北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的诉讼请求或发回重审。

事实和理由：1.一审判决认为我未举证证明孙某刚不构成善意，举证责任分配错误；2.一审判决认定孙某刚不明知房屋为夫妻共有，事实认定不清；3.孙某刚多次向外提供借款，应知晓核实共同财产的，其未尽到足够的注意义务；4.孙某刚不能构成善意取得。

被告辩称

孙某刚辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。不同意赵某霞的上诉请求。

秦某君辩称，不同意一审判决，同意赵某霞的上诉请求。我没有与赵某霞恶意串通。

法院查明

赵某霞向一审法院起诉请求：1.请求法院判决确认孙某刚对北京市大兴区一号房屋的抵押权无效；2.请求法院判决孙某刚、秦某君协助相关行政部门注销对北京市大兴区一号房屋的抵押权登记手续。

一审法院认定事实：赵某霞与秦某君原系夫妻关系，双方于2012年2月14日登记结婚，二人于2018年8月23日协议离婚，约定北京市大兴区一号房屋归赵某霞所有，剩余贷款约20万元由秦某君承担。该房屋系秦某君婚前于2010年8月2日购买，房屋于2013年8月28日登记在秦某君名下。

2018年4月25日，孙某刚向秦某君出借146万元，双方以秦某君名下位于北京市大兴区一号房屋设定抵押担保。孙某刚为涉案房屋的抵押权人，抵押登记时间为2018年6月13日，被担保主债权数额为146万元。2018年6月12日，秦某君在不动产登记询问笔录中，对询问内容“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有”，秦某君回答“否”，孙某刚未回答。

因该借款争议，孙某刚将秦某君诉至北京市昌平区人民法院。孙某刚与秦某君民间借贷纠纷一案，北京市昌平区人民法院确认双方达成如下调解协议：一、秦某君于2019年6月1日前返还孙某刚借款本金146万元，并支付自2018年4月25日起至实际付清之日止的利息（以146万元为基数，按照月利率2%计算）；由秦某君负担，于2019年6月1日前直接支付给孙某刚。秦某君未履行生效法律文书确定的义务，孙某刚据此向北京市昌平区人民法院申请强制执行，北京市昌平区人民法院查封了秦某君名下涉案房屋。2019年7月16日，北京市昌平区人民法院裁定评估、拍卖涉案房屋。赵某霞为此向法院提出异议申请。北京市昌平区人民法院裁定驳回赵某霞的异议请求。

双方当事人对如下事实和证据存在争议：1.双方对涉案房屋是否属于赵某霞、秦某君共同所有存在争议。赵某霞提交离婚协议、购房合同、银行网上银行电子回单、银行业务申请书、支付宝电子回单、租赁合同、房屋购房担保借款合同、停车协议、公司转款记录、北京银行取款记录、营业执照、购房协议收据、装修款等收据、现金支票等证据证明赵某霞与秦某君婚前为结婚购买涉案房屋，赵某霞支付了部分首付款并共同还贷，房屋一直由赵某霞使用，涉案房屋属于夫妻共同财产。孙某刚不认可上述证据，不认可涉案房屋属于夫妻共有。秦某君认可上述证据，认可涉案房屋系婚前为结婚购买，赵某霞出了一部分购房款。

2.双方对孙某刚是否知悉涉案房屋为赵某霞、秦某君共有存在争议。对于孙某刚在和秦某君办理涉案房屋的抵押登记时，是否向秦某君询问过涉案房屋是否具有共有权人，及是否要求秦某君的配偶到场签字，共同办理抵押手续，孙某刚的代理人在本案原审一审庭审中称在办理抵押前问过秦某君共同财产的问题，秦某君表示其配偶知情，愿意抵押，后来双方到房屋登记部门，由秦某君本人拿着房本的原件到建委办理的相关手续，在建委办理抵押登记时，询问过不需要其配偶到场，因为房产证的名字是秦某君，其本人拿着房产证、身份证到建委就可以办理相关手续。秦某君称其拿着身份证、房产证到建委就办理了抵押手续，建委没有要求配偶去，孙某刚问过他配偶是否同意，他当时着急用钱，他就和孙某刚说我配偶同意，实际上他并没有将这个事儿告知赵某霞。

