北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令林某希名下位于北京市朝阳区一号房屋（以下称一号房屋）的75%归原告所有、25%归被告所有，原告不主张这套房屋的所有权，要求被告支付折价款；2、判令林某希名下位于北京市朝阳区二号房屋（以下称二号房屋）的75%归原告所有、25%归被告所有，原告主张该房屋所有权，支付给被告折价款；3.判令林某希名下位于北京市东城区三号房屋（以下称三号房屋）的75%归原告所有、25%归被告所有，原告主张该房屋所有权，支付给被告折价款。

事实和理由：周某文与林某希系夫妻关系，二人系初婚。原告系周某文、林某希之外甥女，被告系周某文、林某希之养女。林某希于2009年10月15日去世，周某文于2018年10月13日去世。周某文与林某希夫妻关系存续期间，二人共同购得一号房屋、二号房屋。另二人夫妻关系存续期间通过受赠方式取得三号房屋。上述三套房屋均登记在林某希名下，系周某文与林某希的夫妻共同财产。林某希生前未留遗嘱。周某文生前于2015年5月11日留有自书遗嘱，明确其名下的全部财产均由原告继承。2018年1月16日，周某文再次留有自书遗嘱，明确上述三套房屋中其享有的份额均归原告所有。

被告辩称

被告答辩称，原告所述的身份关系、周某文及林某希去世情况属实。被告不到1岁时即被周某文及林某希收养，被告与周某文、林某希彼此已经形成赡养、抚养关系，被告系周某文与林某希的合法继承人。不同意原告全部诉讼请求。一号房屋、二号房屋系周某文与林某希的夫妻共同财产。三号房屋系林某希的个人财产。周某文出具遗嘱时为无民事行为能力人，该遗嘱是无效的。即使遗嘱是有效的，遗嘱内容并不明确，上述三套房屋均应归被告所有，不同意支付原告折价款。且2018年的遗嘱在第9行写的是“北京市朝阳区某房屋”，本案一号房屋与其标注不同，故被告认为一号房屋不在遗赠范围内。

法院查明

周某文和林某希原系夫妻关系，被告系二人之养女。周某文与周某霞系兄妹关系，原告系周某霞之女。林某希于2009年10月15日去世。林某希去世后未留有遗嘱。

2013年5月24日，周某文与刘某娟登记结婚，二人于2013年11月13日协议离婚。周某文于2018年10月13日去世。

一号房屋于2006年10月18日登记在林某希名下，系周某文与林某希的夫妻共同财产。

二号房屋于2002年7月16日登记在林某希名下，系周某文与林某希的夫妻共同财产。

1986年3月14日，林某凡（立赠与字据人）与林某雨、林某希、被告等五人（受赠人）签订《赠与房产字据》，约定内容如下：“今将东城区房产全部计房十二间（南、西、北房各几间）房屋产权赠与林某雨、林某希、等名下，归其所有。立字据为证。”1986年4月5日，本案诉争的三号房屋登记在林某希名下。原告主张该房屋在周某文与林某希夫妻关系存续期间受赠而来，应当为夫妻共同财产。被告主张“归其所有”是指归林某希个人所有，应当为林某希个人财产。

审理中，原告申请对诉争三套房屋的现价值进行评估，一号房屋房地产349.90万元。二号房屋房地产：650.18万元。三号房屋房地产293.14万元。原告、被告均认可真实性及鉴定结论。

原告提交落款日期为2013年11月26日《遗嘱》一份，其上记载：“我百年之后，把对朝阳区一号房屋中我的全部份额（75%）权利及对朝阳区二号房屋的25%份额权利归我妹妹周某霞的女儿郑某所有，该遗嘱不可撤销。立遗嘱人：周某文”。

原告提交落款日期为2015年5月11日的书证一份，其上记载：“在我百年之后，如果我名下有财产我愿意让外甥女郑某（继承。特立此公证！立遗嘱人周某文”。

原告提交落款日期为2018年1月16日的《遗嘱》一份，其上记载：“立遗主人：周某文，男，汉族，1923年5月24日出生住北京市朝阳区二号。自愿立此遗嘱如下：立遗嘱之日起，本人由外甥女郑某继续赡养，照顾日常生活，医嘱、养老送终等。在我去世后，本人与老伴林某希共有三处房产：1.北京市朝阳区一号房屋，2二号房屋，3、北京三号房屋。由于一直以来都是我妹妹周某霞及她的女儿郑某照顾我的生活，本人自愿将以上三处房产中属于我本人以及我继承林某希的房屋份额全部留给郑某一人所有立遗嘱人。：周某文”。

