北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某上诉请求：1.请求撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判位于北京市昌平区一号房屋由赵某居住使用；赵某无需向周某支付补偿款；2.一、二审的诉讼费由周某承担。

事实和理由：涉案房产是赵某全额出资购买，出资款项是赵某同居前的个人财产转化为现金，并非双方共同经济收入。一审判决支持赵某给付对方15万元补偿款，与相关法律规定相违背。赵某对一审法院认定该诉争房屋归赵某所有，因诉争房屋未办理房产证，故确定该房屋由赵某占有使用，尚未给付的购房款由赵某负责给付的事实并无异议。但对于一审法院判决赵某给付周某补偿款15万元的认定，不予认可，理由如下：一、赵某认为：“一审法院仅依据诉争房屋是以周某的名义购买的，在拆迁公司A公司处登记权利人为周某等结合无效的《协商》就酌情确定由赵某给付周某一定的补偿“是错误的，没有事实和法律依据。1.首先赵某与周某同居生活是双方自愿的行为，并不存在单方承诺给予补偿的情况。再者，双方同居生活期间的花费大部分由赵某支付，并且赵某给周某购买了钻戒等高额的物品，赵某认为即使补偿，也足以补偿了。

2.该房产之所以依据周某的名义购买，赵某是以结婚为目的购房，并且赵某在一审中已经明确了，不存在赠与的情况。从全案的证据可以看出，购房资金全部是由赵某出资的，与周某无关；现周某未与赵某结婚，就应该将该房屋变更至赵某名下，并非一审法院认定的“赵某默认该行为，亦能体现其对周某作为权利人的认可”。故，一审法院认为：赵某默认周某对诉争房屋享有权利，没有事实依据，同时证据不足。

二、一审法院判决赵某给予周某补偿，没有法律依据。并没有证据证明赵某承诺过，若双方分开，赵某要给予周某补偿。也没有法律强制规定，同居关系分开时，一方需要给予另一方补偿；并且，周某也未主张补偿，故一审法院在无证据证明事实、以及没有任何法律的情况下，判决赵某给予周某补偿15万元系错误的，依法应当改判。综上所述，一审法院判决赵某给予周某的补偿无事实和法律依据，依法应当改判。

被告辩称

周某辩称，不同意对方的上诉请求。对方在购房时支付款项是他当时对我方的一种赠与，是赠与行为。后来双方还写过一个协商，从中也可以看出来是赠与行为。赠与行为在2015年7月31日已经成立，不同意该房屋由对方居住使用。

周某上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回赵某的全部诉讼请求或发回重审；3.本案的全部诉讼费用由赵某承担。事实和理由：双方恋爱期间，涉案房屋是对方赠与我方，是赠与行为，当时在双方变更登记成我方名字时，这个赠与行为已经完成。这个赠与行为的时间是2015年7月31日，如果说对方撤销赠与，应该依法提起撤销赠与之诉来解决。一审法院适用法律错误。双方恋爱期间是有同居行为，但是双方对外没有以夫妻名义同居，所以一审法院适用《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》是适用法律错误。一审法院判决北京市昌平区一号房屋由赵某居住使用，是认定事实错误。赵某赠与周某部分房屋未被认定系适用法律错误。

周某认为北京市昌平区一号房屋系周某与赵某同居期间双方共同出资购买，当时赵某为了表示自己的诚意，自愿把其部分出资所购房屋赠与周某并将房屋登记在周某名下。周某认为赵某的赠与行为已经完成，属于不可撤销的赠与。另，周某在购买北京市昌平区一号房屋时交付了定金10万元，中介佣金2万元，这说明这房屋系周某与赵某共同出资所购，房屋系双方共有。一审法院结合庭审中周某提交的《协商》，本着照顾妇女权益的原则，酌情确定由赵某给付周某一定补偿，酌定为15万元。但一审法院没有对周某出资10万元，交付购房花费的中介佣金2万元，作出处理，周某认为这是认定事实错误。

赵某辩称，涉案房产不是双方共同出资购买，是男方同居前个人财产转化为现金进行出资。双方是以结婚为前提条件，以女方的名义代为持有进行的购买，女方作为名义购房人，代持房产，并非对方所说的赠与。女方占有房产的行为，与相关法律原则和精神是相悖的。

