北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某文上诉请求：撤销原判，改判驳回周某立的一审诉讼请求或将本案发回重审。

事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉房屋是拆迁安置房，产权证书至今未发放，产权性质无法确定，一审法院确认周某立为案涉房屋的所有权人，缺乏依据。2.王某才与周某立签订《房屋过户协议书》时，并没有完全的所有权或经过共有人追认，未取得完全的处分权，王某才的处分行为无效。一审法院认为王某才通过与周某立签订《房屋过户协议书》放弃所有权，无法律依据。3.王某才、张某君与赵某文签订《补充协议》，张某君认可原房屋买卖合同，赵某文已履行付款义务并占有使用，该物权应优先得到保护。周某立提交的张某君的证明，系之后的另行处分，后处分的行为无效。4.张某聪、张某君的证明属于证人证言，张某聪、张某君应出庭作证，当庭电话核实不符合法律规定。5.赵某文已全部支付购房款，实际支付705000元，以现金支付合同款不违反法律规定，赵某文已善意取得房屋。

二、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，审判程序违法。王某才、张某聪、张某君应为必须参加本案的当事人，一审法院应依照职权主动追加，赵某文多次申请追加王某才、张某聪、张某君为当事人，但一审法院未准许。三、赵某文已依法取得房屋的相关权利。鉴于周某立与王某才的母女关系，在另案中陈述周某立口头委托王某才出租案涉房屋，因此赵某文有正当理由相信王某才具有签订房屋买卖合同的代理权限，该代理为表见代理，对赵某文产生法律效力。

被告辩称

周某立辩称，同意一审判决，不同意赵某文的上诉请求和理由。1.案涉房屋是回迁安置房，属于村集体自建房，不属于商业开发建设，不会发放大产权证书。村集体及S村民委员会出具证明，证实案涉房屋属于周某立所有。2.一审法院认定赵某文并非善意取得正确，赵某文均以现金支付购房款，不符合常理，可以认定交易的不真实性。3.案涉房屋的产权早已确认为周某立所有，张某聪、张某君已放弃权利，其不愿意出庭作证符合常理，为查清本案事实，其接受法庭的询问，不违反法律的相关规定。

法院查明

周某立向一审法院起诉请求：1.判令赵某文将位于北京市昌平区一号房屋腾空并交付给周某立；2.本案的各项诉讼费用由赵某文承担。

一审法院认定事实：2008年10月16日，北京F公司与王某晨签订《昌平区S村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，将其宅基地及地上房屋列为拆迁范围。2008年10月16日，出卖人北京市昌平区S村民委员会（以下简称S村委会）与买受人王某晨签订《安置房屋购买合同》，约定王某晨购买北京市昌平区一号。2012年11月8日，王某才以其父王某晨的名义与周某立签署《房屋过户协议书》，约定将案涉房屋产权过户至周某立名下。S村委会加盖公章。

2013年3月1日，出卖方（甲方）王某才与购买方（乙方）赵某文签订《房屋买卖合同》，王某才将案涉房屋以47万元价格卖给赵某文。之后，赵某文陆续向王某才支付购房款705000元。2014年1月19日，王某才与赵某文签订《房屋过户协议》，约定王某才将案涉房屋产权过户到赵某文名下。2017年11月24日，甲方王某才、张某君与乙方赵某文签订《补充协议》。

2019年6月3日，S村委会出具《证明》，证明案涉房屋为周某立的房产。2020年9月10日，张某君、张某聪分别出具《证明》，两人均称案涉房屋是周某立的个人财产。一审法院当庭与张某君、张某聪电话联系，两人确认《证明》为本人真实意思表示。

一审法院认为，本案首先需要确认周某立是否为案涉房屋的权利人。案涉房屋系拆迁安置房，应为被安置人王某晨、周某立、王某才、张某聪、张某君共同共有。王某晨于2011年10月病故，其法定继承人为其妻周某立、其女王某才，王某才于2012年11月8日与周某立以签订《房屋过户协议书》的形式放弃该房屋的所有权。该《房屋过户协议书》经S村委会登记备案。张某聪、张某君亦出具《证明》放弃该房屋的所有权。故周某立为案涉房屋的所有权人。

关于赵某文提出的两点答辩意见。其一为，赵某文从王某才手中购得该房屋，为房屋所有权人。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现王某才将案涉房屋卖给赵某文属无权处分行为，且房屋实际权利人周某立也并未追认，赵某文无权取得房屋的物权。

其二为，赵某文有正当理由相信王某才具有签订房屋买卖合同的代理权限，赵某文已善意取得案涉房屋。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。赵某文举示的证据材料不足以证明周某立对王某才有出售房屋的委托，亦无法证明其有理由相信王某才有出售房屋的代理权。且赵某文提交的王某才与赵某文签订的《房屋买卖合同》约定购房价款为48万元，但赵某文实际支付购房价款为705000元，但未提交相应的转账明细。法院无法确认其为善意受让人。

