北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某珍、赵某旺向本院提出诉讼请求：1、请求判决四被告向我方支付北京市海淀区A号宅基地腾退安置补偿协议书中面积折价款人民币八百六十六万三千二百六十五元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。

事实与理由：我方因购买被告房屋，被告收回后未支付赔偿款，故双方共有拆迁协议权利，分割利益涉及补偿款、安置房两项权利。经法院调查被告领取现金共计9542849元，协议中还有83001元装修补助费未分割，两项合计9625850元。我方主张90%份额，要求四被告支付给我方8663265元，因为拆迁时19间房屋及封顶全部为我方出资翻扩建，此事实有海淀法院判决书为证，现被告逃避法律义务，申请人请求人民法院依法判决。

被告辩称

周某霞、王某平、王某刚共同辩称，不同意张某珍二人的诉讼请求。根据腾退实施细则第十九条第三项，张某珍二人没有被腾退人身份，根据村委会证明张某珍二人没有在宅基地翻建房屋，没有批示也没有备案。

周某林经本院公告传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

法院查明

赵某旺与张某珍系夫妻关系。周某林与文某旭原系夫妻，生育一子一女，即周某尊、周某霞。周某林与文某旭离婚，周某尊由文某旭抚养，周某霞由周某林抚养，坐落于北京市海淀区北房西边2间、西房2间归文某旭所有，北房东边3间、东房2间归周某林所有。孙某鹏原与李某娜系夫妻，生育一女孙某妮，后二人离婚。王某荣系孙某鹏之母。1992年12月3日孙某鹏与周某林再婚，婚后无子女。之后法院确认周某尊由周某林抚养。孙某鹏于2012年去世。

1994年3月12日，文某旭签署契约，载明愿将A号院内北房2间、西房2间及原有照明设备一并作价卖给周某林名下永久为业，双方言明售价14500元，当即交付12000，余欠2500元于3月底前付清，上述房屋于三月十三日腾清。

2002年7月13日，周某林、孙某鹏与张某珍、赵某旺签订房产使用权转让协议，约定周某林一方将自家北京市海淀区A号（包括北房5间、东配房2间、西配房2间）一次性转让给张某珍乙方永久使用，价款为13万元。张某珍一方支付价款后，家庭成员搬入院落居住至今，并对院内房屋进行了翻扩建，将房屋建满并加建二层。2013年，周某林诉至本院，要求确认上述房屋买卖行为无效。本院判决周某林、孙某鹏与赵某旺、张某珍签订的房产使用权转让协议无效，并认定出卖方应承担主要过错责任。2014年，周某林诉至本院，要求赵某旺、张某珍腾退上述宅院房屋。本院判决赵某旺、张某珍将上述宅院内房屋全部腾空，交予周某林。该判决生效后，周某林申请强制执行，经本院强制执行，赵某旺、张某珍将上述宅院交还周某林。

2018年3月28日，周某林作为被腾退人（乙方）与（腾退人、甲方）签订《宅基地腾退安置补偿协议书》，给予乙方房屋重置成新价328598元；乙方按有效宅基地面积可置换安置房建筑面积266.67平方米，根据实施细则乙方最大可置换安置房建筑面积为276.67平方米；乙方按照每平方米4500元的标准向甲方支付超面积价款。发放自行周转补助费共计158400元；甲方依据本协议共计应支付乙方各项补偿、补助、奖励及周转补助费总计1545356.60元，乙方应支付甲方的超面积价款45000元，以上两项相互折抵结算，甲方向乙方支付1500356.60元。该宅院安置房尚未交付。本次搬迁腾退中，周某尊作为被腾退人签订腾退补偿协议，2016年周某霞、周某林诉至本院，要求分割该宅院腾退补偿款，本院判决周某尊支付周某林腾退补偿款146095.5元。

2018年，张某珍、赵某旺起诉周某林、周某霞、王某平、王某刚、周某尊、王某荣，要求对北京市海淀区宅院内所得拆迁补偿款1500356.6元进行分割。本院经认为：1992年7月周某林与文某旭经本院判决离婚，并判决坐落于北京市海淀区A号北房西边2间、西房2间归文某旭所有，北房东边3间、东房2间归周某林所有。1992年12月3日孙某鹏与周某林再婚。1994年3月12日，文某旭将上述北房西边2间、西房2间出售给周某林，上述北房西边2间、西房2间中有孙某鹏的财产份额。就2002年7月13日无效合同的产生，周某林、孙某鹏应承担主要过错责任。

赵某旺、张某珍有权分割该宅院腾退补偿款，腾退补偿款中，超面积价款、装修补助费与安置房面积相关，双方可待分割安置房案件中另行分割；自行周转费系针对被安置对象发放，应属于被安置人所有；就其他腾退补偿款，赵某旺、张某珍均有权要求分割，具体比例由法院根据双方过错程度予以酌定。周某尊是与孙某鹏形成抚养关系的继子，孙某鹏并非此次搬迁腾退的被安置人，故其在诉争宅院中的财产份额仅为其房产份额对应的重置成新价。孙某妮到庭称就孙某鹏的遗产，其全部放弃，不要求继承。该案判决周某林、周某霞、王某平、王某刚支付张某珍、赵某旺房屋腾退补偿款人民币九十一万二千七百六十八元九角二分，支付周某尊房屋重置成新价人民币二万一千九百零六元五角三分。该案宣判后周某林等四人不服提起上诉，北京市第一中级人民法院维持原判。

本案中，张某珍二人原诉请分割宅院腾退安置补偿协议中安置房三套。本院调取了该宅院安置房选房相关材料，选房面积合计276.67平方米，周某林签订《安置方式变更协议》，载被腾退人周某林自愿放弃上述三套安置房屋的权益，将安置方式变更为货币补偿，以放弃的房屋建筑面积276.67平方米为基数，按照35000元/平方米给予货币补偿，补偿款为9683450元。折抵后腾退人应支付被腾退人价款为9542849元。

本案中，张某珍二人诉请分割宅院剩余安置利益，具体为被告领取的9542849元及尚未分割的83001元装修补助费，主张90%份额，要求四被告共同支付。周某霞三人则主张安置房利益其三人并未参与签字，安置房对应的补偿款并未支付给三人，故不同意张某珍二人诉请。

裁判结果

一、周某林于本判决生效后十五日内支付张某珍、赵某旺人民币共计六百六十七万九千九百九十四元三角；

二、驳回张某珍、赵某旺其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就2002年7月13日无效合同的产生，周某林、孙某鹏应承担主要过错责任。张某珍、赵某旺二人购置院落及房屋后进行了翻建，后经法院判决返还院落及房屋，但院落及房屋后因拆迁而取得的腾退安置利益，前案进行处理了部分利益。就本案中张某珍、赵某旺诉请的宅基地使用面积而取得的全部货币补偿，属于院落及房屋整体腾退安置利益的一部分，张某珍、赵某旺二人亦有权分割，双方各自可得利益，根据双方过错程度予以分配。

另根据法院调取的明细，张某珍二人诉请的数额中83001元装修补助费已被扣除，故本案可处理的利益数额为9542849元。根据现有查明事实，上述款项由周某林领取，张某珍二人诉请其余三被告承担共同支付责任，无事实依据，法院不予支持。

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