北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某文向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨某词腾退返还位于北京市通州区A村中院落内正房七间、南院北院各三间厢房及宅基地；2.判令被告杨某词拆除涉案院落内（除正房七间、南院北院各三间厢房以外）的违法建筑房屋；3.判令被告杨某词承担本案诉讼费。

事实与理由：原告拥有通州区A村内院落的宅基地使用权。原告于1993年取得了上述宅基地的建设用地使用证，并于宅基地内建设了相关房屋用于居住。后原告因工作和婚姻的原因，曾进城居住。原告现已退休，并已离婚，为此，原告决定回原宅基内所建房屋居住生活。

但原告发现，被告非法侵占了原告的宅基地及所建房屋，并在宅基地内违法建设了大量房屋等非法建筑。现原告已无法进入、使用该等宅基地和房屋。被告系原崇文区居民，其非法侵占原告宅基地、并违法建设房屋的行为，违法违规，且严重损害了原告的合法权益。故为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼请求法院判令被告拆除其违法建设的房屋，并向原告腾退返还原告的宅基地及房屋。

被告辩称

被告杨某词辩称，本案第三人林某娟曾从原告手中买过涉案房屋，林某娟及其丈夫在1997年购买后就在涉案房屋内生活，长达6年，在此期间内，第三人林某娟的丈夫在涉案房屋内去世，后期林某娟将房屋再次出售给了赵某兰，有相关村主任的人做证。自2003年林某娟与赵某兰签订合同之后，赵某兰与丈夫在涉案房屋内实际居住，房屋已经进行了新建翻建，故原告起诉被告实属缺乏法律依据。原告与林某娟签署的该房屋买卖契约是合法有效的，林某娟已经实际支付了款项，已经实际占有使用收益房屋以及宅基地，所以原告已经不是该房屋的权利人，其无权起诉被告，更无权起诉赵某兰，所以原告起诉缺乏法律依据。

原告提起的案由为排除妨害纠纷，其属于物权项下的权利，但是原告周某文已于2003年迁出了A村，由此证明原告在将涉案房屋出售给本村村民林某娟及其家人之后。就已经将户口迁出涉案房屋，经与相关人员核实，原告已经是通州区城镇户口，已经不是A村村民，其无权提起本案的诉讼。综上请求依法驳回原告的全部诉讼请求。

第三人林某娟述称，不同意原告的诉讼请求。1997年8月，原告将其房屋卖给我们，我们支付了3万元。我丈夫张某鹏在2002年在房屋内去世。2003年8月我将房屋卖给第三人赵某兰。合同是张某鹏与原告签的字，合同已经丢失。

第三人赵某兰辩称，不同意原告的诉讼请求，我与被告为夫妻关系，我们在2003年8月从林某娟处买的房，经过村主任与书记写的买卖房协议。

法院查明

涉案院落位于北京市通州区A村，土地使用者登记为周某文，诉讼中，原告周某文称其于1998年左右将涉案房屋出租给张某鹏，收取了3万元；当本院询问周某文“你认为3万元可以租赁到什么时候”时，其称“没有想过，因为家里人生病，当时处置房也是没有办法”。

对此，第三人林某娟称周某文与其丈夫张某鹏签有房屋买卖合同，并给付周某文3万元，但合同已丢失，后其于2003年将该院落出卖给了第三人赵某兰。被告杨某词与第三人赵某兰对应于第三人林某娟所述表示认可，现涉案院落有被告杨某词夫妇居住使用。

关于涉案院落的居住使用及建设情况。周某文在涉案房屋居住至1998年左右，1997年至2003年林某娟及家人在此居住，2003年至今系杨某词与赵某兰在此居住。林某娟称其居住使用期间，涉案院落有正房七间、前院有西厢房三间、后院有厢房三间，未对涉案房屋进行翻建与新建。杨某词与赵某兰称其在居住使用期间，于2018年对原正房七间进行翻建。

裁判结果

驳回原告周某文的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为原告周某文于1998年左右处分涉案房屋系出卖还是出租。首先，原告周某文称其于1998年左右收取3万元将房屋出租给张某鹏，3万元在1998年系不小的数目，周某文当年一次性收取较大数目的租金，却未签订书面材料，亦不能明确说出租赁期限；而通常租金的交付系分期支付，故周某文所述显与常理不符。

其次，周某文处分房屋后多年未关注涉案房屋的居住情况与建造情况，亦未提出异议，此与其出租人身份不符。此外，考虑到相关人员的户口迁移情况，3万元为购房款亦符合当年物价水平，法院对周某文于1998年左右将涉案房屋出卖与张某鹏及家人的事实予以确认。

因张某鹏及家人均为A村农业户籍，该房屋买卖行为不违反我国法律、法规的强制性规定且无其他导致买卖行为无效的情形，故该买卖房屋的法律行为合法有效。上述买卖房屋双方依约履行各自义务多年，且周某文自1998年不在村中居住后，多年并未提出异议。所以，周某文将涉案房屋出卖之后并不具有涉案房屋及宅基地相关权益，其基于此要求被告杨某词拆除涉案院落相关房屋、腾退返还房屋等全部诉讼请求，法院依法均不予支持。

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