法院查明

赵某向一审法院起诉请求：1.判令位于北京市昌平区一号房屋归赵某居住使用；2.判令周某在上述房屋具备办理房屋所有权证的条件时，配合赵某将上述房屋产权登记在赵某名下；诉讼费由周某承担。

事实与理由：赵某、周某2013年相识，2014年1月确立恋爱关系并开始同居至2017年6月。2015年7月25日，在赵某、周某同居期间，赵某通过中介公司从北京市昌平区购买了一套回迁安置房，房屋位于一号。赵某为此支付购房款78万元、支付中介费26000元，因该房系回迁安置房，通过中介支付更名手续费12万元。赵某购买一号房屋共计支出926000元，该笔款项系赵某2015年7月2日将其所有的位于北京市海淀区二号的房子出售后的卖房款支付的，系赵某的个人财产。

在购买本案诉争房屋时，周某表示愿意与赵某登记结婚，条件是将诉争房屋登记在周某名下，如果赵某、周某没有登记结婚，周某向赵某承诺诉争房屋与周某没有任何关系。在周某的一再要求并承诺后，赵某将林某江与北京市A公司签订的《选房确认协议》中一号产权人一栏登记为周某。后由于赵某、周某性格不合，周某经常对赵某打骂，双方于2017年6月解除同居关系。由于在同居期间赵某独自出资购买了一号房屋，因此应属于赵某个人所有，故起诉至法院请求依法判决。

周某在一审法院辩称，本案所争议的房屋系赵某、周某双方同居期间购买，当时赵某为了表示自己的诚意、自愿把所购房屋赠与周某并主动将房屋登记在周某名下，赵某上述行为均是其真实意思表示，自愿发生的法律行为。该赠与也因赵某实际将房屋交付给周某使用及登记在周某名下而履行完毕，属于不可撤销的赠与。再者从房屋赠与及同居关系的解除时间上，赵某也过了法律规定的赠与撤销期，故赵某的诉求没有事实基础及法律依据。二、赵某与周某同居关系结束后，赵某与现任妻子婚姻状况存续期间，赵某为了表示对周某的歉意，在自愿情况下，亲笔所写一份承诺即协议，表示自愿放弃争议房屋的所有权利。该协议证明赵某在同居关系结束后，对该房屋作出了处理及认可，即赵某自愿将房屋权利放弃并将该房屋所有权归周某所有。

三、赵某在庭上不认可其所写所签协议的真实性，现鉴定结果明确该协议或承诺是其所写所签，周某认为赵某的行为存在不诚信行为。周某一直认为赵某的赠与行为是其真实意思表示，赠与行为成立且赠与物已履行交付，赠与行为已完成，不可撤销。四、周某认可赵某提供录音真实性，该录音是周某弟弟所说，但该录音与本案无关，周某弟弟没有在电话中威胁或逼使赵某赠与房屋的行为。我弟弟生气赵某不和我结婚了让赵某与我处理好两个人之间感情关系，与房屋赠与行为无任何关系。五、赵某不承认周某所提交协议是其所写，名是其所签。同时，赵某又在庭上所提是周某逼使其所签，陈述前后矛盾。如果赵某不承认签名和所写承诺的真实性，根本无从谈胁迫之事，赵某主张胁迫是无稽之谈。

鉴于上述的事实与理由，周某认为赵某在同居关系结束后，依据赵某所书写的协议，表明赵某已对同居期间的财产作出了处分，根据我国相关的法律规定，该协议属于合法有效的协议，是其真实意思表示，协议主体应遵守协议的约定。本案应按双方协议处理，基于协议，赵某不再享有房屋的所有权利，并且赵某已经履行完该协议的义务，并将房屋登记在周某名下。故法院应当驳回赵某所有的诉讼请求。

一审法院认定事实：赵某称其于2013年12月经朋友介绍认识周某，双方确定恋爱关系并同居生活。周某称双方于2012年下半年认识，没过多久便开始同居生活。起初双方租房居住，2015年，周某因拆迁分配一套两居室安置房，二人搬入该安置房居住。双方均认可于2017年6月解除同居关系。赵某于2017年11月与案外人邢某结婚。

