北京房产律师律师解析一起父母将房屋赠与子女未过户要求撤销纠纷_房产律师_专业法律咨询_借名买房_买卖继承_离婚诉讼

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称张某霖上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张某君的一审全部诉讼请求。事实和理由：1．本案赠与标的是房屋不动产，该房屋已过户登记在他人名下，已完成了权利转移，张某君已丧失任意撤销权，故一审法院认定错误。因限购政策，本案房产无法过户在张某霖名下，但实际上归张某霖所有，这也完全符合张某君将房屋赠与张某霖的真实意思表示。2．2018年7月4日，张某君作出向张某霖赠与的意思表示是真实的，张某霖由此获得房屋的处分权。张某霖由孙某暂为代持房屋，待条件允许时再将房屋过户给张某霖。3．张某霖实际占有、使用该房屋。鉴于此，张某君向张某霖的赠与已经完成，张某君已丧失任意撤销权。4．张某霖取得房屋所有权是基于张某君和吴某二人的赠与，房屋赠与是夫妻共同赠与，张某君单方不能撤销赠与。
被告辩称张某君辩称，同意一审判决。
法院查明张某君向一审法院提出诉讼请求：撤销张某君将北京市海淀区一号房屋房屋赠与张某霖的协议。一审法院认定事实：张某君与吴某系夫妻关系，张某霖系二人之女。孙某系吴某之母。2018年7月4日，张某君签署《房屋赠与协议书》，内容为：“我张某君，自愿将位于北京市海淀区复兴路和位于北京市海淀区两套房产赠与我的亲女儿张某霖。”涉案房屋原登记在吴某名下。2018年10月10日，涉案房屋转移登记至孙某名下。另查，张某君在2018年将吴某、孙某诉至一审法院，要求确认吴某与孙某就涉案房屋的赠与无效。一审法院判决驳回张某君的全部诉讼请求。该案尚未生效。一审庭审中，张某霖表示张某君对于涉案房屋在2018年10月10日发生权属登记转移手续的事实知情且同意，但张某君对此予以否认。张某君向一审法院提交如下证据：短信和微信记录，显示要求撤回赠与，但被对方拒收。经一审法院主持质证，张某霖的质证意见为：没有收到过上述短信和微信内容。经一审法院询问，张某霖表示上述证据中显示的收件人手机号及微信收信人均系其本人，但其在2018年清明节后开始不怎么使用。一审法院对上述证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。张某霖向一审法院提交如下证据：1．《房屋赠与协议》，内容为：“赠与人：张某霖。受赠人：孙某。协议双方就房屋赠与等事宜，达成如下协议：1．鉴于赠与人从张某君处获赠两套房产中的各百分之五十的份额。由于北京市房屋限购的正常原因，未婚者名下只能有一套房产（张某霖现为未婚）；同时由于张某霖之父张某君与其母吴某目前正在进行离婚诉讼，为避免其他人得到此房产，所以张某霖自愿将位于北京市海淀区的房产转赠与给受赠人孙某（张某霖之外祖母）。受赠人孙某同意接受赠与。2．因上述房产登记在吴某名下（孙某之女儿，张某霖之母）名下，直接由吴某以直系亲属间赠与过户的方式过户登记到孙某名下。3．在限购政策允许或张某霖结婚时，孙某同意即时将该房产再次过户登记到张某霖名下。4．考虑到孙某年事已高，如果在其生前未能出现本协议第3条的情形，孙某同意将该房屋遗赠给张某霖，张某霖为唯一受遗赠人，孙某身故后该房产归张某霖一人所有。5．有关房屋过户等产生的一切费用由张某霖承担。”该《房屋赠与协议》的落款处的“赠与人”处有“张某霖”的手写签名及捺印，“受赠人”处有“孙某”的手写签名及捺印，落款时间为“2018年7月4日”。2．《房屋赠与协议》，内容为：“赠与人：吴某（甲方）。受赠人：孙某（乙方）。甲、乙双方在平等自愿的基础上，就房屋赠与事宜达成如下一致协议：一、甲方自愿将其所有的位于北京市海淀区房屋赠与乙方，乙方自愿受赠。三、本协议经甲、乙双方签字后，甲方不得随意撤销。四、本协议签订的同时该房的所有权随即转移给乙方。五、甲方必须协助乙方办理房屋过户手续，所需费用由乙方承担。