北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

范某上诉请求：1.撤销一审判决第一项中北京市西城区一号房屋（以下简称一号房屋）的部分，依法改判一号房屋由范某继承，按照房屋价值的六分之一分别给付周某、秦父折价款。

事实和理由：1.一号房屋属于范某与秦某才夫妻共同财产。一审法院认定“原被拆迁安置房屋的使用权补偿已直接转化到一号房屋中”“购买该房屋的成本包括使用权补偿款590465.24元、实际购房款128542.3元，以及秦某才及范某的工龄折算价款18241元”，从而确认一号房屋按周某与秦某才、范某共有性质处理，缺乏事实和法律依据，不应将使用权补偿款590465.24元作为购买一号房屋的购房款。在一号房屋入住时，周某已经将房屋承租权赠与给秦某才，而秦某才实际拥有一号房屋承租权。秦某才在与范某婚姻存续期间，根据国家政策参与房改，使用夫妻共同财产及秦某才、范某工龄支付了购买房屋的对价款，所购房屋登记在秦某才名下，一号房屋应属于秦某才与范某夫妻共同财产。2.二号房屋本就是秦父与周某在离婚时约定留给秦某才的。且在购买一号房屋之前，周某已经与再婚配偶参加房改，使用了工龄，周某已经没有购买一号房屋资格。3.一审法院在判决书中认定“使用权补偿款”为590465.24元存在错误。

被告辩称

周某辩称，同意一审判决，不同意范某的上诉请求和理由。

秦父述称，不同意一审判决，但秦父没有上诉，80万债务不同意，其他请求同意范某的上诉请求和理由。

法院查明

范某向一审法院起诉请求：1.请求依法判令秦某才名下位于北京市海淀区三号房屋（以下简称三号房屋）、范某名下的北京市朝阳区五号房屋（以下简称五号房屋）、秦某才名下位于北京市西城区一号房屋，均由范某继承，范某按照遗产份额给付周某、秦父折价款；。

周某向一审法院辩称，一号房屋是周某个人财产。基于北京市西城区人民法院出具的离婚调解书，周某取得原二号房屋承租权，一直在原二号房屋承租居住。之后，因单位建设需要，将周某承租使用的原二号房屋拆迁，单位与周某在1999年3月20日签订《北京市住宅房屋拆迁房屋补充协议》，单位将案涉一号房屋补偿置换给周某使用，周某需支付补偿房屋置换使用权费用590465.24元，单位支付周某补偿款515907元及相关补助费26900元。各项费用相互抵销后，周某最终支付单位47658.24元，取得了一号房屋的居住权。后考虑到自己年龄较大，且秦某才系周某唯一的子女，为便于办理各项事务及支付采暖费，周某决定指定秦某才代周某持有一号房屋，并取得相关单位同意。

后一号房屋纳入房改范围，根据房改政策，周某可以成本价购买一号房屋，因秦某才系周某唯一子女，考虑到未来情况，故而决定继续由女儿秦某才代持一号房屋，但房屋所有权证一直由周某持有。该房周某一直居住，也是周某唯一住房，如果不是周某指定秦某才承租，秦某才并不具备公房租赁资格或者以成本价购买资格。因此周某认为该房是周某个人财产，不能作为秦某才遗产分割。退一步而言，即使认定该房屋为秦某才遗产，也不应当将该房屋全部作为秦某才与范某的共同财产，而是周某与秦某才的共同财产。周某实际支付房屋购房款590465.24元，占该房屋82.5%份额。因此范某要求将一号房屋作为其与秦某才的共同财产，并进行遗产分割的诉讼请求缺乏依据。

秦父向一审法院辩称，三套房屋都应当属于范某和秦某才的夫妻共同财产；债务问题在本案中不应当处理。一号房屋是1951年分给秦父父亲的房屋，1985年秦父与周某离婚，离婚后周某也住在此。1987年，单位分给秦父住房，秦父搬走了，当时秦父还跟周某说这房屋是留给秦某才的；拆迁前，才将承租人改成周某，拆迁也是针对周某的，拆迁旧房补偿54万余元，就当购买安置的购房款了，秦某才还交了差价款，房屋就改成秦某才了。2005年，范某和秦某才夫妇购买房屋。

一审法院认定事实：范某与秦某才系夫妻关系，二人于1996年3月26日结婚，未生育子女。周某系秦某才母亲，秦父系秦某才父亲。周某与秦父于1985年经北京市西城区人民法院调解离婚。秦某才于2017年7月16日死亡。

对有争议的证据和事实，法院认定如下：

1.一号房屋于2005年5月17日登记在秦某才名下。原被告双方就该房屋性质产生争议。

诉讼中，周某提供北京市西城区人民法院民事调解书，证明其与秦父离婚时，位于西城区一号房屋由周某继续租住；《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》、《申请书》、《房屋买卖合同》、《单位出售公有住房房价计算表》，证明周某为一号房屋的所有权人。《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》显示，拆迁人为单位（甲方），被拆迁人（乙方）为周某，拆除周某位于西城区二号房屋，甲方应支付使用权补偿款515907元，甲方提供的补偿房屋置换使用权价格为6179元/平方米，共计590465.24元，乙方支付甲方差价74558.24元。一号房屋交付时，由秦某才办理房屋的入住手续，周某写《申请书》，同意秦某才作为一号房屋的承租人。2004年11月3日，秦某才与单位签订《房屋买卖合同》，由秦某才购买一号房屋，以成本价125507元购买，并使用范某与秦某才工龄。法院对于上述证据材料的真实性均予以确认，可以证明一号房屋系周某原承租房屋拆迁安置取得，周某同意变更一号房屋承租人为秦某才，并由秦某才以成本价购买房屋的事实。

