北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法分割三被告共同所有的位于北京市门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋）、北京市门头沟区二号房屋（以下简称二号房屋），确认被告周某奇占上述房屋33%的份额或确认周某奇占二号房屋的66%；2.诉讼费由被告承担。

事实与理由：原告与被告周某奇为朋友关系，被告周某刚系周某奇之父，被告赵某为周某奇之母。原告与周某奇之间存在借贷纠纷，后经法院判决，周某奇应偿还原告人民币120万元及案件受理费7800元。周某奇在该判决生效后拒不履行，无奈之下原告申请强制执行。经法院调查，周某奇没有可供执行的财产，但同时查明，被告周某刚名下有二套拆迁安置房，周某奇属于共有人。故原告提起代位析产之诉，请求法院在确认周某奇的房屋共有份额后依法处置。

被告辩称

周某刚、赵某辩称，原告的陈述不属实。一号房屋、二号房屋没有周某奇的共有份额，属于周某刚、赵某的财产，周某刚与赵某于2010年8月离婚时签订过协议，周某刚和周某奇均表示，如果真拆迁了，周某刚愿意把自己的所有拆迁利益、车和车牌子、土地都归赵某所有；儿子周某奇也签字确认愿意放弃拆迁所有的权利和利益份额。

周某奇辩称，原告所述不属实，我根本不认识张某，更谈不上朋友关系。原告所说的借贷纠纷的判决我也没收到过。一号房屋、二号房屋是周某刚、赵某的财产，与我无关，我不同意原告的诉讼请求。

法院查明

周某刚、赵某系夫妻，周某奇系二人之子。

2011年12月29日，周某刚与北京市门头沟区某政府（以下简称某政府）签订《补偿协议》，协议约定：甲方（某政府）已向乙方（周某刚）下发了《补偿安置办法及细则》，宅基地面积237.61平方米，认定房屋建筑面积237.61平方米，认定人口3人（即周某刚、赵某、周某奇）；乙方按照补偿认定人口人均建筑面积45平方米的标准，可以选择定向安置房屋建筑面积135平方米，因户型原因，乙方同意实际购买一居室1套、二居室1套，定向安置房总面积138平方米；双方确认甲方支付乙方征收补偿、补助款共计人民币2221360.70元，乙方选购定向安置房面积138平方米，单价4000元人民币/建筑平方米，乙方应向甲方支付购房总价款为552000元，乙方同意甲方将应支付的征收补偿、补助款直接抵扣定向安置房购房款552000元，抵扣购房款后，甲方将应付征收补偿、补助款1669360.70元，以银行存折的方式向乙方发放；

2012年1月12日，周某刚（丙方）与某政府（甲方）、F公司（乙方）签订认购协议，约定，丙方自愿购买北京市门头沟区一号房屋总价款人民币220000元，经各方协商一致，丙方同意用其应收乙方的征收补偿款、补助款220000元交纳购房款。

依据各方签订的原协议的约定，丙方应向乙方补交面积误差款2160元。

2012年1月12日，周某刚（丙方）与某政府（甲方）、F公司（乙方）签订认购协议，约定，丙方自愿购二号房屋（总价款人民币332000元，依据各方签订的原协议的约定，丙方应向乙方补交面积误差款3440元。上述二套安置房已经实际交付，面积误差款由周某刚支付。

某政府发布的《门头沟区潭柘寺镇房屋征收与补偿安置办法及细则》规定：被征收人是指拥有房产权属证明的产权人，包括由其衍生的人口及因与其有婚姻关系迁入的人员；定向安置房安置标准，采用按人口安置方式计算，定向安置房按征收人认定人口人均标准安置面积45平方米购买；购买定向安置面积=认定人口×人均标准安置面积。

2016年11月23日，张某通过银行转账方式向周某奇转账120万元。2018年8月7日，案外人王某良持落款日期为2016年11月23日的《房屋买卖合同》诉至本院提起本案诉讼，请求法院确认王某良与周某奇就二号房屋订立的房屋买卖合同有效，并判令周某奇向王某良交付房屋并支付违约金。本院以王某良提交的《房屋买卖合同》名为房屋买卖，实为借款担保为由，认定王某良与周某奇之间不存在真实的房屋买卖合同法律关系，并裁定驳回王某良的起诉。