该《房屋赠与协议书》的落款处的“赠与人”处有“吴某”的手写签名，“受赠人”处有“孙某”的手写签名，落款时间为“2018年7月4日”。3．《遗嘱》、《遗嘱证》，显示：孙某于2018年10月15日立下遗嘱，将涉案房屋遗赠给张某霖，该遗嘱已经公证。经一审法院主持质证，张某君的质证意见为：对证据1、2，真实性不认可，不是张某君签署的，张某君对上述事实不清楚，也没有同意；对证据3，其中的《遗嘱》的真实性不认可，其中的《遗嘱证》的真实性认可，同时不认可这两份证据的证明目的，孙某与吴某是恶意串通才将涉案房屋登记在孙某名下，其取得房屋所有权是违法的，不应当受法律保护，这个过户行为，也不是基于张某君和张某霖之间的赠与协议，且孙某的遗嘱与张某霖陈述的孙某代持涉案房屋的内容也是矛盾的。一审法院对上述证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。一审法院认为，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。本案中，根据双方诉辩意见，本案的争议焦点在于张某君是否享有任意撤销权。对此，一审法院认为：第一，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案所涉的赠与标的物为不动产，相应的权利转移应当以不动产登记为准，至于赠与合同是否成立及生效，与不动产物权的权属变动无关。第二，鉴于涉案房屋原登记在吴某名下，张某君系法定隐形共有权人，故在张某君就其所享有的财产份额作出赠与的意思表示后，相应的权利转移在客观上无需实际办理不动产登记手续，但涉案房屋自吴某转移至孙某名下的过程，应当获得张某君的同意。现张某霖虽主张此权属转移登记系经过张某君的同意，但张某君对此不予认可，而张某霖所提交的有关张某霖与孙某、吴某与孙某的赠与协议、孙某的遗嘱，并不能证明张某君对此系明知且同意，相反，根据张某君所提交的短信、微信证据，张某君在2018年10月8日已明确提出“收房屋，……要求赠与无效，已经起诉”的主张，此可以证明张某君对于涉案房屋在2018年10月10日的权属转移登记手续持反对意见。因此，虽然涉案房屋的权属在2018年10月10日转移登记至孙某名下，但该转移登记手续并非系基于张某君的赠与，而有关张某君对张某霖的赠与，实质上并未完成权利转移，故张某君对其赠与享有任意撤销权。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院另查明：双方均认可，双方在2018年7月4日签订《房屋赠与协议书》之后，并未去不动产登记部门就房产赠与办理备案登记手续。此外，本院对一审查明的事实予以确认。
裁判结果一审判决撤销张某君与张某霖于2018年7月4日就北京市海淀区复兴路房屋签订的《房屋赠与协议书》。二审判决驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为本案赠与财产权利是否已经发生转移。现行法律赋予赠与人在赠与合同成立后，赠与财产权利转移之前，根据自己意思不再为赠与行为的撤销权，此处的赠与财产权利的转移，应指基于赠与合同而发生的物权变动。本案中，张某霖上诉主张本案房屋已完成过户登记，房屋所有权已发生转移，张某君已丧失撤销权。但依据法院二审查明的事实，双方当事人并未就房产赠与去不动产登记部门就不动产权利转移办理备案登记手续，本案房产在二人之间尚未发生权利转移，张某君基于赠与合同的履约行为尚未实施完毕。本案房产后续所发生的转移登记，并非直接基于本案双方当事人所签订的《房屋赠与协议书》。而且，对该转移登记的效力性评价，恰恰依赖于本案的处理结果，而非相反。即张某霖不得以后续发生的房产已转移登记的事实状态，自证转移登记的合法性及进一步回溯证明此前赠与行为已完成。故张某霖的上诉主张，不能成立。鉴上，张某霖的上诉请求不能成立，应予驳回；每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

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