北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某君上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认张某刚与张某霞于2006年9月19日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.本案诉讼费由张某刚、林某涵承担。

事实和理由：1.丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）原系张某刚与吴某娟共有，张某刚及吴某娟之女张某霞对此应当明知；2.二人在此前提下仍然签订《房屋买卖协议书》，系恶意串通损害吴某娟的利益，且张某霞并未支付对价，合同应属无效；3.吴某娟对一号房屋转让行为并不知情。其一，张某刚、张某霞恶意串通，未将该情况告知吴某娟；其二，吴某娟以家庭为单位申请限价房，不能证明其明知一号房屋已被转让的事实；4.一审判决认定吴某娟与张某刚随同张某霞一家长期共同生活与事实不符。

被告辩称

张某刚辩称，同意张某君的上诉请求。张某刚将一号房屋出售给张某霞，吴某娟并不知情，张某刚也没有收到张某霞支付的房款，张某刚是瞒着吴某娟将房屋过户给张某霞的。

林某涵辩称，同意一审判决，不同意张某君的上诉请求。事实和理由：1.吴某娟始终知晓其与张某刚为替张某君偿还债务，请求张某霞和林某慈出资购房，张某君所称，张某刚与张某霞恶意串通损害吴某娟利益的行为，并不存在；2.张某霞已支付全部购房款，且该购房款已用于偿还张某君的债务；3.2011年，吴某娟曾申请限价房，根据限价房申请政策，必须由吴某娟本人前往申请、提交无房证明并由政府有关部门层层审核，事实上，吴某娟在申请限价房获批后，因不满意中签的房屋，还放弃了购房的指标，可以佐证吴某娟明知一号房屋已出售的事实；4.张某霞、林某慈在林某涵上学前一直和吴某娟、张某刚居住在一起，张某刚、吴某娟帮助照看林某涵。

法院查明

张某君向一审法院起诉请求：1．请求确认张某刚与张某霞于2006年9月19日签订的《房屋买卖协议书》无效；2．本案的诉讼费用全部由张某刚、林某涵承担。

一审法院认定事实：张某刚与吴某娟系夫妻关系，于1968年8月28日登记结婚，婚内育有张某霞与张某君两名子女，吴某娟于2015年2月14日去世。张某霞与林某慈原系夫妻关系，张某霞于2020年6月12日去世，去世前已与林某慈离婚，林某涵系二人之女。

2006年9月19日，张某刚与张某霞签订《房屋买卖协议书》，约定张某刚以36万元的价格将一号房屋卖给张某霞，后办理了房屋过户手续。张某君主张签订该房屋买卖协议时吴某娟并不知情，张某刚处分了夫妻共同财产，该协议无效。林某涵不认可上述主张，认为张某刚、吴某娟长期跟随张某霞一家生活，不可能不知情，且吴某娟在2014年申请过限价房，亦可佐证吴某娟对于买卖房屋是知情的。

一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据本案庭审查明情况，张某刚、吴某娟长期跟随张某霞一家生活，吴某娟不知情房屋买卖的情况不符合生活常理，且吴某娟后来申请过丰台区限价房，亦可佐证其对一号房屋已经不在张某刚名下是知情的。张某君以吴某娟不知情为由主张房屋买卖协议无效，依据不足，法院难以支持。

本院二审期间，张某君提交家庭成员情况证明、购房承诺书、家庭购房申请表，拟证明申请限价房时申请人张某刚签名并非其所签，而系他人代签，不能仅凭吴某娟申请过限价房即认为吴某娟对张某刚出售一号房屋知情。对此，张某刚的质证意见为：家庭成员情况证明并非其签字。林某涵的质证意见为：家庭成员情况证明是张某刚本人签署，家庭购房申请表和购房承诺书是张某霞签署。

另查，二审期间，经本院向北京市丰台区住房保障办询问，该办工作人员称，2014年申请购买限价房时必须本人申请。吴某娟申请限价房时其为主申请人。吴某娟去世后，主申请人变更为张某刚。按照规定，吴某娟签署放弃限价房选房声明亦需由本人申请。

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

裁判结果

一审法院判决，驳回张某君诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为，张某刚与张某霞于2006年9月19日签订的《房屋买卖协议书》是否无效。

本案中，张某君主张张某刚与张某霞签订的涉案房屋买卖合同将一号房屋售予张某霞，未经吴某娟同意且存在恶意串通损害其利益的情形，故应由其承担相应举证证明责任。对此，法院针对张某君的相关理由分析如下：

关于无权处分问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，张某君以张某刚未经吴某娟同意为由主张涉案房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，法院难以采纳。

关于恶意串通问题。恶意串通，是指当事人在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害第三人的利益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方当事人作出某种意思表示，对方当事人明知实施该行为所达到的目的，而不表示反对并与之签订、履行合同。对恶意串通事实的证明标准，人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的，方可认定该事实存在。

本案中，法院考虑到以下因素认为在案证据无法证明张某刚与张某霞存在恶意串通：第一，张某君就其主张未提交任何直接证据予以证明；第二，根据购买限价房的政策要求及法院调查，购买限价房必须符合相关条件且本人提出申请，声明放弃选房结果亦必须其本人提出，故通过吴某娟申请购买限价房可以佐证其对一号房屋已经不在张某刚名下是知情的；第三，签订涉案房屋买卖合同时，张某刚年事已高又与其妻吴某娟长期共同生活，其为损害吴某娟利益而与女儿张某霞签订涉案房屋买卖合同，与常理不符。

综上，张某君请求确认涉案房屋买卖合同无效依据不足，应当承担举证不能的法律后果，故法院对其诉请不予支持。

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