被告均不认可上述遗嘱的真实性，并申请对2013年11月1日至2018年10月16日期间周某文的既往民事行为能力进行鉴定，但未得出鉴定结果。

原告申请对上述四份遗嘱中落款处“周某文”签字的真实性进行鉴定。结论：作为鉴定检材的诉争四份遗嘱中“周某文”签名字迹与样本上“周某文”签名字迹是同一人笔迹。原告与被告均认可真实性及鉴定结论。

被告认为2018年1月16日的《遗嘱》中手写内容写的是“北京市朝阳区房屋”，本案诉争的一号房屋单元不同，所以一号房屋不在遗赠范围内。原告不认可被告的主张，称周某文写的没错。双方均表示周某文名下不存在“北京市朝阳区某房屋”。

裁判结果

一、位于北京市朝阳区一号房屋归原告郑某所有，原告郑某于本判决生效之日起七日内支付被告于某折价款874750元；

二、位于北京市朝阳区二号房屋归原告郑某所有，原告郑某于本判决生效之日起七日内支付被告于某折价款1625450元；

三、位于北京市东城区三号房屋归被告于某继承所有，被告于某于本判决生效之日起七日内支付原告郑某折价款2198550元；

四、驳回双方的其他请求。

房产律师靳双权点评

夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产。夫妻关系存续期间通过赠与所得的财产，除赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产外，应归夫妻共同所有。本案中，一号房屋、二号房屋均为周某文与林某希夫妻关系存在期间取得，应为二人的夫妻共同财产。关于三号房屋，系在二人夫妻关系存续期间林某希通过赠与的方式取得，在1986年3月14日，林某凡（立赠与字据人）与林某雨、林某希、被告等（受赠人）签订的《赠与房产字据》中，因受赠人人数众多，故“归其所有”根据前后文理解，应该是指东城区房产全部计房十二间归林某希、被告等五人所有，并未确定在林某希和周某文的夫妻关系中只归林某希个人所有。故该房屋亦应为周某文与林某希的夫妻共同财产。法院对于被告称三号房屋系林某希一人所有的主张不予采信。

夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。本案中，在林某希去世后，其名下的遗产应由其继承人即周某文及本案被告依法继承。一号房屋、二号房屋、49号房屋中50%份额为林某希的遗产，林某希未留有遗嘱，故由周某文和被告各继承25%的份额。因此，在林某希去世后，周某文享有上述三套房屋各75%的份额，被告享有各25%的份额。

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。本案中，原告系周某文之外甥女，并非法定继承人。故周某文可以通过立遗嘱的方式将其名下的财产遗赠给原告。原告提交周某文所立的书面遗嘱四份，经鉴定，立遗嘱人“周某文”的签字与鉴定样本中“周某文”的签字是同一人笔迹，且被告现有证据亦不足以证明周某文在立遗嘱时系无民事或者限制民事行为能力人，故法院对于原告提交的四份遗嘱真实性予以采信。

根据原告提交的2013年11月26日、2015年5月11日、2018年1月16日的遗嘱内容可见，关于二号房屋、三号房屋的遗赠，周某文遗嘱内容前后不一致，故应该以最后一份遗嘱即2018年1月16日的遗嘱内容为准。且即便关于该书写内容存在分歧，但在2013年11月26日的《遗嘱》中周某文亦已经明确“朝阳区一号房屋中我的全部份额（75%）”归原告所有。故关于房屋的继承和遗赠，根据周某文的遗嘱，法院认定原告享有一号房屋、二号房屋、三号房屋各75%的份额，被告享有一号房屋、二号房屋、三号房屋各25%的份额。法院综合考虑双方的支付能力、房屋的来源、房屋使用情况等因素，判令一号房屋、二号房屋归原告所有，原告向被告支付相应折价款；三号房屋归被告所有，被告向原告支付相应的折价款。

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