2019年3月12日，张某以民间借贷纠纷为案由起诉至本院，要求周某奇支付张某借款本金120万元及该款利息（自2016年11月23日起至判决生效之日止每月以2%计算）；本院判决：一、解除张某与周某奇于2018年9月27日订立的《借款还款协议》；二、周某奇于本判决生效之日起十五日内偿还张某借款1200000元；三、驳回张某的其他诉讼请求。现判决已发生法律效力。

因周某奇未按照法院判决履行相应的义务，张某于2019年7月1日向本院申请强制执行，执行过程中查明周某奇对上述二套房屋具有份额，并于2019年11月20日对一号房屋以公告形式予以查封，查封期限自2019年11月12日至2022年11月11日。现一号房屋仍处于查封状态。故张某诉至本院，要求确认周某奇在享有上述房屋33%的份额或确认周某奇占二号房屋的66%的份额。

本案审理中，周某刚、赵某提出，一号房屋、二号房屋没有周某奇的共有份额，属于周某刚、赵某的财产，周某刚与赵某于2010年8月离婚时，周某刚和周某奇均表示，如果真拆迁了，周某刚愿意把自己的所有拆迁利益、车和车牌子、土地都归赵某所有；儿子周某奇也愿意放弃拆迁所有的权利和利益份额。张某认为，周某刚、赵某与周某奇的协议系其内部协议，与张某无关，且周某奇在2010年8月签订协议时未满18周岁，该协议针对周某奇的部分没有效力。

另查明，案外人赵某霞曾向本院起诉，其提出，2018年5月31日，其应周某刚的要求将买房定金20万元转入账户。2018年8月21日，其和周某刚签订《房屋买卖合同》，购买了一号房屋。该案审理中，周某刚、赵某、周某奇均否认将一号房屋出售给赵某霞的事实。本院认定：周某刚与赵某霞签订《房屋买卖合同》的事宜有双方陈述、第三人证明、照片在案佐证，该事实确认存在。本院认定赵某霞与周某刚签订的《房屋买卖合同》成立。现一号房屋处于强制执行状态，导致周某刚无法履行交付房屋的义务，本院多次向赵某霞释明可以变更诉讼请求，请求解除合同并要求出卖人承担相应违约责任或者主张损害赔偿，但赵某霞仍坚持不变更诉讼请求，亦不同意代为清偿解除强制措施。关于一号房屋的权利份额问题，另案当事人张某在本院已起诉，案件正在审理之中。赵某霞要求周某刚继续履行合同，腾空交付一号房屋并支付自2019年1月1日至交付之日的违约金的诉讼请求，本院不予支持，赵某霞可待执行标的物解除强制执行状态后再行主张。赵某霞不服判决提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后驳回上诉，维持原判。

再查，赵某曾起诉至本院，要求分割一号房屋、二号房屋，后撤回起诉。

裁判结果

一、坐落在北京市二号房屋上的相关权利由周某刚、赵某、周某奇共有，其中周某奇享有54.86%的份额；

二、驳回张某的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

根据法院查明的事实，周某刚购买一号房屋、二号房屋实测面积共139.4平方米，支付购房款557600元。因周某刚、赵某、周某奇均被认定为征收补偿人口，按照认定补偿人口人均45平方米的标准可以选择定向安置房屋建筑面积138平方米，因此，周某刚购买的一号房屋、二号房屋二套安置房应属周某刚、赵某、周某奇的共有财产，周某奇享有三分之一的份额。因一号房屋与他人存在争议，且周某奇所占安置房屋的份额并不足以分得一套安置房，故法院将周某奇应分得的安置房份额在二号房屋中予以确认。

赵某所提周某刚、周某奇已放弃安置利益的主张，因周某奇签订协议时尚未成年，故意思表示不具有法律效力，如赵某、周某刚、周某奇之间就安置利益分割问题存在争议，可另行主张。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！