对于周某立提出的要求赵某文将案涉房屋腾空并交付给自己的诉讼请求。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。现周某立为案涉房屋的所有权人，有权要求赵某文将案涉房屋腾空并交付给自己。故周某立该项诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。

本院经审理查明：王某晨与周某立原系夫妻关系，王某才系二人之女。王某才与张某聪原系夫妻关系，二人于2009年离婚，张某君系二人之女。王某晨于2011年10月去世，王某晨的父母已于1988年去世。

2008年10月16日，拆迁人北京F公司与被拆迁人王某晨签订《昌平区S村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，确定王某晨在拆迁范围内房屋面积为201.67平方米，宅基地为269.66平方米，户籍人口5人，分别为王某晨、周某立、王某才、张某聪、张某君。

2008年10月16日，出卖人S村委会与买受人王某晨于2008年10月16日签订《安置房屋购买合同》，约定王某晨购买的一号房屋，总价134400元。

案涉房屋至今未进行产权登记，王某晨去世后，王某晨的第顺序继承人王某才、周某立于2012年11月8日签订《房屋过户协议书》，约定将案涉房屋产权过户至周某立名下。王某才、周某立签字确认，S村委会加盖了印章。双方约定的“过户”实为到村委会备案。

2013年3月1日，出卖方王某才与购买方赵某文签订《房屋买卖合同》，王某才将案涉房屋以47万元价格卖给赵某文。赵某文于2013年入住案涉房屋。2017年11月24日，王某才、张某君与赵某文签订《补充协议》，对2013年3月1日签订《房屋买卖合同》进行了确认，还对到S村委会过户（实为到村委会备案）一事进行了约定。赵某文提供的4张由王某才出具的收据显示，王某才共收到赵某文房屋首付款或房费705000元。赵某文称其按照王某才的要求增加了购房款后王某才才将盖了S村委会印章的双方于2014年1月19日签订的《房屋过户协议》交给他，该协议约定王某才将案涉房屋产权过户（实为到村委会备案）到赵某文名下。该协议加盖的印章为“S村村民委员会”，比S村委会的印章多一个“村”字，系假章。

2019年5月28日，S村委会出具《说明》：我村村民周某立，S村2008年旧村改造该村民家庭分得安居房两套，一号房屋，村内无买卖记录。2019年6月3日，S村委会出具《证明》，证明案涉房屋为周某立的房产，2008年上楼至2017年3月份的取暖费都由房主本人周某立承担并交纳，S村从未收取过该房屋的物业费和卫生费。

2020年9月10日，张某君出具《证明》：我叫张某君，是王某才的女儿。2008年，因拆迁，我作为被腾退安置人之一。2012年11月8日，我和我母亲均同意将案涉房屋过户至周某立名下，并经S村委会盖章批准。现上述房产是周某立个人的产权，我特此证明上述事项且认可上述情况。

2020年9月10日，张某聪出具《证明》：我叫张某聪，与王某才原系夫妻关系。2009年，我与王某才离婚。2008年，因拆迁，我作为被腾退安置人之一。2009年离婚时，我已明确表示放弃我应享有的拆迁权益，周某立本人已向我支付了10万元作为补偿。故基于所有拆迁利益已与我无关。现位于北京市昌平区一号房屋与我无关，是周某立的房子，我特此证明上述事项且认可上述情况。

在一审庭审中，周某立起诉的案由是排除妨害纠纷，对于起诉要求赵某文腾空案涉房屋的原因，周某立有不同表述，分别是：周某立作为案涉房屋的权利人，针对赵某文无权占有的行为有权要求腾退；与赵某文签订的《房屋买卖合同》《房屋过户协议》无效，租赁关系解除后赵某文无权占有。

裁判结果

一审判决：赵某文于本判决生效之日起30日内将北京市昌平区一号房屋腾空并交付周某立。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

根据双方争议的基本事实以及周某立的诉讼请求，本案系物权纠纷，周某立有关合同无效、租赁关系解除的主张均不在本案审理范围。周某立的诉讼请求是判令赵某文将案涉房屋腾空并交付给周某立，结合周某立和物权纠纷有关的主张，本案的案由应为返还原物纠纷，法院将本案的案由认定为排除妨害纠纷不妥，予以纠正。

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；在未取得所有权之前，权利人有权追回。王某晨去世后，王某才、张某聪、张某君均表示案涉房屋归周某立所有。案涉房屋虽然目前尚未进行产权登记，不能称对案涉房屋享有所有权，但周某立应为案涉房屋的权利人。王某才在没有处分权的情况下将案涉房屋转让给赵某文，权利人周某立有权追回。周某立起诉要求赵某文腾空案涉房屋并交付给周某立，有事实和法律依据，法院予以支持。法院判决支持周某立诉讼请求的判决结果正确。

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