北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郑某的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由郑某、赵某承担。

事实和理由：1.一审法院判决秦某支付房屋重置成新价差额部分88132元没有事实及法律依据，2015年秦某已履行了W号判决书中确认的重置成新价款。2.一审判决郑某获得1365218.4元拆迁补偿及安置利益没有事实及法律依据，应按照2015年的区位补偿价确定郑某的损失，提前搬家奖、搬家补助费、周转补助费（安置）是根据宅基地或认定人口确定的，与郑某没有关系；3.郑某的诉讼请求为重置成新价10万元及区位补偿价140万元，一审判决超出了郑某的诉讼请求，适用法律错误。

被告辩称

郑某辩称，不同意秦某的上诉请求及事实理由，同意一审法院判决。

赵某辩称，同意秦某的上诉请求及事实理由。

法院查明

郑某向一审法院起诉请求：判令秦某、赵某赔偿郑某经济损失150万元。

一审法院认定事实：秦某、赵某系北京市A村村民。1993年2月23日，经秦某申请，北京市朝阳区政府批准秦某使用三号院宅基地。

1998年，秦某、赵某与郑某签订了《买卖房屋协议书》，约定秦某、赵某将三号院内房屋出卖给郑某。

1998年8月5日，郑某将购房款16000元支付给秦某、赵某。后秦某、赵某将三号院内房屋交付给郑某。

1999年12月20日，北京市朝阳区×乡人民政府和北京市朝阳区A村村民委员会共同出具证明，证明秦某、赵某将北房三间卖给了郑某，经村民委员会和乡政府规划部门同意已办完手续。

2003年10月20日，北京市朝阳区×乡人民政府准许郑某对三号院内房屋进行翻建。

经查，郑某非北京市朝阳区A村村民，其系非农业户籍。2017年9月7日，秦某与赵某登记离婚。

2015年9月15日，北京市朝阳区人民法院作出W号判决书，判令：一、秦某、赵某与郑某就北京市朝阳区A村三号院内房屋签订的《买卖房屋协议书》无效。二、郑某于本判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区A村三号院内房屋腾退给秦某、赵某。三、秦某、赵某于本判决生效之日起三十日内赔偿郑某房屋重置损失十一万二千二百一十八元。

经郑某申请，一审法院调取住宅房屋腾退补偿协议书（下称补偿协议）。2017年9月13日，北京市Z公司（甲方）与秦某（乙方）约定，甲方腾退乙方位于朝阳区A村三号房屋。甲方支付乙方被腾退房屋补偿费包括：补偿基价717075元；项目配合费478050元；房屋重置成新价200350元；提前搬家奖励260000元；无违章奖励250000元；未超占宅基地60000元；搬家补助费5187元；周转补助费180000元，补偿总额2150662元。安置房购房款总金额579500元。后，北京市Z公司扣除579500元后，向秦某发放1571162元。

郑某对该证据真实性认可。秦某、赵某对该证据真实性认可。郑某认可该补偿协议系就秦某、赵某出卖三号院北房三间所签订。

为证明双方的房屋买卖情况，郑某已经履行谨慎的注意义务，以及当时找了乡政府，村委会作证，郑某提交《买卖房屋协议书》，秦某、赵某对该证据真实性认可，证明目的认可。

为证明郑某事实上对房屋翻修、翻建，郑某提交翻建房屋许可证。秦某、赵某对该证据真实性认可，证明目的认可。

为证明郑某履行了注意义务，郑某提交《证明》。秦某、赵某对该证据真实性不认可，证明目的不认可。

为证明秦某、赵某违反诚信解除合同，郑某提交判决书。秦某、赵某对该证据真实性认可，证明目的不认可。

为证明秦某、赵某因为房子获得了拆迁利益200多万系郑某的损失，郑某提交拆迁补偿协议。秦某、赵某对该证据真实性认可，证明目的不认可。

一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，郑某非A村村民，故秦某、赵某与郑某就涉案房屋签订的房屋买卖合同违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，已被法院认定为无效。

在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任。北京市农村房屋买卖合同被确认无效后，该房屋及所在宅基地被拆迁的，房屋重置成新价应归买受人所有。赵某、秦某离婚后，北京市Z公司就该农村房屋与秦某签订补偿协议，相应损失应由秦某向其赔偿。郑某就房屋重置成新价的诉讼请求，应扣除已向其支付部分，经一审法院核算应由秦某向郑某赔偿88132元。

其他所有补偿及安置利益，包括宅基地区位补偿价、提前搬家奖励费等拆迁利益，在出卖人和买受人之间，应按照三七比例进行分配，经一审法院核算应由秦某向郑某赔偿1365218.4元。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院经审理查明，甲方北京市Z公司与乙方秦某签订的补偿协议载明：一、腾退依据：《北京市朝阳区房屋腾退补偿安置办法》、《北京市朝阳区房屋腾退补偿安置办法实施细则》（等相关文件。四、被腾退房屋补偿费合计人民币1395475元。

又查，补偿协议三（二）人口情况写明，乙方被腾退房屋内有认定人口2人，发放周转费以及提前搬家奖共计180000元。

裁判结果

一审判决：一、秦某于判决生效之日起7日内赔偿郑某损1453350.4元；二、驳回郑某的其他诉讼请求。

二审判决

一、撤销北京市朝阳区人民法院民事判决第二项；

二、变更北京市朝阳区人民法院民事判决第一项为：秦某于本判决生效之日起七日内赔偿郑某损失费1053587.5元；

三、驳回郑某的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

秦某、赵某与郑某就涉案房屋签订的房屋买卖合同违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，已被生效裁判文书认定无效，对于造成合同无效的原因，一审法院认定出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任是正确的。故本案的争议焦点在于因合同无效造成郑某损失的范围及金额的认定问题。

关于房屋重置成新价。秦某上诉认为因拆迁等原因造成房屋重置成新价的增加部分不应向郑某给付，应指出的是W号案件中法院认定因郑某在购房后在该院内翻建了房屋，对于三号院内房屋及添附价值，秦某、赵某亦应向郑某补偿，具体数额法院参照评估报告予以确定。也就是说，在该案中关于房屋重置成新价部分已经经过鉴定程序确认了价格，法院亦是按照评估价格判令秦某、赵某就院内房屋及添附价值对郑某进行了赔偿，郑某在本案中再次主张房屋重置成新价的差额部分，于法无据。法院对郑某的该项诉讼请求予以支持是错误的，。

关于提前搬家奖、搬家补助费、周转补助费（安置）。因郑某非A村村民，也不是被腾退人，就搬家奖励及周转事宜相关的费用与其无关，法院判决秦某向郑某支付该部分费用与于法无据。根据秦某与北京市Z公司签订的补偿协议，属于被腾退房屋补偿费项下的各项费用可以基于宅基地及其上的房屋及附属物而取得，属于郑某因其与秦某、赵某签订的房屋买卖合同无效而造成的损失，故郑某要求秦某赔偿该部分费用具有事实及法律依据，法院按照三七比例在出卖人及买受人之间进行分配是正确的。

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