赵某霞称根据孙某刚的陈述，其是知道涉案房屋有共有权人的，但其未告知她去办理抵押登记，所以孙某刚存在恶意。在本案庭审中，孙某刚称核实过共有情况，秦某君说是婚前一人购买，所以孙某刚相信房屋为秦某君个人所有，秦某君回答是他自己的个人财产，配偶知情，知道抵押的事情，当时孙某刚不知道房屋是秦某君和她媳妇共有的，建委的人还询问过这个问题。秦某君称当时就是为了拿到钱，他们说什么他就说是，房屋就他一人的财产，跟孙某刚也是这么说的，可是当时孙某刚知道我结婚的情况，不知道共有的情况，没有跟孙某刚说配偶知道抵押的情况。对于借款是否用于夫妻共同生活。赵某霞表示不知情，没有用于夫妻共同生活。

一审法院认为，根据庭审查明的事实，涉案房屋虽登记在秦某君名下，但系赵某霞与秦某君夫妻关系存续期间取得，且赵某霞与秦某君均认可为结婚购房，赵某霞出资部分首付款并共同还贷，属于夫妻共同财产，因此，本案的争议焦点为：秦某君就涉案房屋为孙某刚设立抵押权是否有效。

“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”

结合以上规定，对于抵押权是否无效的认定应当结合抵押合同是否因无权处分无效以及抵押权的取得行为是否无效进行综合分析。本案中，秦某君将涉案房屋进行抵押时，并未经过共有人的同意，且孙某刚提供的现有证据亦不能证明赵某霞知道或应当知道涉案房屋抵押情况，所以，秦某君就涉案房屋进行抵押构成无权处分，但无权处分不必然导致抵押合同无效，更不必然导致所设立的抵押权无效，本案关键在于审查孙某刚取得抵押权时是否构成善意。

关于孙某刚是否属于抵押权的善意取得问题。赵某霞主张孙某刚不构成善意的，应当承担举证证明责任。在以房屋为标的物的不动产抵押中，善意指的是取得物权的当事人对无权处分人的真实权利状况不知情，且尽到了合理的注意和审查义务，其对真实权利状况不知情不存在重大过失。本案中，赵某霞主张房屋为夫妻共有但并不具有该权利外观，房屋系秦某君个人婚前购买，登记在秦某君一人名下，物权登记具有公示公信效力，易使人产生房屋系秦某君个人所有的判断。且秦某君在进行抵押登记时也未告知登记机构以及孙某刚房屋为夫妻共有的情况，孙某刚作为抵押权人虽然知悉抵押人秦某君已婚，但是并不表示其对房屋共有情况是明知的，秦某君隐瞒房屋共有情况，还错误告知孙某刚其配偶同意抵押，此过错不在孙某刚而在秦某君，孙某刚对房屋的权利情况已经尽到了合理的注意和审查义务，构成善意。现也没有任何证据证明孙某刚与秦某君存在恶意串通。因此，孙某刚有权善意取得涉案房屋的抵押权。

综上所述，赵某霞要求确认孙某刚对涉案房屋的抵押权无效以及注销抵押登记的全部诉讼请求，法院均不予支持。

裁判结果

一审判决

驳回赵某霞的全部诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

涉案房屋登记在秦某君名下，赵某霞对房屋存在婚前出资、婚后共同还贷的行为，且二人在离婚时约定将房屋分割归属赵某霞所有，法院认定该房屋为夫妻共同财产，法院不持异议。秦某君在婚姻关系存续期间，未经赵某霞同意，擅自将涉案房屋抵押，构成无权处分，但无权处分并不必然导致抵押合同无效。现赵某霞主张孙某刚不构成善意取得，其应当就其主张提供相应证据，法院举证责任分担无误，对赵某霞该项上诉理由，法院不予采纳。

抵押借款时，秦某君并未告知孙某刚房屋存在共有人的情况，也未如实陈述其配偶对抵押的意见。现没有证据证明孙某刚明知房屋为夫妻共有，对赵某霞该项上诉理由，法院不予支持。赵某霞称孙某刚多次向外提供借款，应知晓核实共同财产，对此，秦某君曾向孙某刚进行错误的陈述，故不能认定孙某刚未尽到足够的注意义务。现没有证据证明孙某刚存在恶意，或与秦某君存在串通行为，法院据此驳回赵某霞要求确认抵押权无效及注销抵押登记的诉讼请求，处理正确，法院予以维持。

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