北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回李某文、李某武、李某赫的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李某文、李某武、李某赫承担。

事实与理由：1.一审法院认定事实错误。2010年5月25日，李某英、孙某与李某杰、李某协商，将北京市宣武区一号房屋（以下简称诉争房屋）过户到李某名下，李某杰同意过户到李某名下。诉争房屋属于夫妻共有财产。在2013年1月23日家庭会议上，所有家庭成员对诉争房屋由李某英、孙某赠与李某杰、李某，产权属于李某杰、李某共有均未提出异议。法院已经确认李某英与李某具有法律关系，应当根据相关法律判断该房屋买卖合同法律关系是否有效。

2.一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条规定，一审法院判决确认合同无效违反相关司法解释。3.李某文、李某武、李某赫与李某英、李某杰恶意串通、恶意诉讼，目的是剥夺李某对诉争房屋的夫妻共同财产权，不让李某在将来的离婚诉讼中分到诉争房屋份额。

被告辩称

李某英、李某杰辩称，同意一审判决，不同意李某的上诉请求。李某对于过户事宜的表述自相矛盾，目的就是在于掩饰行为的违法性。在房屋买卖合同中，李某英受李某的误导并没有披露房屋有共有人的事实，随后办理转移登记手续时又隐瞒了该事实。李某无法举证证明善意取得房屋。无效的合同应自始无效，李某英老人将共有房屋擅自过户给李某行为侵害了孙某的合法权益。

李某文、李某武、李某赫辩称，同意一审判决，不同意李某的上诉请求。李某不是善意取得，房屋买卖中没有付款行为，没有交付房屋，几十年来一直住着李某杰前妻和孩子。同意李某英、李某杰的意见。

法院查明

李某文、李某武、李某赫向一审法院起诉请求：1.判令确认李某英与李某于2010年5月25日签订的存量房屋买卖合同无效，将北京市宣武区一号房屋恢复登记至李某英名下；2.诉讼费用由李某英、李某、李某杰承担。

一审法院认定事实：李某英与孙某系夫妻，共生育李某文、李某武、李某赫、李某杰四个子女。李某杰与赵某于1998年2月5日离婚，婚生子李某浩由赵某抚养。李某杰与李某于1998年9月28日登记结婚，李某杰系再婚。孙某于2012年8月27日因病去世。

位于北京市宣武区一号房屋原系李某英于1994年从北京市宣武区房地产管理局购房，登记在李某英名下。2010年5月25日，李某英与李某签订房屋买卖合同，约定李某英将诉争房屋过户给李某，房屋成交价格为48万元。2010年5月26日，诉争房屋登记至李某名下。

现诉争房屋由赵某与儿子李某浩居住使用。李某英等表示李某杰与赵某结婚后，赵某与李某浩就居住在诉争房屋，一直未搬出。李某表示赵某居住诉争房屋是为了方便李某浩在北京读大学，其出于亲情考虑而同意赵某及李某浩暂时居住的。现李某已起诉过李某杰离婚，法院判决驳回后仍打算再次起诉离婚。

本案中，李某文、李某武、李某赫表示李某英出售该房时并未告知孙某，损害了孙某的利益，且房屋成交价格48万元明显低于市场价格，李某亦未将该笔款项给付李某英，故该房屋买卖合同应属无效合同。李某英认可上述说法，表示当时确实没有告知孙某，李某让其在是否夫妻共有的选项中选否也是为了不需要孙某出具证明，48万元的购房款李某没有给付，也没有按照合同约定交房，房屋一直由李某杰的前妻及儿子居住使用。

李某认为此次过户不是诉争房屋的二次交易，只是因为1994年购房时父母均同意李某杰出资购买，但是没有履行过户手续，此次过户只是以买卖的形式完成1994年购房时应完成的过户，因为买卖形式过户是最简便的，48万元也是为了过户而必须填写的数字，且李某杰同意将该房屋过户至李某名下。诉争房屋由李某杰前妻及儿子居住使用正好说明房屋已经交付给了李某杰。李某英、李某杰等表示当时李某英手头资金紧张，李某杰同意帮老人出钱，但并未说此房归李某杰所有，只是说李某杰可以居住。

另，李某表示孙某及李某文、李某武、李某赫对李某英将诉争房屋过户给李某是知情的，并向法院提供了2013年李某英召集的家庭会议的录音，而且购房手续一直在李某处也能说明李某英与孙某均同意该房归李某杰。李某文、李某武、李某赫不予认可，表示母亲孙某在2013年时已经去世，且录音中并未提到李某英与李某过户的事情。

一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，诉争房屋系李某英与孙某婚后购买，应属李某英与孙某的夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产有平等的处置权。李某英在未征得孙某同意的情况下，将诉争房屋出售给李某，系无权处分。李某作为李某英与孙某的亲属，其应知晓诉争房屋系李某英与孙某的夫妻共同财产，却在未取得孙某同意的情况下将诉争房屋过户，且未支付相应的价款，李某并不属于善意取得。

李某辩称孙某对此知情，但通过其提供的证据，法院无法予以认定。同时李某辩称李某英此次协助其过户是为了执行李某杰1994年出资的约定，李某英与李某杰等均予以否认，李某亦未举证证明1994年的出资即获得房屋产权，故法院对上述说法不予采信。综上，李某英的行为侵犯了孙某的利益，李某英与李某签署的房屋买卖合同应属无效合同。现孙某已去世，其继承人起诉要求确认李某英与李某签署的房屋买卖合同无效并办理过户手续之请求，理由正当，法院予以支持。

裁判结果

一审判决：一、确认李某英与李某于2010年5月25日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、李某于本判决生效后七日内将位于北京市宣武区一号房屋过户至李某英名下。

二审判决

一、维持北京市海淀区人民法院判决第一项；

二、撤销北京市海淀区人民法院判决第二项；

三、驳回李某文、李某武、李某赫的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2010年5月25日，李某英与李某签订房屋买卖合同，约定李某英将诉争房屋过户给李某，房屋成交价格为48万元。对于该份合同的性质，李某英陈述其打算北京市海淀区房屋给李某浩结婚用，诉争房屋给李某杰，李某称诉争房屋由李某杰购买，诉争房屋的过户只是李某英协助李某办理的手续。根据已查明的案件事实，李某并未支付购房款，李某英亦未向李某交付房屋。根据以上事实，双方之间无真实的房屋买卖合同关系。故法院认定上述存量房屋买卖合同无效。双方之间的法律关系可另行主张。

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