北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某勤、孙某丽向本院提出诉讼请求：1.依法确认案外人张某林与被告周某霞于2014年12月15日签署的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2014年12月15日，案外人张某林与周某霞签署的房屋买卖合同（以下简称涉案合同）约定，张某林将其位于北京市门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋）以90万元的价格出售给被告，被告按照案外人张某林的要求分期打款到指定的案外人吴某英、齐某君账户。案外人张某林与被告的多次诉讼中，均表明对涉案合同并不知情，并没有出售涉案房屋的意思表示。案外人张某林于2017年10月28日去世，原告系张某林的子女，故诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

周某霞辩称，原告关于身份关系的陈述属实，不同意原告的诉讼请求，涉案合同是真实有效的。

第三人孙某皓、孙某玲、孙某娟述称，意见同周某霞。

法院查明

张某林（2017年10月28日死亡）与孙某刚（1989年4月26日死亡）系夫妻，生有孙某丽、孙某玲、孙某娟、孙某皓、孙某勤共五个子女。孙某楠系孙某皓之子，孙某楠与周某霞原系夫妻，2014年4月23日离婚。

2012年6月29日，张某林与北京市门头沟区房屋征收事务中心订立《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，载明：张某林可获得两居室安置房一套，即一号房屋。张某林于2013年4月取得一号房屋，后张某林将房屋交给孙某楠、周某霞居住。

2013年5月1日，孙某楠、张某林签订一份遗赠抚养协议，约定：张某林死亡后，一号房屋房屋由孙某楠继承，张某林在世期间，由孙某楠进行赡养照顾，承担张某林的生活费用，孙某玲、孙某娟、孙某勤放弃对安置房的继承，孙某楠补偿孙某玲、孙某娟、孙某勤20万元。由于双方对协议履行发生争议，张某林于2015年6月1日向本院起诉，要求解除2013年5月1日签订的协议。本院民事调解书，确定张某林与孙某楠于2013年5月1日签订的协议解除；孙某勤于2015年7月23日前返还孙某楠20万元。

涉案房屋买卖合同载明的日期为2014年12月15日，主要内容：张某林为甲方，周某霞为乙方，甲方将一号房屋以90万元的价格出售给乙方；甲乙双方应在房屋产权办理时协助乙方办理房屋产权证，除乙方放弃购买房屋外，在可以办理产权证后，无论任何原因造成房屋所有权无法办理，甲方均承担违约责任。乙方签署合同后，如未按照合同履行给付款义务，甲方有权解除本合同，并将解除合同时已给付房屋购房款作为违约金不再退回。甲方处有张某林姓名方章及捺印，乙方处有周某霞签名及捺印。涉案合同附件一，载明：“遗赠人：张某林，受赠人：周某霞，立遗嘱人为避免纠纷，决定在过世后，把房产（即一号房屋）由周某霞继承。”

张某林在之前的诉讼中主张房屋买卖合同的实际签订日期不是2014年12月15日，但具体日期不清楚，为年前某一天。周某霞表示实际签订日期系2015年2月17日前后。本案庭审中双方明确签订时间为2014年12月15日。孙某勤、孙某丽主张，涉案合同无效。主要理由为：1.张某林本人不会写字，涉案合同系周某霞故意隐瞒了房屋出卖的事实，采取欺骗手段诱使张某林按手印，不是张某林真实意思表示，且张某林未收到任何购房款，涉案合同违反了公平诚信原则，使张某林本人及其继承人的利益受到侵害。2.周某霞与吴某英、齐某君之间存在恶意串通，涉案合同中手写部分均为周某霞所填，张某林根本不认识吴某英、齐某君。

另外，齐某君提供的60万收条，转账记录不能体现，有串通嫌疑，周某霞与吴某英、齐某君之间款项性质、金额、时间与合同约定严重不符，不能证明其就是购房款。3.周某霞签署买卖合同时，为了规避税收还制作了遗嘱，一号房屋还未办理产权登记，故该合同不存在缴纳相应税收并过户等买卖手续，不存在真实的房屋买卖关系。

裁判结果

驳回孙某勤、孙某丽的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，涉案合同是否有效的重点在于张某林将案涉房屋出售给周某霞的行为是否是其真实意思表示。涉案合同上面有张某林加盖的指模及名章，原告方虽不认可，但未提供相关证据予以佐证，故对其确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。

另，恶意串通导致民事法律行为无效是指行为人与相对人在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害第三人的利益，故对原告方提及的由于周某霞和吴某英、齐某君恶意串通，侵害张某林及其继承人利益，从而导致合同无效的抗辩，法院不予采信。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！