2015年7月25日，吴某海（出卖人、甲方）与周某（买受人、乙方）签订《定金收付书》，约定乙方有意向以80万元的价格购买甲方位于北京市昌平区一号房屋，乙方先行交付定金10万元，双方约定于2015年7月31日签订买卖合同。

2015年7月31日，吴某海（出卖人、甲方）与周某（买受人、乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，双方约定周某以80万元的价格购买吴某海位于北京市昌平区一号房屋，该房屋建筑面积52.64平方米。买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元，该定金在交易中自动转为购房款的一部分，首付款（不含定金）68万元于2015年7月31日以转账形式支付。剩余款项2万元在房产证办下来后支付。佣金2万元由乙方支付。合同还约定了违约责任等内容。

庭审中，赵某提交银行交易明细，证明诉争房屋的定金10万元及购房款68万元均系赵某转账支出，中介费2万元及更名费12万元系赵某以现金方式支付。周某对该证据的真实性认可，但认为自己以现金方式支付定金2万元、中介费2万元及更名费12万元。赵某提交发票一张，证明其将自己名下位于北京市海淀区二号的房屋出售，获得价款426万元，因此有能力购买诉争房屋。同时，赵某陈述其购买三套回迁安置房，其中一套系本案诉争房屋，登记在周某名下，另外两套均登记在其本人名下。

关于诉争房屋登记在周某名下的原因，赵某陈述因双方恋爱系以结婚为目的，在以结婚为前提下，周某要求赵某买房登记在周某名下，周某亦表示如果二人没有结婚，房屋与周某无关，同时，赵某也考虑诉争房屋有升值的空间，故购买该房屋并登记在周某名下。周某陈述，因双方同居期间共同生活的费用均系周某支出，且周某替赵某偿还了赌债，故赵某出于愧疚及补偿的心理，出资买房赠与周某，由周某签订购房合同，房屋亦登记在周某名下。对于周某的该陈述，赵某不予认可，其认为共同生活期间，双方财产并未混同，双方均有支出，且大部分系赵某支出，周某亦未曾替赵某偿还过赌债。

关于双方的收入来源，赵某称其海淀有一套房屋，对外出租收取租金，2015年将该房出售后又购买三套回迁安置房，均对外出租收取租金。2016年退休后，其每月有2000多元的退休金。周某称与赵某同居前，其已获得农村宅基地的拆迁补偿款130万元，村委会每年还有约一万元的补助分红。

案件审理过程中，周某提交字据《协商》一份，内容记载：“我赵某和周某在谈对象时购买一套一居室，三年后分手与邢某结婚半年因感情不合想离婚，现与周某协商我离婚后与周某在结婚，这一居室我俩共同享受，如不离婚不与周某结婚，而周某也必须接受与赵某结婚的前提下才行，双方同意结婚后这套一居室共有，如赵某不同周某结婚这一居室不予享受权力。放弃一居室的一切权力。一年之内，不离婚赵某放弃一居的权力。”落款处有赵某和周某签字，日期2018年6月3日。

赵某对于该字据的真实性不予认可，并申请对该字据上赵某的签字进行笔迹鉴定，结果签名是同一人书写。双方均认可该鉴定意见，但赵某表示签署该协议并非其真实意思表示，而是在受到胁迫的前提下签署的，并提交了赵某与周某弟弟的录音，周某认为该录音不能证明赵某受到胁迫。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”本案中，赵某、周某未办理结婚登记，以夫妻名义共同生活了近四年时间，在共同生活期间，未就财产问题作出特殊约定。因此，双方同居期间购买的房屋推定为一般共有财产。另根据法律规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

本案中，根据双方提交的证据可以确认诉争房屋系由赵某支付购房款78万元。相对于周某陈述其支付中介费2万元、更名费12万元，但其未提交任何证据予以证明，赵某提交的银行流水显示在购房期间多次取现，对于佐证其陈述以现金方式支付中介费、更名费更具有可信度，故周某关于其出资购房的意见，依据不足，法院不予采信，诉争房屋应归赵某所有。因尚有购房款未向卖房人支付完毕，诉争房屋未办理房屋所有权证，故法院确定涉案房屋由赵某占有使用，尚未给付的购房款由赵某负责给付。

