北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某刚向本院提出诉讼请求：1.判决张某娟将位于北京市大兴区一号（以下简称一号院）院落及院内房屋（北正房7间、西厢房3间、东厢房4间）返还给赵某刚；2.本案诉讼费用依法承担。诉讼过程中，赵某刚将第一项诉讼请求中北正房7间更正为北正房3间。

事实和理由：1998年6月23日，赵某刚与周某奇签订《卖房协议书》，将一号院院落及院内房屋卖与周某奇，周某奇与张某娟于2007年9月5日签订《协议书》，协议约定，周某奇以15000元将自己的份额卖与张某娟，现赵某刚与周某奇之间的协议及周某奇与张某娟之间的协议经一审、二审法院审理均认定为无效，依据相关法律规定，基于无效合同取得的财产应当互相返还，故赵某刚诉至法院。

被告辩称

张某娟辩称，1.原房屋已灭失，不存在返还原有房屋的可能，现房屋是张某娟翻建、扩建、新建的；返还应该返还给所有人，作为不动产，其所有权人的认定要么是房屋土地管理部门的登记，要么是司法判决，没有证据证明赵某刚是房屋所有权人或宅基地使用权人，且赵某刚早已将户口迁出，并非A村农村集体经济组织成员，不具有返还的可能性；房屋面临征迁，已入户调查和测绘，返还房屋将严重损害张某娟的合法权益。请求驳回赵某刚的诉讼请求。

法院查明

1997年2月27日，周某奇与张某娟登记结婚。1998年6月23日，赵某刚（出卖方）与周某奇（买受方）签订《卖房协议书》约定：赵某刚将位于北京市大兴区A村一号房屋以8000元的价格出售给周某奇，包括正房五间、西厢房三间、东棚子三间、协议签订后，周某奇、张某娟支付了房款8000元并进入涉案房屋居住。

2005年1月6日，周某奇与张某娟经河北省廊坊市广阳区人民法院判决离婚。2007年9月5日，周某奇与张某娟签订《协议书》一份，对双方在婚姻存续期间（1998年6月23日）共同购买的位于大兴区A村地下桥东正房4间、西厢房6件、棚子4间及院落进行分割，约定：以上房屋及院落经双方对整个房产及配套设施作价30000元，双方自愿协商决定以上房屋、院落、配套设施归张某娟所有，张某娟给付周某奇房屋折价款15000元。

本院于2018年6月29日作出（2018）京0115民初6606号民事判决书，判决赵某刚与周某奇于一九九八年六月二十三日签订的《卖房协议书》无效。张某娟和周某奇不服提起上诉，北京市第二中级人民法院2018年8月14日作出（2018）京02民终8014号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

本院之前民事判决书，判决周某奇与张某娟于2007年9月5日签订的《协议书》无效。张某娟和周某奇不服提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

经询问，双方均认可赵某刚与周某奇房屋买卖合同关系中张某娟亦属于买房人之一。

北京市大兴区A村村民委员会于2019年5月18日出具证明，北京市大兴区A村一号院内有北正房3间、西厢房3间、东厢房4间，另外在一号院外张某娟建有2间房屋。赵某刚主张张某娟将东棚子3间翻建成了东厢房4间，北正房和西厢房没有翻建，只是进行了修缮。张某娟主张一号院内所有房屋均是拆除原有房屋后建成，但在2011年3月3日的开庭笔录中，张某娟确认只是修缮了正房的房顶，西厢房南边建设了1间房屋，建设了4间东厢房，院外建了2间房屋。

裁判结果

张某娟于本判决生效后一个月内将位于北京市大兴区A村一号院落及院内房屋（北正房三间、西厢房三间、东厢房四间）返还给赵某刚。

房产律师靳双权点评

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。赵某刚与周某奇签订的《卖房协议书》和周某奇与张某娟签订的《协议书》均被生效民事判决书确认为无效，赵某刚和张某娟均确认在赵某刚与周某奇房屋买卖合同关系中张某娟亦属于买房人之一，故赵某刚要求张某娟返还涉案院落及房屋，并无不当，法院予以支持。

张某娟在涉案院落中翻建、增建房屋，均是基于房屋买卖行为而后续产生的财产变化，并不构成不予返还的正当理由，其可就相关损失问题另行解决。至于赵某刚是否属于涉案财产权利人，并不影响赵某刚基于合同无效而要求返还财产，故对于张某娟的该抗辩意见，法院不予支持。关于涉案院落房屋面临拆迁一事，由于张某娟并未提交充分证据予以证明，故法院对此不予考虑。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！