北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某娟向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于北京市丰台区一号房屋归原告所有；2、判令被告腾空位于北京市丰台区一号房屋并返还原告。

事实与理由：原被告系姐弟关系，1987年原告申请的涉案宅基地。原告是1987年结婚的，婚后没地方居住，申请宅基地，申请后建北房四间。建完房之后，原告没住，后来离婚。1991年再婚，跟原告现在老公住，住在城里，涉案这个宅基地原告没有用。1992年被告结婚，原告把涉案宅基地和房子借给被告用。当时被告结婚可以申请宅基地，但是他没去审批。后来被告1993年搬出，跟母亲住，1995年被告再次搬入涉案宅基地，原因是跟母亲吵架。

原告户口一直跟原告母亲在一起，2006年原告转为小城镇户口，原告没有再批宅基地。1999年，原告用被告名义申请了新的宅基地，批单在村里。宅基地批完之后，原告交的保证金。建房的时候，村里通知可以不建房，不建房的话可以置换楼房。用1999年宅基地换楼房，被告提出他想换，虽然宅基地在被告名下，但是需要原告申请才能置换。双方商议被告给原告11万，原告把被告名下未建房的宅基地给被告，并配合被告换楼房。被告是村里主管换房的。

原告户口在A村，原告一直没回去过，一号院上有无户口原告不知道。原告最初建的4间房还在，被告今年找原告想翻建。11万是被告向原告买宅基地的钱，2006年协议内容、签字都不是原告写的。2007年协议是真的，签字是原告签的，涉案房屋是原告建的，原告找的施工队，清包。建房后原告没住，原告与被告是姐弟关系，所以原告给被告住。被告结婚之后原告才把房屋给他住，父母说他结婚把房借给他住吧。被告结婚的时候，可以申请宅基地，他不申请，所以1999年原告才以他的名义申请。原告的涉案宅基地房屋的钥匙在母亲那里。原告收到被告11万元。2007年协议是被告起草的，原告签字的。当时没想那么多。

被告辩称

张某刚辩称，一号4间房是我建的，1988年建的，我父母当时健在，原告要一块地，但是没钱，父母说咱们自己盖，说原告想盖的时候，以我名义再申请宅基地再建房。我自己出资，父母借钱，我还的盖房的钱，后来我把钱还给父母了，北房4间现在还在。东西房各2间，1998年建的。一号院一直由我使用，我的户口也在这里，原告户口不在这里，北房4间、东西房2间都是我所建，与原告无关，争议宅基地原告以11万价格卖给了我。房子盖房后我就在这个涉案房子住，这个宅基地是原告要的，她没钱盖房，所以父母说我们盖。

2005年开始有宅基地置换楼房的政策，上楼要交钱，交十几万，原告没钱，所以2006年签的协议，当时我给了原告1万元定金。2007年的时候，我又给了原告十万。两份协议都是原告自己手写的或者原告起草的。宅基地置换楼房，上楼一共花了十几万。

法院查明

张某娟与张某刚系姐弟关系。1987年，张某娟经申请获得位于北京市丰台区A村一号院宅基地一处（以下简称一号院）。该院落内现有北房4间、东西房各2间。建房后，张某刚一家在此居住，并占有、使用上述房屋。张某娟主张，上述北房4间系其所建，且其为一号院宅基地使用权人，故要求确认其为北房4间的所有权人，并要求张某刚腾退并交付上述房屋，形成本诉。张某刚不认可张某娟的陈述，并表示其为一号院宅基地的使用权人，院内北房4间系其出资所建。关于北房4间的出资问题，张某娟在2021年4月27日庭审中陈述：“涉案房屋有父母出资，包工队的钱第一次900元我给的，后来都是父母给的，花了一共7000多元”。

庭审中，张某刚提交协议书以及宅基地转让费协议，其中协议书载明：一：经双方自愿同意交换宅基地使用权。二：张某刚现有住宅使用权批示是于1987年4月，经政府审批给其姐姐张某娟的，当时建房时张某娟同意其兄弟张某刚在已审批宅基地上建房，现以建完，北房4间、东西房各两间，建房资金由张某刚个人投资，财产归张某刚个人所有。宅基地使用权由张某刚继续使用，张某娟不在干涉，自愿放弃宅基地使用权。

因此宅基地今后如有一切优惠待遇由张某刚享受，张某娟同意放弃。该协议书落款当事人处有张某刚和张某娟签字字样，落款日期为2006年6月21日。张某娟不认可该份证据，但认可该协议书落款处张某娟的签字系其本人所签。

另宅基地转让费协议载明：张某刚现有住宅使用权批示是于1987年4月审批给姐姐张某娟的，现张某娟将其宅基地使用权转让给弟弟张某刚使用，转让费拾壹万元。从此以后该宅基地与张某娟无任何关系。（转让费拾壹万元以交清）。该协议落款收款人处有张某娟签字字样，落款时间为2007年10月24日。张某娟不认可该份证据，但认可上述协议主文系其书写，落款处张某娟的签字系其本人所签。

诉讼中，双方均认可1999年以张某刚名义曾申请并获得一处宅基地，该宅基地受政策影响并未建房，并被集体收回。张某娟表示，1999年宅基地系其以张某刚名义申请所获宅基地，张某刚给其11万元系针对该处宅基地的，之后因该处宅基地，张某刚以优惠购买了A村的安置房。张某刚不认可，并表示11万元系针对一号院的对价。张某娟、张某刚均系北京市丰台区A村村民。

裁判结果

驳回张某娟的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，1987年，张某娟经审批获得一号院宅基地一处，张某娟系该处宅基地的使用权人。2006年，张某娟与张某刚签订协议书，确认一号院宅基地由张某刚继续使用，张某娟不再干涉，并自愿放弃该处宅基地的使用权。同时，在该协议书中，双方对1999年张某刚经申请获得宅基地的情况进行了确认。为此，张某刚曾向张某娟给付转让费11万元。

张某娟于2007年10月24日向张某刚出具宅基地转让费协议，并确认上述款项系针对张某娟将一号院宅基地转让给张某刚使用的转让费用。另现行法律法规并未禁止集体经济组织成员之间关于宅基地的转让与互换，因此张某刚有权通过受让方式获得一号院宅基地的使用权。

关于一号院内北房4间，张某娟提交的现有证据无法证明一号院内北房4间系其出资所建，且在庭审中张某娟亦曾表示北房4间存在父母出资建房的情况。另在双方签订的协议书中，张某娟自认一号院内房屋均为张某刚所建，对其自己出资建房一事并未提及和确认，故张某娟提交的证据无法证明北房4间系其出资所建，因此对于张某娟要求确认其为一号院内北房4间所有权人的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。

现张某刚已通过受让方式获得一号院宅基地使用权，并给付相应对价款，根据房地一体原则，张某娟无法要求张某刚腾退。且如上所述，张某娟提交的现有证据无法证明其为北房4间的所有权人，故张某娟无权要求张某刚将一号院内北房4间腾空，并向其进行交付。

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