及房屋登记于孙某刚名下期间房屋实际权利人的情况，均无异议，二原告在涉案房屋登记于第三人孙某刚名下期间一直系涉案房屋真实权利人。后被告张某莹与第三人孙某刚以房屋买卖合同形式将涉案房屋过户登记于被告张某莹名下，二原告和第三人孙某刚均明确表示其过户给被告张某莹并未基于二原告将房屋赠与张某莹，而是因为二原告不具备购房资格，涉案房屋无法登记回二原告名下，才将涉案房屋登记于被告张某莹名下。

被告张某莹主张涉案房屋系二原告赠与，但并未举证二原告有过赠与意思表示，对此被告张某莹应承担未能举证不利后果。二原告离婚前名下确有两套住房，无在京再购房资格，二原告解释将涉案房屋借名登记于被告张某莹名下的原因，有事实基础且借名登记动机亦能合理解释。原告提交的微信聊天记录以及二原告与被告张某莹之间通话录音均可以体现二原告多次提及涉案房屋借名登记与被告张某莹名下，二原告才是真实权利人。被告张某莹对该陈述并未明确提出质疑，与其主张的赠与关系相悖。且被告张某莹在与二原告沟通过程中，数次提出因为抚养孩子需要二原告提供帮助，也需要二原告帮忙偿还二被告欠款，提出将涉案房屋出售，被告张某莹与二原告分歧不在房屋所有问题，而是在房屋出售前是否转至被告赵某亮名下、售房款能否先交给被告张某莹而非赵某亮的问题存在争执。结合涉案房屋由原告实际控制以及相关证照原件由原告持有的事实，符合二原告系房屋实际权利人的外在特征。二原告现有证据可以形成相对完成的证据链，足以认定二原告为涉案房屋实际权利人，其指示第三人孙某刚将涉案房屋登记在被告张某莹名下，系存在借名登记合同关系。

借名登记尤为重视当事人之间信赖基础，现二原告因涉案房屋问题已与被告张某莹发生争议，且二被告婚姻关系亦出现不睦，二原告要求二被告将涉案房屋所有权转移登记至原告李某霞名下诉讼请求应予支持。

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