关于周某主张双方于2018年6月3日签订《协商》，赵某已经表示如不与周某结婚，便放弃诉争房屋的权利，故该房屋与赵某无关一节，赵某虽称该《协商》的内容并非其真实意思表示，系在周某弟弟的胁迫下所签，但周某对此不予认可，且赵某亦未提交充分有效的证据予以证明，故对赵某的该项辩解，法院不予采信。根据该《协商》的内容，赵某表示与案外人邢某离婚后再与周某结婚，诉争房屋由其与周某共同享有权利，如不离婚不与周某结婚，则放弃该房屋的权利，两种情形的前提均与身份关系密切相关，且违背道德及公序良俗，该《协商》的内容应属无效，故对于周某的该项意见，法院不予采信。

关于周某主张诉争房屋系赵某赠与其所有一节。法院认为，虽赵某庭审中表示并非赠与，而是以结婚为目的的购房，但考虑其同时期购买三套房屋，另外两套以赵某的名义购买，而诉争房屋以周某的名义购买，由周某签订购房合同，并在拆迁公司北京A公司处登记权利人为周某，虽该登记并不能产生物权登记效力，但赵某默认该行为，亦能体现其对周某作为房屋权利人的认可，结合双方签订《协商》时其意思表示，本着照顾妇女权益的原则，考虑财产的实际情况和双方的过错程度，法院酌情确定由赵某给付周某一定的补偿。

关于赵某主张在诉争房屋具备办理房屋所有权证的条件时，要求周某配合将诉争房屋产权登记在赵某名下一节，因诉争房屋的性质双方并未举证证明，该房屋能否办理房屋所有权证尚不明确，故法院对赵某的该项请求，不予支持。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

赵某提交的证据材料有：银行转账记录，用以证明女方控制银行卡，男方有经济能力支付房款，在共同生活期间，女方都是花的男方的钱，并且将款项转给她儿子使用。周某针对上述证据发表质证意见：不认可证明目的，周某没有控制这张卡，也不知道密码，对方说我们转的这不现实。周某提交的证据材料有：北京市昌平区某村民委员会出具的证明，用以证明本案所涉及房屋没有办理房产证及非因个人原因造成现不能办理房产证的事实。赵某针对上述证据发表质证意见：对证明的合法性不认可，章是否真实无法确认。对证据的内容、证明目的也不认可。

对于上述证据，本院意见为：赵某、周某提交的证据均不足以达到其证明目的，故本院对赵某、周某上述证据的证明目的均不予采信。

裁判结果

一审法院判决：一、位于北京市昌平区一号房屋由赵某居住使用；赵某于本判决生效后十日内给付周某补偿款15万元；二、驳回赵某的其他诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。同居关系解除时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。本案中，赵某、周某同居生活了近四年时间，在共同生活期间，未就财产问题作出特殊约定。因此，本案诉争房屋推定为一般共有财产。又因双方对诉争房屋没有约定为按份共有或者共同共有，故依法视为按份共有。

按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。根据本案现有证据可以确认，诉争房屋系由赵某支付购房款78万元。周某虽陈述其有出资，但未提交相应证据予以证明，故法院认定诉争房屋归赵某所有。周某另主张诉争房屋系赵某赠与其所有，但未提交相应证据，赵某在庭审中亦表示并非赠与，而是以结婚为目的的购房，故法院对周某的该项主张不予支持。因该房屋尚有购房款未向卖房人支付完毕，房屋所有权证未办理，故法院确定涉案房屋由赵某占有使用，尚未给付的购房款由赵某负责给付，符合法律规定。关于法院判决赵某给付周某补偿款15万元一节。双方于2018年6月3日签订的《协商》，因与婚姻关系的缔结密切相关，且违背道德及公序良俗，法院认定该《协商》无效。但考虑到赵某在同时期购买三套房屋时，另外两套均以赵某名义购买，而诉争房屋以周某的名义购买，由周某签订购房合同，并在拆迁公司北京A公司处登记权利人为周某，虽该登记并不能产生物权登记效力，但赵某的该行为结合双方签订《协商》时的意思表示，法院酌情确定由赵某给付周某一定的补偿并无不当。

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