诉讼中，范某所述一号房屋市场价值在1250万元左右，秦父陈述房屋价值在1070.3万元左右，周某认为房屋价值为583万元，对房屋价值双方未能协商一致，为此经范某申请，法院委托北京某房地产土地评估有限公司对一号房屋的市场价值进行评估，房地产总价为1117.87万元。

2.五号房屋于2009年4月23日登记在范某名下。双方均认可该房屋为范某、秦某才夫妻共同财产。

诉讼中，范某所述五号房屋市场价值在600万元左右，秦父陈述房屋价值在447万元左右，周某认为房屋价值为1200万元，对房屋价值双方未能协商一致，经范某申请，法院委托北京某房地产土地评估有限公司对五号房屋的市场价值进行评估，房地产总价为445.67万元。

3.三号房屋于2004年4月8日登记在秦某才名下。双方均认可该房屋为范某、秦某才夫妻共同财产。

诉讼中，范某所述三号房屋市场价值在750万元左右，秦父陈述房屋价值在897.98万元左右，周某认为房屋价值为1600万元，双方对房屋价值未能协商一致，经范某申请，法院委托北京某房地产土地评估有限公司对三号房屋的市场价值进行评估，房地产总价为835.34万元。

一审法院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。被继承人秦某才去世后，其配偶范某与父母秦父、周某均系第一顺序继承人，在分割遗产时，应当先将秦某才与范某夫妻共同所有的财产的一半分出为范某所有，其余的为被继承人秦某才的遗产。关于双方争议法院一一论述如下：

1.关于一号房屋，虽然房屋所有权人为秦某才，但根据周某提供的证据材料可证实，该房系周某原承租房屋拆迁安置取得，原被拆迁安置房屋的使用权补偿已直接转化到一号房屋中，后房改售房时在计算秦某才和范某工龄后，由秦某才与范某以成本价支付125507元购房款并取得房屋所有权。故购买该房屋的成本包括使用权补偿款590465.24元、实际购房款128542.3元，以及秦某才及范某的工龄折算价款18241元。该房屋的性质仍应考虑房屋的来源、各方出资及房屋实际情况予以综合认定。范某要求将一号房屋认定为秦某才与其婚后的共同财产，缺乏依据，法院不予采纳。该房屋应按周某与秦某才、范某共有性质处理。其中涉及秦某才、范某的份额，应按照秦某才、范某出资比例及工龄优惠价款所占购房总款的比例、结合房屋现价予以计算，经法院核算为2225643元，上述属于秦某才的财产部分1112821.5元，应当在原被告间予以法定继承。

关于具体分割问题，因该房屋由周某一直居住，故该房屋应由周某继承为宜，周某给付范某折价款1483762元、秦父折价款370940.5元。

2.五号房屋与三号房屋，系范某、秦某才夫妻共同财产，法院考虑房屋居住现状及各自占有份额，结合评估价格，确定两套房屋均由范某继承，范某给付周某、秦父每人2135016元。

裁判结果

一审判决

一、位于北京市西城区一号房屋由周某继承，周某给付范某折价款1483762元，给付秦父折价款370940.5元；位于北京市朝阳区五号房屋以及位于北京市海淀区三号房屋均由范某继承，范某给付周某、秦父每人2135016元；均于判决生效后六十日内执行；

二审判决

一、变更北京市海淀区人民法院（民事判决第一项为属范某与秦某才夫妻共同财产的位于北京市西城区一号房屋中秦某才的权利份额由范某继承，范某给付周某折价款1863117元，范某给付秦父折价款1863117元；位于北京市朝阳区五号房屋以及位于北京市海淀区三号房屋均由范某继承，范某给付周某、秦父每人2135016元；均于本判决生效后六十日内执行；

二、驳回周某、秦父的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

其他房屋份额并无争议，本案的争议焦点为：一号房屋是否属于范某与秦某才的夫妻共同财产问题。对此论述如下：

关于一号房屋的权属问题，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。本案中，一号房屋系周某原承租的西城区公房拆迁安置等量置换使用权（租房）取得。经周某申请变更承租人，一号房屋的承租人为秦某才。其后，一号承租房屋进行房改，秦某才与单位签订《房屋买卖合同》，并支付了购房款，并折算了范某与秦某才的工龄，并登记在秦某才名下。故综合上述分析，一号房屋系范某与秦某才在婚内取得，应属二人的夫妻共同财产。一审法院认定该房屋为周某与范某、秦某才共有错误。就一号房屋中秦某才的权利份额，在秦某才去世后应由其法定继承人范某、周某、秦父三人均等继承。考虑到各继承人最终所占一号房屋的份额比例，法院酌定一号房屋中属于秦某才的物权份额由范某继承，范某按照一号房屋的评估价格给付周某、秦父相应的房屋折价款。

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