北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某凌上诉请求：撤销原判，依法改判驳回孙某涛的一审诉讼请求或者发回重审。

事实与理由：1.赵某凌与孙某涛1998年5月29日就北京市海淀区一号院落（以下简称一号院落）签订的《契约》，系双方当事人真实意思表示，该协议双方已经履行完毕。结合赵某凌及家人户籍据房屋买卖行为合法迁入一号院落，以及赵某凌经相关行政部门审批进行了房屋翻建等情况，应认定一号院落的买卖行为合法有效。2.一审法院适用法律错误。双方《契约》订立于1998年5月29日，本案情形符合2006年9月14日《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》规定，应认定为有效。

3.一审法院违反审判程序，未对调取的《村民危房翻建备案表》开庭质证。4.一号院落内新建的房屋是经审批建盖的合法房屋，已因出资形成赵某凌与其家人共有的情况。同时新建房屋并非原有所购房屋，已不可能进行返还。孙某涛在签订买卖契约之时及现在均为居民户口，户籍也不在一号院落，非该村村民，其已经不可能通过确认合同无效，重新获取与涉案房屋不可分的对应宅基地使用权。

被告辩称

孙某涛辩称，同意一审判决，不同意赵某凌的上诉请求。孙某涛确实将一号院落卖与赵某凌，双方《契约》违反了法律和行政法规强制性规定，应属无效。一号院落是农村宅基地院落，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非集体组织经济成员无权取得或变相取得。一审认定契约无效依法有据，应予以支持。赵某凌以户籍迁入一号院落，《契约》形成已久以及进行了翻扩建主张《契约》有效，同样缺乏证据支持。房屋买卖必然涉及到宅基地使用权，2006年9月14日《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》不适用赵某凌的身份，宅基地使用权不可能违法转让到其名下。

法院查明

孙某涛向一审法院起诉请求：1.确认双方于1998年5月29日签订的契约即农村房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由赵某凌承担。

一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。经审理查明，1998年5月29日，孙某涛与赵某凌签订《契约》，内容为：今有A村孙某涛与赵某凌经过协商，孙某涛自愿将自家宅院一所，卖与赵某凌，永远为业，院落总金额32000元整，孙某涛将地契交与赵某凌后现金当面付清，从即日起产权永远归赵某凌所有。上述契约签订后，赵某凌付清款项，孙某涛将宅院及房屋交付赵某凌。

本案中，孙某涛主张该院落系其祖业产，因双方买卖违反了禁止买卖农村房屋的强制性法律规定，主张合同无效。赵某凌则主张签约时为居民户口，购买宅院当年即将本人及家人户籍迁入该院落，后对院落进行了修建围墙、翻建、危房改建等，现居住在该院落，主张合同有效。经法院释明，双方均主张如法院认定合同无效，不要求对合同无效的法律后果在本案中予以处理。

一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案，买卖标的院落一号院落为农村宅基地院落，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，赵某凌非宅基地所在集体经济组织成员。

农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。孙某涛与赵某凌该买卖契约，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的契约应为无效。经法院释明，双方均不要求在本案中对合同无效的法律后果予以处理，双方可另案予以解决。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵某凌提交如下证据：证据一，《危房翻建备案表》，其上加盖村委会公章。孙某涛不认可证据一，建房应由城镇建设管理科审批，而不是自核查队调取证据；二审中，孙某涛没有提交新证据。

裁判结果

一审判决

孙某涛与赵某凌于一九九八年五月二十九日签订的《契约》无效。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案，买卖标的院落一号院落为农村宅基地院落，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，赵某凌非宅基地所在集体经济组织成员。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。孙某涛与赵某凌该买卖契约，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的契约应为无效。

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